HỘI CÔNG CHỨNG VIÊN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

BẢN GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (sửa đổi)

Trước hết tôi xin gửi lời cám ơn trân trọng đến Ban tổ chức đã mời chúng tôi – Hội Công chứng viên thành phố Đà Nẵng đến tham dự Hội nghị hôm nay. Thay mặt Hội Công chứng viên thành phố Đà Nẵng tôi xin kính chúc Ban tổ chức và toàn thể quý vị đại biểu một năm an vui, hạnh phúc, tràn đầy năng lượng thiện lành, có một năm 2023 thành công.

Kính thưa hội nghị!

Chúng ta đều biết, đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là bất động sản) là những tài sản có giá trị lớn, thậm chí là đặc biệt lớn của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức.

Giá trị của bất động sản chỉ thể hiện một cách triệt để khi đưa vào kinh doanh, giao dịch (như mua bán, thế chấp, cho thuê…). Vì bất động sản là loại tài sản có giá trị cao nên nhà nước cũng đặc biệt quan tâm đến loại tài sản này. Nhà nước đã tốn rất nhiều công sức để ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, thậm chí là những văn bản pháp luật có giá trị pháp lý cao nhất như Hiến pháp, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và hàng trăm các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư để quy định, hướng dẫn thực hiện các luật trên.

Nhằm:

- Bảo đảm an toàn pháp lý cho loại tài sản đặc biệt này.

- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể, chủ quyền sử dụng sử dụng, sở hữu (trong đó có Nhà nước).

- Bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

- Ngăn ngừa việc tranh chấp bởi đất đai, nhà ở là những tài sản rất nhạy cảm với việc phát sịnh tranh chấp. Mà tranh chấp sẽ làm tổn hại đến mối quan hệ, đến nền tảng đạo đức con người, gia đình xã hội…

Trong thục tế có rất nhiều vụ án xuất phát từ tranh chấp đất đai đã dẫn đến những hậu quả đau lòng, làm tổn hại đến an ninh trật tự, an toàn xã hội.

Vì vậy, tại Hội nghị hôm nay, tôi xin tham gia góp ý một số vấn đề mà theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định sẽ là những trở ngại cho người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch QSDĐ như: chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,…. Và một số vấn đề mà người mua BĐS của các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể gặp rủi ro.

1. Xin góp ý đối với điểm b khoản 1 Điều 49 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi):

Cụ thể tại Điều 49 của dự thảo quy định: “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Điều này có 5 điểm trong đó có điểm b quy định : “đất không có tranh chấp”.

– Tức là ở đây quy định khi phát sinh tình huống tranh chấp thì trong mọi điều kiện đúng sai chưa rõ, người sử dụng đất không được thực hiện quyền giao dịch tài sản của mình.

Trong thực tế có rất nhiều trường hợp người sử dùng đất có nhu cầu chuyển nhượng mãnh đất của mình cho một chủ thể khác, hai bên đã thỏa thuận đặt cọc (tiền cọc có khi đến hàng tỷ thậm chí hàng chục tỷ đồng) và thỏa thuận ngày giờ ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Trong các hợp đồng đặt cọc luôn có điều khoản thỏa thuận ấn định ngày giờ hai bên có trách nhiệm ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nếu vì bất cứ lý do gì mà bên chuyển nhượng không thực hiện thì phải bồi thường tiền cọc. Đúng ngày giờ mà hai bên đã ấn định trong hợp đồng đặt cọc phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng lại phát sinh ngăn chặn bởi một lá đơn của một người bất kỳ nào đó – thì tổ chức có chức năng chứng nhận hợp đồng buộc phải từ chối yêu cầu chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng mà không cần biết lá đơn đó đúng hay sai, kết quả bên chuyển nhượng phải bồi thường tiền cọc cho bên nhận chuyển nhượng là điều chắc chắn.

Vì vậy tôi đề nghị: Từ “tranh chấp” tại điều 49 cần phải được giải thích một cách rõ ràng trong phần giải thích từ ngữ của Luật đất đai: Như thế nào thì được xem là “đất có tranh chấp”.

Tôi thiết nghĩ việc tranh chấp phải và chỉ khi đơn tranh chấp được gửi đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Cơ quan đó xem xét thấy rằng việc tranh chấp là phù hợp với quy định của pháp luật, quyết định thụ lý hồ sơ đồng thời theo yêu cầu của người khởi kiện cơ  quan thụ lý hồ sơ ra văn bản ngăn chặn gửi đến các cơ quan, tổ chức chức năng có thẩm quyền chứng nhận hợp đồng. Yêu cầu dừng mọi giao dịch đối với tài sản có tranh chấp, và như vậy mới được xem là đất có tranh chấp, quyền của chủ thể sử dụng đất mới được bảo đảm.

