Pháp luật đất đai không phân biệt cá nhân là người thành niên, người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hay người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự mà chỉ quy định cá nhân nói chung đều được cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra “Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác”.

Do đó, người chưa thành niên (dưới 18 tuổi) cũng là đối tượng được xác lập quyền sỡ hữu tài sản được hình thành từ thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng… nhưng khi làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của người đại diện.

Trả lời:

Theo quy định pháp luật thì di chúc là thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Di chúc có thể thể hiện dưới hai hình thức là di chúc bằng văn bản hoặc bằng lời nói "di chúc miệng".

Để di chúc có hiệu lực và đưa vào áp dụng, đảm bảo quyền lợi của người hưởng thừa kế thì di chúc đó phải là di chúc hợp pháp. Theo đó, di chúc hợp pháp là di chúc tuân thủ các quy định pháp luật về ý chí, nội dung, hình thức, trình tự thủ tục. Cụ thể Bộ luật dân sự năm 2015 quy định :

Điều 630. Di chúc hợp pháp

1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

- Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

- Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

- Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

- Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 630 BLDS.

- Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng (Điều 630).

Để di chúc hợp pháp thì nội dung của di chúc cũng phải tuân thủ quy định tại Điều 631 BLDS, cụ thể: Di chúc gồm các nội dung chủ yếu sau:

- Ngày, tháng, năm lập di chúc;

- Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc;

- Họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản;

- Di sản để lại và nơi có di sản.

- Ngoài các nội dung nêu trên, di chúc có thể có các nội dung khác như căn dặn của người có di sản với con cháu, chỉ định nghĩa vụ với người hưởng di sản...

- Di chúc không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, nếu di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải được ghi số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc.

Trường hợp di chúc có sự tẩy xóa, sửa chữa thì người tự viết di chúc hoặc người làm chứng di chúc phải ký tên bên cạnh chỗ tẩy xóa, sửa chữa.

Đối với di chúc có người làm chứng thì pháp luật quy định mọi người đều có thể làm chứng cho việc lập di chúc, trừ những người sau đây:

- Người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người lập di chúc.

- Người có quyền, nghĩa vụ tài sản liên quan tới nội dung di chúc.

- Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi. (Điều 632).

Trong trường hợp di chúc có người làm chứng mà người lập di chúc không tự mình viết bản di chúc thì có thể tự mình đánh máy hoặc nhờ người khác viết hoặc đánh máy bản di chúc, nhưng phải có ít nhất là hai người làm chứng. Người lập di chúc phải ký hoặc điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng; những người làm chứng xác nhận chữ ký, điểm chỉ của người lập di chúc và ký vào bản di chúc.

Việc lập di chúc bằng văn bản có người làm chứng phải tuân theo quy định về nội dung di chúc và điều kiện của người làm chứng theo quy định của pháp luật.

Luật sư Đặng Văn Cường

Văn phòng luật sư Chính Pháp

Hợp đồng ủy quyền , Giấy ủy quyền có hiệu lực theo thỏa thuận của bên, nếu các bên không thỏa thuận về thời hạn của hợp đồng ủy quyền/giấy ủy quyền thì hợp đồng ủy quyền/giấy ủy quyền có thời hạn là một năm kể từ ngày xác lập ủy quyền theo quy định tại Điều 582 Bộ luật dân sự, trừ trường hợp pháp luật quy định một trong những trường hợp sau:

– Công việc ủy quyền đã hoàn thành;

– Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng/giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật;

– Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.

Bạn đọc hỏi:

Tôi có mua một mảnh đất, đã làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên mua. Hợp đồng này đã được công chứng nhưng hiện tại vẫn chưa sang tên. Tôi có nghi ngờ về chủ sở hữu mảnh đất này nên muốn hủy hợp đồng mua bán này. Liệu hợp đồng đã công chứng có hủy được không? 

Trả lời:

Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính tại nơi đăng ký quyền sử dụng đất. Như vậy, các bên hoàn toàn có thỏa thuận về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.

Nếu các bên thống nhất hủy bỏ giao dịch thì hai bên tiến hành công chứng việc hủy bỏ hợp đồng. Thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 51 Luật công chứng. Theo đó, việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.

Về nguyên tắc sau khi đã giao kết hợp đồng, các bên đều có trách nhiệm thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ các quyền, nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp chỉ có một bên đòi hủy hợp đồng, bên còn lại không đồng ý thì quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, nếu có nghi ngờ về việc chuyển nhượng đất đai thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu thì bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất trên vô hiệu theo quy định của pháp luật.

VPCC PVK xin trả lời - Nếu mảnh đất là tài sản chung của cả ba và mẹ bạn thì bắt buộc cả ba và mẹ đều phải đền văn phòng công chứng để kí vào hợp đồng tặng cho con trước sự chứng kiến của công chứng viên. Nếu ba bạn vì lý do không thể đến kí trước công chứng viên thì có thể lập ủy quyền cho người khác thay mặt ba bạn kí kết hợp đồng tặng cho này.

Tuy nhiên, nếu bạn còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác xin vui lòng liên hệ số điện thoại 0919070568, 0986888607, hoặc đến địa chỉ 955 Ngô Quyền, quận Sơn Trà, Đà Nẵng để được giải đáp và hướng dẫn cụ thể.

Cảm ơn Quý khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi. Đối với nội dung này, VPCC Phạm Văn Khánh xin trả lời như sau:

Nếu bạn không phải là NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI, mà chỉ là người Việt nam, có hộ khẩu thường trú tại Việt Nam đi công tác ở nước ngoài thì bạn có thể đến cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước mà bạn đang công tác lập văn bản ủy quyền cho anh trai ở Việt Nam để thay bạn thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất thay bạn.

Trên cơ sở văn bản ủy quyền của bạn, anh trai của bạn cùng với bên bán (chuyển nhượng) đến tổ chức công chứng nơi có bất động sản mà bạn muốn mua để thay bạn thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) này.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác xin bạn vui lòng liên hệ số điện thoại 0919070568, 0986888607, hoặc đến địa chỉ 955 Ngô Quyền, quận Sơn Trà, Đà Nẵng để được giải đáp và hướng dẫn cụ thể.

