Thị trường bất động sản sẽ diễn biến thế nào trong thời gian tới?

Nhiều chỉ số khiến giới chuyên gia đánh giá thị trường địa ốc chỉ đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Sẽ có sự chững lại nhưng không đồng nghĩa với kịch bản lặp lại giai đoạn 2011-2013.

Tâm lý ám ảnh thị trường bất động sản lặp lại giai đoạn 2011-2013 đã xuất hiện. Nhưng với nhà đầu tư trải qua thị trường giai đoạn trước và hiện tại đều cho rằng, sẽ không xảy ra diễn biến “đóng băng”, giá bất động sản giảm 20-50% như thời điểm hơn 10 năm trước. Thay vào đó, thị trường chỉ bước vào giai đoạn thanh lọc.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Vietnam, trong một toạ đàm đã khẳng định rằng, thị trường địa ốc đang bước vào giai đoạn thanh lọc..

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng đã chỉ ra nhiều yếu tố minh chứng cho sự chuyển động của thị trường hiện nay không lặp lại giai đoạn trước.

Yếu tố đầu tiên, đó chính là lãi suất. Nếu như, lãi suất cho vay giai đoạn 2010-2012 cao trên dưới 25% thì đến giai đoạn 2021-2023 chỉ khoảng 9-13% và dự báo 2022-2024 cao không quá 15%.

Giai đoạn 2009-2011 gần như 100% người mua đầu tư bất động sản đều vay vốn, giai đoạn 2020-2022 tỷ lệ người vay mua bất động sản chỉ khoảng 30-50%, riêng đất nền tỷ lệ vay không quá 15%.

Đặc biệt, ở giai đoạn này, Nhà nước có kinh nghiệm hơn trong việc quản lý bất động sản và Nhà nước đánh giá đúng vai trò quan trọng của bất động sản trong nền kinh tế, xác định phát triển ổn định bất động sản, tạo động lực phát triển nền kinh tế.

Cũng theo ông Quê, hiện tại tốc độ tăng trưởng của Việt Nam rất tốt, dự kiến năm 2022 hơn 7% và tỷ lệ lạm phát dưới 4%. Đây là 2 căn cứ quan trọng để nhà nước không thắt quá chặt tín dụng đối với bất động sản và hiện tại đã nới room.

Một tín hiệu tích cực khác, đó là ở giai đoạn này, hoạt động đầu tư công lớn, nhất đầu tư hạ tầng, trọng điểm đầu tư sân bay, cao tốc, cảng được đẩy mạnh. Đây là yếu tố hỗ trợ bất động sản tăng giá.

Mặt khác, tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam rất lớn. Việc xã lên thị trấn, huyện lên thị xã, tỉnh lên thành phố trực thuộc trung ương cũng góp phần khiến bộ mặt nông thôn và thành thị thay đổi hàng ngày. Yếu tố này hỗ trợ cho việc tăng giá bất động sản.

Bên cạnh đó dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam rất lớn, hình thành nhiều tỉnh công nghiệp, nhiều khu công nghiệp, bất động sản công nghiệp phát triển và tăng giá.

Cũng theo ông Quê, từ bài học thành công trong giai đoạn 2013-2014, ngay từ 2022 Nhà nước đã chú trọng phát triển nhà ở xã hội để thị trường không bị đóng băng, có thanh khoản. Chính các nhà đầu tư nhìn bài học 2011-2014, bất động giảm giá rồi lại tăng trở lại cao gấp nhiều lần nên với ai không bị áp lực vay vốn sẽ không bán giảm giá và chờ lên giá.

Trong hiên tọa đàm trực tuyến buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối kinh doanh Batdongsan.com.vn nhận định, Việt Nam vẫn đang kiểm soát tốt về CPI, lãi suất.

Theo ông Hảo, về dài hạn, sự tăng trưởng bền vững và kiểm soát tốt về tăng trưởng kinh tế như Việt Nam sẽ thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Do đó, bất động sản dân sinh gần các khu công nghiệp, khu đô thị vùng ven, khu đô thị phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có khả năng hồi phục tốt hơn trong thời gian tới.

Chỉ ra các điểm sáng về thị trường, ông Hảo phân tích, các dòng lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh thường đổ vào bất động sản, hơn nữa đầu tư công, vốn FDI cũng thường được đẩy mạnh vào thời gian này. Kiều hối đổ về nước dự kiến năm nay thu hút 14-16 tỷ USD là trợ lực dòng tiền giúp thị trường cuối năm có thanh khoản tốt hơn.

Trên cơ sở đó, khi đánh giá về thị trường những tháng đầu năm 2023, sự khó khăn là điều không thể phủ nhận nhưng sự bình ổn của thị trường sẽ hình thành với chính sách liên quan lãi suất tín dụng, tỉ giá được ban hành ổn định.

Cũng theo ông Thảo, gói hỗ trợ chính sách 2% cho doanh nghiệp (gói 25.000 tỷ) và người mua nhà (gói 15.000 tỷ) hiện tại chưa hấp thụ tốt. Nguyên nhân là do doanh nghiệp được hỗ trợ phải đảm bảo các điều kiện như không có nợ xấu, có tài sản đảm bảo, dòng tiền ổn định...

Đến năm 2023, khi ổn định chính sách lãi suất thì các doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận hơn, giúp thị trường ổn định hơn. Đây là cơ sở khiến ông Hảo nhìn nhận thị trường sẽ lạc quan và phục hồi tốt.

Triệu Vương

Nhịp sống thị trường