2. Xin góp ý đối với Điều 28 dự thảo quy định về: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Khoản 3 quy định: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Điểm b quy định: “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất là một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.”

Theo tôi điều chúng ta cần quan tâm ở đây là hợp đồng giao dịch mà có một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng giao dịch đó không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực, mà phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản. Việc xác nhận của sàn thay cho văn bản công chứng, chứng thực của tổ chức Công chứng hoặc chính quyền địa phương. Trong khi sàn giao dịch môi giới BĐS là doanh nghiệp có chức năng chủ yếu là môi giới việc mua bán BĐS. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể tự lập ra sàn để tự bán sản phầm của chính mình.

Chúng ta đều biết, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường là những đại gia (cá mập) giúp việc cho họ là những chuyên gia về kinh doanh, về pháp lý có đầy đủ trịnh độ, kinh nghiệm để tư vấn và soạn thảo những hợp đồng nhằm mang lại nhiều lợi ích nhất cho họ.

Và một bên giao kết hợp đồng với họ thường là người dân, mà người dân thì ít có điều kiện tiếp cận pháp luật, không mấy rành về việc kinh doanh. Trong một giao kết như vậy ta thấy rõ người dân mua sản phẩm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rõ ràng là bên yếu thế .

Trường hợp này nếu đến tổ chức hành nghề Công chứng thì Công chứng viên có bổn phận, trách nhiệm theo quy định pháp luật phải giải thích hợp đồng, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng một cách công khai, minh bạch để các bên, mà đặt biệt là người dân (bên mua bất động sản) hiểu rõ một cách tường tận quyền lợi và nghĩa vụ của mình từ đó có sự cân nhắc trước khi đặt bút ký kết hợp đồng. Không ít trường hợp trong các hợp đồng về kinh doanh bất động sản có những từ ngữ hết sức tinh tế nhưng thật chất đó lại là cái bẩy và khi đã vào bẩy thì người dân không thể thắng.

Ngoài ra thời gian vừa qua không ít các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, do hồ sơ giấy tờ pháp lý về đất, tài sản gắn liền với đất chưa đủ điều kiện để đưa ra giao dịch. Thì đã lập ra những bản đồ quy hoạch rất cầu kỳ và hoành tráng bắt mắt đưa   

đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp đi khắp nơi để chào bán. Hợp đồng chuyển nhượng mua bán bất động sản được viết dưới các tiêu đề: Hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng giữ chỗ,… và rất nhiều tên gọi khác, sau đó huy động vốn của người dân và lách luật.

Thực tế thời gian gần đây qua các phương tiện thông tin đại chúng mọi người đều thấy các tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực bất động sản là những tranh chấp rất lớn, dẫn đến tình trạng khiếu kiện đông người và kéo dài làm mất trật tự an toàn xã hội, chủ yếu xuất phát từ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Điển hình gần đây là vụ Công ty địa ốc ALIBABA và ở Đà Nẵng là vụ Công Ty Cường Hưng Thịnh (uống thuốc tại Tòa) gây xôn xao dư luận.

Vì vậy việc quy định không bắt buộc công chứng, chứng thực đối với các hợp đồng giao dịch bất động sản mà một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp, không bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch nhất là người dân (bên yếu thế). Không bảo đảm an toàn pháp lý, hài hòa lợi ích giữa nhà nước – doanh nghiệp – người dân.

3. Góp ý đối với mục 3 về: “Cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Do Luật Đất đai hiện hành không quy định rõ các yếu tố, thông tin cần thiết phải được ghi nhận trong Giấy Chứng nhận, nên Giấy Chứng nhận dù lâu nay phải thay đổi nhiều lần, song vẫn không ghi nhận đầy đủ các thông tin tối cần thiết từ đó làm khó cho người dân khi thực hiện giao dịch về bất động sản.

Từ đó người dân khi giao dịch bất động sản phải xuất trình rất nhiều loại giấy tờ khác để chứng minh quyền của mình.