Theo Điều 57 Luật Công chứng qui định:

1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì họ có quyền yêu cầu công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thoả thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần quyền hưởng di sản của mình cho người thừa kế khác.

2. Trong trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trong trường hợp thừa kế theo pháp luật, người yêu cầu công chứng còn phải xuất trình giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Trong trường hợp thừa kế theo di chúc, người yêu cầu công chứng còn phải xuất trình di chúc.

3. Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng.

4. Văn bản thoả thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.

Nếu chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác xin quý khách hàng vui lòng liên hệ số điện thoại 0919070568, 0986888607, hoặc đến địa chỉ 955 Ngô Quyền, quận Sơn Trà, Đà Nẵng để được tư vấn và hướng dẫn cụ thể.

Phí sang tên sổ đỏ cho, tặng năm 2022 là bao nhiêu: Cha mẹ nên biết khi cho đất con cái

 22:39, Thứ ba 11/10/2022

( PHUNUTODAY ) - Luật đất đai 2013 đã nêu rõ các loại phí khi sang tên sổ đỏ cho tặng. Trong đó phí sang tên sổ đỏ theo hình thức cho, tặng theo quy định năm 2022 gồm các loại phí dưới đây.

Theo phong tục của người dân Việt, việc cho, tặng đất đai là chuyện không còn xa lạ với mỗi người, nhất là cha mẹ cho đất cho con cái. Theo quy định pháp luật, khi cho, tặng cho đất đai phải đăng ký thông tin người được cho, tặng để sang tên sổ đỏ. Vậy khi tiến hành sang tên sổ đỏ trong trường hợp này, người dân sẽ phải nộp phí như thế nào?

Luật đất đai 2013 đã nêu rõ các loại phí khi sang tên sổ đỏ cho tặng. Trong đó phí sang tên sổ đỏ theo hình thức cho, tặng theo quy định năm 2022 gồm:

1. Phí công chứng

Phí này người dân nộp khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

+ Căn cứ tính phí công chứng:

Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở). Theo tiết a1 điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có nhà ở, tài sản khác gắn liền trên đất thì căn cứ tính phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

+ Mức thu phí công chứng:

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC mức thu phí công chứng như sau:

Lưu ý: Trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thoả thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng tính như sau:

Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.

2. Thuế thu nhập cá nhân

Khi tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất: Theo điểm c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ quà tặng, thừa kế là quyền sử dụng đất (không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất) được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá trị quyền sử dụng đất (căn cứ vào Bảng giá đất) x 10%

Lưu ý: Không phải ai nhận chuyển nhượng, tặng cho cũng phải nộp thuế.

3. Lệ phí trước bạ

Khi tặng cho, thừa kế nhà đất thì:

Mức nộp lệ phí với đất

Lệ phí trước bạ = 0.5%x Diện tích x Giá 01 m2 tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành

Mức nộp lệ phí đối với nhà ở:

Lệ phí trước bạ = 0.5%x Diện tích x Giá 01 m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.

Giá 01 m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành. Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, trong một số trường hợp phải nộp thêm một số khoản phí, lệ phí khác như: Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận,…những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC) nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau.

Mất bản gốc, dùng giấy khai sinh bản sao có chứng thực được không?

(PLO)- Việc chứng thực bản sao từ bản chính chỉ được các cơ quan nhà nước thực hiện khi có các bản chính giấy tờ.

Gần đây, PLO nhận được nhiều thắc mắc của bạn đọc gửi về liên quan đến trường hợp giấy khai sinh bản gốc đã mất, chỉ còn bản sao giấy khai sinh thì có thể dùng bản sao để đi sao y chứng thực được không.

Trả lời vấn đề này, Luật sư Đỗ Thanh Trung, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết bản sao có hai dạng, một là bản sao giấy khai sinh được cấp từ sổ gốc (sổ hộ tịch) và bản sao y giấy khai sinh (bản sao y từ bản chính).

Điều 3 Thông tư 23/2015 quy định rõ về giá trị pháp lý của các loại bản sao. Theo đó, bản sao được cấp từ sổ gốc có giá trị sử dụng thay cho bản chính trong các giao dịch, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Bản sao được chứng thực từ bản chính có giá trị sử dụng thay cho bản chính đã dùng để đối chiếu chứng thực trong các giao dịch, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ngoài ra, Điều 18 Nghị định 23/2015 cũng xác định các giấy tờ, văn bản làm cơ sở để chứng thực bản sao từ bản chính bao gồm: Bản chính giấy tờ, văn bản do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cấp; bản chính giấy tờ, văn bản do cá nhân tự lập có xác nhận và đóng dấu của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

Như vậy, căn cứ vào quy định hiện hành có thể thấy việc chứng thực bản sao từ bản chính chỉ được các cơ quan nhà nước thực hiện khi có các bản chính giấy tờ.

Trong trường hợp này, nếu giấy khai sinh bản chính đã mất, để phục vụ cho các giao dịch thì bạn có thể về UBND cấp xã nơi đăng ký khai sinh để làm thủ tục cấp bản sao giấy khai sinh từ sổ hộ tịch (bản sao có giá trị như bản chính), hoặc làm thủ tục trích lục giấy khai sinh.

(Theo Báo điện tử Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh)

Sang tên sổ đỏ cho con: Nên cho tặng hay thừa kế thì tốt hơn?

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang người thừa kế thông qua di chúc hợp pháp hoặc theo quy định của pháp luật. Sang tên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) theo hình thức thừa kế chỉ được thực hiện khi cha, mẹ chết.

Còn tặng, cho quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của tặng, cho tài sản, đó là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi mình còn sống mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng, cho đồng ý nhận theo sự thỏa thuận.

Theo đó, cần sang tên Giấy chứng nhận theo hình thức tặng, cho được thực hiện khi cha mẹ còn sống.

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng, cho, thừa kế khi có đủ các điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP: Tặng, cho, thừa kế nhà đất giữa vợ với chồng; bố đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; bố nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; bố chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Điều cần lưu ý khi sang tên sổ đỏ cho con

Điều kiện để được sang tên sổ đỏ

Đối với bố mẹ, khi sang tên sổ đỏ cho con phải đủ các điều kiện sau:

- Đất có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai).

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Không sang tên sổ đỏ bằng lời nói

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Vì thế, bố mẹ muốn sang tên sổ đỏ cho con thì phải lập thành hợp đồng và công chứng chứng thực theo quy định.

Phải thực hiện đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày

Theo khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải thực hiện đăng ký biến động đất đai.

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013, trong vòng 30 ngày kể từ ngày tặng cho sổ đỏ, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Sang tên nhưng không đăng ký biến động đất đai sẽ bị phạt

Trường hợp sang tên sổ đỏ nhưng không đăng ký biến động đất đai, cá nhân, hộ gia đình sẽ bị phạt hành chính. Cụ thể, phạt tiền từ 1 triệu – 3 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn nêu trên mà không thực hiện đăng ký biến động;

- Phạt tiền từ 2 triệu – 5 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn nêu trên mà không thực hiện đăng ký biến động.

Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 2 lần mức xử phạt nêu trên.

Bố mẹ sang tên sổ đỏ cho con được miễn thuế TNCN, lệ phí trước bạ

Theo Điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Còn theo Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà đất là quà tặng giữa: Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể được miễn lệ phí trước bạ.

Đứng tên cả bố, mẹ, con trên sổ hồng chung cư được không?

 Nhiều gia đình muốn con cái cũng có phần trong tài sản của gia đình nên khi mua chung cư, các bậc phụ huynh mong muốn con cũng đứng tên trên sổ hồng chung cư. Vậy điều này có được pháp luật cho phép không?

Con có được đứng tên trên sổ hồng chung cư với cha mẹ?

Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ đỏ, sổ hồng. Riêng với chung cư thì trong bài viết sẽ sử dụng từ sổ hồng chung cư) hiện đang quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013. Trong đó, khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai nêu rõ:

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Căn cứ quy định này, nếu nhiều người có chung quyền sử dụng đất, sở hữu chung nhà ở thì sổ hồng chung cư sẽ ghi đầy đủ tên của người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu chung cư.

Những người có tên trong sổ hồng chung cư có thể yêu cầu cấp riêng mỗi người một sổ hoặc có thể cấp chung bằng một sổ và trao cho người đại diện.

Đồng thời, Điều 9 Luật Nhà ở năm 2014 cũng nêu rõ:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

Theo quy định này, chỉ cần có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp thì cá nhân, tổ chức sẽ được cấp sổ hồng chung cư đối với căn chung cư đó. Do đó, không có quy định cấm cả cha, mẹ và con cùng đứng tên trên sổ hồng.

Đồng nghĩa, nếu là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ chung cư thì cả gia đình hoàn toàn có quyền có đầy đủ họ và tên trên sổ hồng

Rủi ro khi nhiều người cùng đứng tên trên sổ hồng chung cư

Mặc dù pháp luật không cấm nhiều người cùng đứng tên trên sổ hồng chung cư nhưng khi thuộc trường hợp này, cá nhân, tổ chức cần lưu ý có thể sẽ xuất hiện một số rủi ro và khó khăn dưới đây:

Thứ nhất: Tranh chấp xảy ra

Trong gia đình nói riêng và giữa con người với con người nói chung không thiếu trường hợp xảy ra tranh chấp với nhau. Tuy rằng thông thường, tranh chấp trong gia đình - giữa những người có cùng huyết thống với nhau có thể sẽ dễ dàng giải quyết và hoà giải hơn nhưng không phải chưa từng xảy ra.

Do đó, nếu cả gia đình cùng đứng tên chung trên sổ hồng chung cư, nếu giữa cha mẹ và con cái có sự bất đồng ý kiến thì việc định đoạt, sử dụng, khai thác, hưởng lợi tức từ căn chung cư là tài sản chung này sẽ gặp khó khăn.

Thứ hai: Bị hạn chế quyền sử dụng do sở hữu chung chung cư

Tương tự như lý do thứ nhất, khi các bên có cùng chung quyền sở hữu chung cư thì khi thực hiện bất kì quyền nào của chủ sở hữu cũng cần phải có sự đồng ý của tất cả mọi người. Chỉ cần một trong các đồng sở hữu không đồng ý thì giao dịch liên quan đến căn chung cư đó có thể sẽ bị huỷ bỏ.

Ngoài ra, nếu một trong các đồng sở hữu gặp vấn đề liên quan đến pháp lý và chưa thể thực hiện được các giao dịch ví dụ như con chưa thành niên, con bị hạn chế năng lực hành vi dân sự… khi đứng tên cùng cha mẹ trên sổ hồng chung cư thì giao dịch liên quan đến người đó sẽ không thực hiện được.

Trong khi đó, chung cư không giống nhà đất có thể tách thửa nên nếu một trong các đồng sở hữu bị hạn chế quyền khi thực hiện giao dịch liên quan đến căn hộ chung cư thì rất có thể không thực hiện được.

Do đó, có thể thấy, mặc dù luật không cấm nhưng khi để con cùng đứng tên trên sổ hồng chung cư, các bậc cha mẹ cũng nên suy xét đến nhiều khía cạnh.

(Nguồn: Luật Việt Nam)

Công chứng di chúc cần những giấy tờ gì?

*Giấy tờ tùy thân:

Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu của các bên tham gia giao dịch.

*Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

*Giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng giao dịch mà pháp luật quy định phải có, như:

- Giấy tờ chứng minh về tình trạng tài sản chung/riêng:

- Án ly hôn chia tài sản/án phân chia thừa kế/văn bản tặng cho tài sản…;

- Thỏa thuận phân chia tài sản chung riêng/nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung vợ chồng, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng;

- Văn bản cam kết/thỏa thuận về tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân;

- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn;

- Giấy tờ xác định về việc tài sản nằm ngoài thời kỳ hôn nhân: Giấy xác nhận về tình trạng hôn nhân (trên cơ sở đối chiếu với thời điểm tạo dựng tài sản)…

*Giấy tờ chứng minh tư cách chủ thể tham gia giao dịch:

Cá nhân là người Việt Nam cư trú trong nước: hộ khẩu;

*Giấy tờ chứng minh về năng lực hành vi: giấy khám sức khỏe/tâm thần;

*Chứng minh nhân dân của người làm chứng/ người phiên dịch (trong trường hợp cần phải có người làm chứng/ người phiên dịch).

*Giấy tờ khác có liên quan đến văn bản yêu cầu chứng nhận mà pháp luật quy định phải có.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác xin vui lòng liên hệ số điện thoại 0919070568, 0986888607, hoặc đến địa chỉ 955 Ngô Quyền, quận Sơn Trà, Đà Nẵng để được giải đáp và hướng dẫn cụ thể.

Con riêng không có trong hộ khẩu có được quyền hưởng tài sản thừa kế?

( PHUNUTODAY ) - Để được hưởng di sản thừa kế, người thừa kế phải đáp ứng nhiều quy định nêu tại Bộ luật Dân sự. Vậy có tên trong hộ khẩu có phải một trong các điều kiện không? Và con riêng không có trong hộ khẩu có được hưởng di sản không?

Để trả lời cho vấn đề Con riêng không có trong hộ khẩu có được hưởng di sản, trước hết phải phân tích hai khía cạnh dưới đây:

Phải có tên trong sổ hộ khẩu mới được hưởng thừa kế?

Hiện có hai hình thức nhận di sản thừa kế là hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Và các cá nhân đều bình đẳng về quyền hưởng di sản so với người khác.

Người được hưởng di sản thừa kế được Điều 613 Bộ luật Dân sự định nghĩa như sau:

Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

Theo đó, để được hưởng thừa kế thì cá nhân phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Phải còn sống tại thời điểm mở thừa kế (thời điểm người để lại di sản thừa kế chết) hoặc sinh ra và còn sống sau khi mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản thừa kế chết.

- Hưởng thừa kế theo di chúc:

Di chúc hợp pháp.

Được người để lại di chúc chỉ định là người hưởng thừa kế trong di chúc (có tên hưởng di sản trong di chúc).

Không từ chối nhận di sản.

- Hưởng di sản theo pháp luật:

Không có di chúc hoặc có nhưng di chúc không hợp pháp…

Thuộc hàng thừa kế của người để lại di sản thừa kế. Trong đó, hàng thừa kế gồm 03 hàng và người ở hàng sau chỉ được hưởng thừa kế khi người ở hàng thừa kế trước đó đều chết hết, không có quyền hưởng, bị truất quyền hoặc từ chối nhạn di sản thừa kế (căn cứ Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Có thể thấy, theo các quy định này, việc hưởng di sản thừa kế của một người không phụ thuộc vào việc người đó có cùng sổ hộ khẩu hay không mà căn cứ vào các điều kiện hưởng thừa kế theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật nêu ở trên.

Con riêng có được hưởng thừa kế không?

Để xét con riêng có được hưởng thừa kế không thì căn cứ vào hai hình thức nhận di sản (theo di chúc và theo pháp luật).

- Theo di chúc: Nếu trong di chúc của người chết có để tài sản của người đó cho con riêng thì người này hoàn toàn có quyền được hưởng thừa kế bởi di chúc được định đoạt theo ý chí của người để lại di sản thừa kế trừ trường hợp người con riêng từ chối nhận di sản thừa kế.

- Theo pháp luật: Do thừa kế theo pháp luật căn cứ vào các hàng thừa kế. Trong đó, tại hàng thừa kế thứ nhất có đề cập đến những người thừa kế: Vợ, chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

Do đó, tại hàng thừa kế thứ nhất chỉ nêu con đẻ mà không nói rõ là con trong giá thú hay con ngoài giá thú (con riêng). Do đó, nếu chứng minh được có quan hệ cha mẹ con với người để lại di sản thừa kế thì con riêng hoàn toàn được quyền hưởng di sản thừa kế theo pháp luật.

Như vậy, theo các phân tích ở trên, việc hưởng thừa kế chỉ phụ thuộc vào di chúc hoặc theo quy định của pháp luật mà không liên quan đến việc có tên trong hộ khẩu hay không. Đồng thời, nếu có tên trong di chúc hoặc nếu chứng minh được là con đẻ của người để lại di sản thừa kế thì con riêng vẫn được hưởng thừa kế.

Theo PHUNUTODAY

Nhà đất đã tặng cho con, bố mẹ có được đòi lại không?

Các vấn đề liên quan đến việc tặng cho bất động sản được quy định cụ thể tại Bộ luật Dân sự 2015.

Nhà đất đã tặng cho con, bố mẹ có được đòi lại không?

Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về các vấn đề liên quan đến việc cho tài sản. Theo đó, hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù; bên được tặng cho đồng ý nhận.

Bên cạnh đó, Điều 459 Bộ luật này quy định cụ thể về hợp đồng tặng cho bất động sản như sau: "Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản".

Như vậy, khi hợp đồng tặng cho bất động sản đã được công chứng, chứng thực và làm thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu thì quyền sở hữu bất động sản sẽ thuộc về người được tặng cho. Trong trường hợp này, bố mẹ đã tặng cho nhà đất cho còn thì sẽ không được đòi lại.

Tuy nhiên, bố mẹ có thể đòi lại tài sản đã tặng cho trong một số trường hợp đặc biệt.

Các trường hợp bố mẹ có thể đòi lại tài sản đã tặng cho con

Trường hợp tặng cho tài sản có điều kiện

Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tặng cho tài sản có điều kiện như sau:

- Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

- Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

- Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Như vậy, trong trường hợp tặng cho tài sản có điều kiện, người được tặng sẽ chỉ nhận được tài sản khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ mà người tặng cho đưa ra trong hợp đồng. Nếu phía được tặng cho là con cái không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đã nêu trong hợp đồng thì cha mẹ có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho đó.