Vì vậy đề nghị trong Luật Đất đai sắp tới cần tiên lượng và ghi nhân đầy đủ các thông tin cần thiết về QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ; Thông tin về chủ thể; thông tin về giới hạn quyển chủ thể. Nhằm tạo thuận lợi cho người SDĐ khi thực hiện giao dịch, tránh một số cá nhân lợi dụng kẻ hở này đễ gây phiền hà cho người dân.

Tôi đề nghị trên GCN hiện tại cần ghi nhận bổ sung:

- Tình trạng tài sản là tài sản chung hay là riêng của vợ chồng.

- Phần nguồn gốc xác định cho cả đất và nhà (hiện tại trên GCN chỉ ghi nhận phần nguồn gốc đất).

- Ghi nhận thời điểm tạo lập tài sản. Bởi Luật HN-GĐ quy định tài sản có trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng. Vậy nếu không xác định thời điểm tạo lập thì không  thể xác định tài sản có trước – trong hay sau thời kỳ hôn nhân, để biết đó là tài sản chung vợ chồng hay tài sản riêng.

4. Góp ý với Điều 143: “Nguyên tắc, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Khoản 4 Điều này quy định:“Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người”

Câu sau cùng “trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người”.

Trong Luật Đất đai trước đây và hiện hành cũng quy định như vậy – tôi thấy cum từ này không mang lại lợi ích gì cho người sử dụng đất mà thực tế đã gây cho họ rất nhiều phiền toái vì khi người đứng tên trong Giấy Chứng nhận đi giao dịch phải liên hệ với nhiều cơ quan tổ chức để xin xác nhận giấy tờ để chứng minh rằng đó là tài sản chung của vợ chồng hay là tài sản riêng.

Khoản 5 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận cho Hộ gia đình như sau: “Giấy chứng nhận có thể ghi tên từng thành viên trong hộ có chung quyền sử dụng đất hoặc ghi tên một người đại diện.

Trường hợp các thành viên có chung QSDĐ của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp 01 GCN ghi tên đại diện hộ gia đình trên GCN  và người đại diện hộ gia đình.

Việc xác nhận các thành viên có chung QSDĐ của hộ gia đình để ghi trên GCN do các thanh viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.”

         Việc ghi nhận không rõ ràng như vậy (chỉ ghi tên một người đại diện) đã gây khó cho người sử dụng đất chứ không phải là một quy định thông thoáng.

         Đề nghị:

- Nếu là tài sản chung của vợ chồng thì trên Giấy chứng nhận ghi rõ là tài sản chung (Của vợ chồng ông, bà:).

- Nếu là tài sản chung của nhiều người thì cần ghi đầy đủ tên của từng người có chung quyền sử dụng, sở hữu.

- Nếu là tài sản chung của hộ gia đình thì ghi đầy đủ tên từng thành viên của hộ gia đình.

Không nên chỉ ghi tên một người đại diện vì như thế khi thực hiện các giao dịch bất động sản họ phải tốn công đi xin nhiều giấy tờ khác để chứng minh thành viên đồng chủ quyền sử dụng, sở hữu bất động sản và trong thực tế không cơ quan nào xác nhận việc này.

Nếu các chủ thể sử dụng, sở hữu chung có nhu cầu cử một người làm đại diện thì họ chỉ việc lập văn bản ủy quyền.

         Đi đôi với việc sửa đổi Luật Đất đai hiện hành Nhà nước đang tiến hành lấy ý kiến để sửa đổi một số văn bản pháp luật khác có liên quan như Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Qua nghiên cứu tôi thấy bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản có những điểm đáng quan tâm và lo ngại. Bởi luật này tạo ra quá nhiều lợi ích cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong đó có điều luật đã trao quyền chứng nhận hợp đồng giao dịch bất động sản cho sàn kinh doanh môi giới bất động sản (một tổ chức với chức năng chủ yếu là môi giới bất động sản) có quyền thực hiện để chứng nhận hợp đồng giao dịch như một cơ quan có chức năng cung cấp các dịch vụ công. Trong thực tế thời gian qua các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường lập các sàn kinh doanh môi giới bất động sản để giới thiệu, bán sản phẩm của chính doanh nghiệp mình. Như thế họ (doanh nghiệp kinh doạnh bất động sản) vừa là bên bán sản phẩm vừa là người có quyền chứng nhận tính hợp pháp của hợp đồng giao dịch. Vậy liệu có đảm bảo cân bằng quyền lợi giữa bên mua (là người dân) và bên bán (Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản).

Trên đây là một số ý kiến tham gia của Hội CCV Tp.Đà Nẵng