Trường hợp hợp đồng tặng cho không có điều kiện nhưng vô hiệu

Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

- Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

+ Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

+ Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Các giao dịch dân sự (hợp đồng) không đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên sẽ được coi là vô hiệu. Như vậy, bố mẹ có thể đòi lại tài sản đã tặng cho con cái nếu chứng minh được hợp đồng tặng cho tài sản đó là vô hiệu.

( THEO PHUNUTODAY)

Nộp hồ sơ hủy bỏ di chúc trái luật ở đâu?

Di chúc đã công chứng có huỷ được không?

Theo khoản 1, khoản 3 Điều 640 Bộ luật Dân sự quy định về “Sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ di chúc” như sau:

1. Người lập di chúc có thể sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ di chúc đã lập vào bất cứ lúc nào.

3. Trường hợp người lập di chúc thay thế di chúc bằng di chúc mới thì di chúc trước bị huỷ bỏ.

Theo quy định này, pháp luật chỉ quy định quyền của người lập di chúc là được thay thế, huỷ bỏ di chúc đã lập bất cứ lúc nào mà không giới hạn di chúc đã công chứng không được huỷ bỏ. Do đó, nếu đã công chứng, người lập di chúc hoàn toàn có quyền huỷ bỏ di chúc của mình bất kỳ lúc nào.

Đặc biệt, nếu một người có nhiều bản di chúc khác nhau được lập ở nhiều thời điểm khác nhau thì chỉ có bản di chúc cuối cùng được lập là có giá trị pháp lý (căn cứ khoản 5 Điều 643 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Nộp hồ sơ huỷ bỏ di chúc trái luật ở đâu?

Mặc dù không bắt buộc phải thực hiện thủ tục huỷ bỏ di chúc bởi theo khoản 5 Điều 643 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu một người có nhiều bản di chúc thì di chúc cuối cùng sẽ có hiệu lực. Tuy nhiên, khi muốn huỷ bỏ di chúc trái luật, người lập di chúc có thể thực hiện thủ tục huỷ bỏ như hướng dẫn dưới đây.

Theo đó, khi di chúc đã được công chứng, muốn huỷ bỏ di chúc, người lập di chúc phải đến đúng Văn phòng/Phòng công chứng đã thực hiện công chứng di chúc trước đó và do chính Công chứng viên đã công chứng di chúc thực hiện.

Ngoài ra, cũng tại khoản 2 Điều 51 Luật Công chứng năm 2014, nếu tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng di chúc mà chấm dứt hoạt động, chuyển đổi hoặc chuyển nhượng, giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc huỷ bỏ di chúc.

Sau khi xác định được nơi nộp hồ sơ huỷ bỏ di chúc, người lập di chúc chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo thủ tục sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ để công chứng huỷ di chúc gồm các giấy tờ, tài liệu sau đây:

- Phiếu yêu cầu công chứng.

- Di chúc đã được công chứng (bản chính di chúc muốn huỷ bỏ).

- Giấy tờ về nhân thân của người lập di chúc, người được nhận di sản thừa kế sau khi người lập di chúc chết: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu còn hạn, sổ hộ khẩu/giấy xác nhận cư trú, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân…

- Giấy tờ về tài sản được đề cập trong di chúc: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ tiết kiệm, đăng ký xe…

Bước 2: Thực hiện công chứng huỷ bỏ di chúc

Tại tổ chức hành nghề công chứng, người lập di chúc trình bày yêu cầu huỷ bỏ di chúc của mình. Công chứng viên xem xét hồ sơ, giấy tờ, tài liệu cần có, hướng dẫn người lập di chúc ký vào văn bản huỷ bỏ di chúc…

Công chứng viên kiểm tra lại chữ ký, đối chiếu vân tay, hồ sơ, giấy tờ, ký tên, đóng dấu vào văn bản huỷ bỏ di chúc.

Người lập di chúc nộp phí, thù lao công chứng theo thoả thuận giữa tổ chức hành nghề công chứng và người lập di chúc.

Thông thường, việc công chứng văn bản huỷ bỏ di chúc chỉ diễn ra trong vài giờ đến 01 buổi trong ngày.

Còn theo quy định của khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng, thời hạn công chứng là không quá 02 ngày làm việc và nếu có nhiều vấn đề phức tạp cần phải xác minh lại thì thời hạn này có thể kéo dài đến không quá 10 ngày làm việc.

(Nguồn: Luatvietnam)

Có được công chứng di chúc ngoài trụ sở văn phòng công chứng?

Tại khoản 2 Điều 44 Luật Công chứng 2014 quy định:

“Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng”.

Như vậy, có thể yêu cầu công chứng ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng.

DI CHÚC CÓ HIỆU LỰC KHI NÀO?

Cá nhân có quyền lập di chúc để lại tài sản của mình cho người khác sau khi chết và cũng có quyền được hưởng di sản thừa kế theo di chúc của người khác một cách bình đẳng. Về thời điểm có hiệu lực của di chúc, khoản 1 Điều 643 Bộ luật Dân sự quy định như sau:

Di chúc có hiệu lực từ thời điểm mở thừa kế.

Trong đó, theo khoản 1 Điều 611 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Đồng nghĩa, di chúc sẽ có hiệu lực tại thời điểm người để lại di chúc chết.

Kể từ thời điểm này, người thừa kế theo di chúc sẽ có quyền cũng như kế thừa các nghĩa vụ của người chết để lại.

Đặc biệt, kể từ thời điểm người để lại di chúc chết, nếu di chúc đó bị thất lạc hoặc bị hư hại đến mức không thể hiện được đầy đủ, toàn bộ mong muốn của người lập di chúc và cũng không có bằng chứng nào chứng minh được ý nguyện đích thực của người lập di chúc thì sẽ coi như không có di chúc.

Như vậy, di chúc có hiệu lực kể từ thời điểm mở thừa kế - thời điểm người để lại di chúc chết. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, trước khi xác định di chúc có hiệu lực khi nào, người thừa kế và các người có quyền, nghĩa vụ liên quan cần xác định di chúc đó có hợp pháp không.

Theo đó, cần căn cứ vào các đặc điểm:

- Tinh thần của người lập di chúc: Có minh mẫn, sáng suốt, không bị lừa dối, không bị đe doạ, không bị cưỡng ép trong khi lập di chúc không.

- Nội dung, hình thức của di chúc: Không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức; không viết tắt, không viết bằng ký hiệu, không tẩy xoá, sửa chữa. Nếu có tẩy xoá, sửa chữa thì phải có chữ ký của người lập di chúc hoặc người làm chứng ký tên ở bên cạnh những chỗ đó…

(Nguồn: Luatvietnam)

Cha mẹ tặng riêng căn nhà làm của hồi môn thì có phải chia tài sản khi ly hôn không?

Căn cứ Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định tài sản riêng của vợ, chồng như sau:

"Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này."

Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định như sau:

"4. Tài sản riêng của vợ, chồng thuộc quyền sở hữu của người đó, trừ trường hợp tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung theo quy định của Luật này.

Trong trường hợp có sự sáp nhập, trộn lẫn giữa tài sản riêng với tài sản chung mà vợ, chồng có yêu cầu về chia tài sản thì được thanh toán phần giá trị tài sản của mình đóng góp vào khối tài sản đó, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác."

Từ các quy định vừa nêu, nếu căn nhà là tài sản hồi môn được tặng riêng, chỉ một người được tặng đứng tên, được xem là tài sản riêng và không bị phân chia khi ly hôn.

(Theo PHUNUTODAY)

Đất chưa có sổ hồng mà phát sinh tranh chấp, cơ quan nào giải quyết?

(PLO)- Với đất chưa có sổ hồng mà phát sinh tranh chấp, người dân có thể lựa chọn giải quyết tại uỷ ban hoặc khởi kiện ra toà theo quy định.

Đất chưa được cấp sổ hồng nhưng phát sinh tranh chấp xảy ra khá phổ biến trên thực tế bởi hoạt động mua bán tay, không đảm đảm tính pháp lý. Trong trường hợp này, nhiều người dân không biết phải gõ cửa cơ quan nào để được xử lý tranh chấp.

Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 quy định khi có tranh chấp, các bên có thể yêu cầu UBND cấp xã nơi có đất tổ chức hoà giải.

Trường hợp hoà giải không thành tại UBND cấp xã thì với đương sự không có sổ hồng hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai (Giấy tờ về quyền sử dụng đất) thì chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai: (1) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này; (2) Khởi kiện ra toà.

Nếu người dân lựa chọn nộp đơn tại UBND thì trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau, Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại toà án. Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì gửi đơn tới Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Ngoài ra, nếu người dân muốn khởi kiện luôn tại toà án thì có thể nộp đơn khởi kiện tại UBND cấp huyện nơi có đất.

Tuy nhiên cũng cần lưu ý, đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện. Do đó, việc xác định xem mảnh đất thuộc về ai thì bắt buộc phải thông qua bước hoà giải trước khi khởi kiện.

Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

Theo Điều 100 Luật Đất đai, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp sổ hồng:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15-10-1993.

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

- Giấy tờ chuyển nhượng UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15-10-1993.

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15-10-1993 theo quy định của Chính phủ.

(Theo Q.LINH-Pháp luật TPHCM)

Làm giả di chúc để hưởng thừa kế, bị phạt thế nào?

Nhiều trường hợp, vì không có tên trong di chúc nên nhiều người thừa kế đã làm giả di chúc để được hưởng thừa kế. Vậy hành vi này sẽ bị xử phạt thế nào? Có phải chịu trách nhiệm hình sự không?

Một người làm giả di chúc thì sẽ bị xử lý như sau:

1/ Không được quyền hưởng di sản

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 621 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu giả mạo di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản thì sẽ không được quyền hưởng di sản.

Tuy nhiên, nếu người để lại di chúc biết về hành vi của người làm giả di chúc những trong di chúc hợp pháp của mình vẫn cho họ hưởng di sản thì người làm giả di chúc vẫn được hưởng di sản thừa kế.

2/ Bị xử phạt hành chính

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP, nếu một người dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản của người khác thì sẽ bị phạt tiền từ 02 - 03 triệu đồng. Do đó, có thể coi việc giả mạo di chúc của người khác là hành vi dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản của người khác.

Do đó, nếu giả mạo di chúc của người khác để chiếm đoạt tài sản của người để lại di chúc thì người này có thể bị phạt tiền từ 02 - 03 triệu đồng.

3/ Phải chịu trách nhiệm hình sự

Nếu làm giả di chúc đồng nghĩa người này làm giả chữ ký của người lập di chúc và làm giả cả dấu của tổ chức hành nghề công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã (nếu di chúc có công chứng hoặc chứng thực).

Do đó, nếu làm giả di chúc trong trường hợp này, người làm giả có thể bị xử lý Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức, Tội sử dụng con dấu hoặc tài liệu giả của cơ quan, tổ chức.

Theo đó, khung hình phạt cho tội này được quy định cụ thể tại khoản 126 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung Bộ luật Hình sự như sau:

- Phạt tiền từ 30 - 100 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng - 02 năm: Làm giả hoặc sử dụng con dấu, tài liệu, giấy tờ khác của cơ quan tổ chức để thực hiện hành vi trái pháp luật.

- Phạt tù từ 02 - 05 năm: Có tổ chức; phạm tội từ 02 lần trở lên; sử dụng để phạm tội ít nghiêm trọng hoặc nghiêm trọng; thu lợi bất chính từ 10 - dưới 50 triệu đồng; tái phạm nguy hiểm.

- Phạt tù từ 03 - 07 năm: Thu lợi bất chính từ 50 triệu đồng trở lên hoặc sử dụng để thực hiện tội phạm rất nghiêm trọng hoặc đặc biệt nghiêm trọng.

Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 05 - 50 triệu đồng.

(Nguồn: Luatvietnam)

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LỐI ĐI CHUNG THẾ NÀO?

Cách giải quyết tranh chấp lối đi chung đối với các trường hợp tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai là khác nhau. Cụ thể cách giải quyết tranh chấp lối đi chung như sau:

- Hòa giải tranh chấp đất đai:

* Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở

Tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”

Đây là cách thức giải quyết được Nhà nước khuyến khích nhưng kết quả giải quyết không bắt buộc các bên phải thực hiện mà phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên.

* Bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã

Tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”

Theo các quy định nêu trên, nếu các bên tranh chấp không hòa giải được nhưng muốn giải quyết tranh chấp thì phải gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải; nếu không hòa giải sẽ không được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

- Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết

Theo khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (nếu tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau thì nộp tại UBND cấp huyện).

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.

+ Khởi kiện tại Tòa án nơi có đất tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Căn cứ khoản 1, 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, các tranh sau đây thì đương sự được khởi kiện tại Tòa án nhân dân gồm:

+ Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

+ Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai. Theo đó, để được khởi kiện tranh chấp đất đai phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Người khởi kiện có quyền khởi kiện.

• Tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc.

• Tranh chấp chưa được giải quyết.

• Tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã.

(Nguồn: LuatVietnam)

VIỆT KIỀU NHẬN DI SẢN THỪA KẾ LÀ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

Theo Bách khoa toàn thư mở Wikipedia thì “Việt kiều (hay người Việt hải ngoại, người Việt Nam ở nước ngoài) là thuật ngữ để chỉ người Việt định cư bên ngoài lãnh thổ Việt Nam, họ có thể đang mang quốc tịch Việt Nam hoặc/và quốc tịch của nước sở tại.”

Khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”

Điểm d, khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.”

Như vậy, Việt kiều có thể được nhận di sản thừa kế là nhà đất tại Việt Nam hoặc chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó tùy theo từng trường hợp theo quy định pháp luật.

A. Việt kiều sẽ được nhận thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất nếu có đủ điều kiện để nhập cảnh vào Việt Nam theo quy định tại Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam số 47/2014/QH13, bao gồm các điều kiện:

+ Có hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế và thị thực.

Người nước ngoài nhập cảnh theo diện đơn phương miễn thị thực thì hộ chiếu phải còn thời hạn sử dụng ít nhất 06 tháng và phải cách thời điểm xuất cảnh Việt Nam lần trước ít nhất 30 ngày;

+ Không thuộc trường hợp chưa cho nhập cảnh sau đây: Trẻ em dưới 14 tuổi không có cha, mẹ, người giám hộ hoặc người được ủy quyền đi cùng; Giả mạo giấy tờ, khai sai sự thật để được cấp giấy tờ có giá trị nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú; Người bị mắc bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh truyền nhiễm gây nguy hiểm cho sức khỏe cộng đồng; Bị trục xuất khỏi Việt Nam chưa quá 03 năm kể từ ngày quyết định trục xuất có hiệu lực; Bị buộc xuất cảnh khỏi Việt Nam chưa quá 06 tháng kể từ ngày quyết định buộc xuất cảnh có hiệu lực; Vì lý do phòng, chống dịch bệnh; Vì lý do thiên tai; Vì lý do quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội.

B. Việt kiều sẽ không được nhận thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất mà chỉ được hưởng phần giá trị của phần thừa kế đó thông qua việc mua bán hoặc tặng cho nếu không đủ điều kiện nhập cảnh vào Việt Nam theo quy định tại Điều 21 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam số 47/2014/QH13 .

Việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế sẽ được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013:

“Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.”

Như vậy đối với trường hợp Việt kiều thuộc hàng thừa kế theo pháp luật Việt Nam hoặc thừa kế theo di chúc đối với di sản là nhà đất (bất động sản nói chung) ở Việt Nam mà không đủ điều kiện để nhận di sản với thủ tục pháp lý về nhà đất (sang tên trước bạ) thì khi làm thủ tục khai nhận di sản/ thỏa thuận phân chia di sản phải nói rõ điều này và phải ghi nội dung hưởng giá trị của phần thừa kế mà thôi. Trường hợp từ chối thì lập văn bản từ chối. Trường hợp tặng cho thì chỉ định rõ người được tặng cho trong Văn bản khai nhận di sản /Văn bản thỏa thuận phân chia …. Trường hợp mua bán/chuyển nhượng thì phải hoàn tất thủ tục khai nhận/phân chia… thì mới được giao kết hợp đồng theo quy định tại điều khoản đã viện dẫn trên đây.

(Theo CCV Phạm Trung Dũng, Bà Rịa Vũng Tàu)

10 HỢP ĐỒNG VỀ NHÀ ĐẤT BẮT BUỘC PHẢI CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC

Nhiều trường hợp hợp đồng nhà đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Những hợp đồng về nhà đất phải công chứng:

* Hợp đồng về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Căn cứ điểm a và điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, những hợp đồng sau đây phải công chứng hoặc chứng thực:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc tài sản khác), trừ hợp đồng chuyển nhượng mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

* Hợp đồng về nhà ở

Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, những hợp đồng về nhà ở sau đây phải công chứng hoặc chứng thực:

- Hợp đồng mua bán nhà ở

- Hợp đồng tặng cho nhà ở.

- Hợp đồng đổi nhà ở.

- Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở.

- Hợp đồng thế chấp nhà ở.

- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Lưu ý: Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng.

Như vậy, những hợp đồng về quyền sử dụng đất, nhà ở (gọi tắt là hợp đồng về nhà đất) trên đây phải công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ bị vô hiệu.

(Nguồn: LuatVietnam)

DI SẢN DÙNG VÀO VIỆC THỜ CÚNG CÓ ĐƯỢC CHIA THỪA KẾ?

Từ xưa đến nay việc thờ cúng luôn được Người Việt Nam coi trọng và thực hiện nhằm thể hiện lòng thành kính, biết ơn với những người đi trước. Do đó, trước khi mất nhiều người thường có ý nguyện muốn để lại một phần tài sản của mình để dùng vào việc thờ cúng. Vậy pháp luật quy định như thế nào về di sản dùng vào việc thờ cúng?

Di sản dùng cho việc thờ cúng xuất hiện khi nào?

Di sản dùng vào việc thờ cúng chỉ xuất hiện trong trường hợp người để lại di sản lập di chúc thể hiện ý chí để lại một phần tài sản (có thể là vật, tiền, quyền sử dụng đất,…..) của mình dùng cho việc thờ cúng. Trường hợp thừa kế theo pháp luật không đặt ra vấn đề về di sản dùng vào việc thờ cúng.

Tuy nhiên, di sản dùng vào việc thờ cùng chỉ được để lại trong trường hợp phần di sản còn lại của người chết đã đảm bảo việc thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ mà người này để lại. Nếu toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng. Quy định này nhằm bảo vệ người có quyền lợi trong quan hệ dân sự với người để lại di sản, khi di sản thừa kế không đủ để thanh toán các nghĩa vụ tài sản của người chết để lại thì phải dùng phần di sản dùng vào việc thờ cúng để thực hiện nghĩa vụ đó.

Có được chia thừa kế phần di sản dùng cho việc thờ cúng hay không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 645 BLDS năm 2015 thì phần di sản dùng vào việc thờ cúng không được chia thừa kế. Người quản lý di sản phải sử dụng phần di sản vào việc thờ cúng theo đúng ý nguyện của người để lại di sản, không được sử dụng di sản vào mục đích riêng và không có quyền định đoạt phần di sản này. Việc thờ cúng được thực hiện theo phong tục, tập quán của từng địa phương.

Vậy ai sẽ là người quản lý di sản dùng cho việc thờ cúng?

Người quản lý di sản dùng cho việc thờ cúng là người đã được chỉ định trong di chúc. Nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng cho việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.

Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

(Nguồn: Công ty Luật số 1 Hà Nội)

2 trường hợp nào không có tên trong di chúc nhưng vẫn được hưởng thừa kế?

Người thuộc một trong hai trường hợp này, dù không có tên trong di chúc vẫn sẽ được hưởng quyền thừa kế.

Khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc như sau:

1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.

2. Quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật này.

Như vậy, dù không được người lập di chúc để lại tài sản có 2 trường hợp vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật. Cụ thể:

- Trường hợp 1: Cha, mẹ, vợ, chồng của người lập di chúc.

- Trường hợp 2: Con chưa thành niên, con thành niên mà không có khả năng lao động.

Lưu ý: Quy định người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 Bộ luật Dân sự 2015 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 Bộ luật Dân sự 2015.

(Theo PHUNUTODAY)

Cách chia thừa kế theo di chúc đơn giản, chi tiết nhất

1. Chia thừa kế theo di chúc như thế nào?

Sau khi người để lại di chúc chết, những người thừa kế theo di chúc phải làm thủ tục chia thừa kế theo di chúc để nhận phần di sản mà mình được hưởng sau đó chuyển quyền sở hữu từ người để lại di chúc sang cho mình. Cụ thể:

1.1 Công bố di chúc

Khi trong di chúc có chỉ định người công bố hoặc nếu không chỉ định/chỉ định nhưng người được chỉ định từ chối thì những người thừa kế còn lại thoả thuận người công bố di chúc.

Đồng thời, sau khi thực hiện thủ tục công bố di chúc, những người thừa kế sẽ được nhận một bản sao di chúc nên họ có thể trực tiếp sử dụng bản di chúc này để thực hiện việc chuyển quyền sở hữu tài sản của người chết sang cho mình

1.2 Công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản thừa kế theo di chúc

Ngoài trường hợp nội dung di chúc đã rõ ràng, phân chia cụ thể phần di sản của từng người thừa kế, theo khoản 1 Điều 57 Luật Công chứng đang có hiệu lực, nếu trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì những người thừa kế có quyền yêu cầu công chứng văn bản thoả thuận phân di sản thừa kế.

Theo đó, những quy định liên quan đến thủ tục công chứng văn bản thoả thuận phân di sản thừa kế được thực hiện như sau:

Hồ sơ cần chuẩn bị

- Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng.

- Di chúc.

- Giấy tờ về người để lại di chúc: Giấy chứng tử, đăng ký kết hôn của người đã chết…

- Giấy tờ về người thừa kế: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu còn thời hạn, giấy xác nhận cư trú, giấy khai sinh (nếu người thừa kế có quan hệ ruột thịt với người để lại di sản), giấy chứng nhận con nuôi (nếu người thừa kế có quan hệ con nuôi)…

- Giấy tờ về tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy đăng ký xe…

- Dự thảo Văn bản thoả thuận phân chia di sản thừa kế (nếu có).

Cơ quan giải quyết

Tổ chức hành nghề công chứng sẽ thực hiện thủ tục công chứng Văn bản thoả thuận phân chia di sản thừa kế: Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng.

Thời gian giải quyết

Không quá 02 ngày làm việc. Có thể kéo dài đến không quá 10 ngày làm việc nếu nội dung công chứng phức tạp.

2. Người thừa kế không đồng ý, có chia thừa kế theo di chúc được không?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành, việc phân chia di sản thừa kế được thực hiện theo ý chí của người để lại di chúc nên nếu có người thừa kế không đồng ý thì di sản vẫn được chia theo di chúc trừ trường hợp di chúc không hợp pháp.

Bởi định nghĩa về di chúc được nêu tại Điều 624 Bộ luật Dân sự như sau:

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.

Do đó, nếu người để lại di chúc đã chỉ định phần di sản cho ai được hưởng thì những người thừa kế khác của họ không có quyền can thiệp cũng như thay đổi.

Đồng thời, Điều 626 Bộ luật Dân sự quy định một trong những quyền của người lập di chúc là chỉ định, truất quyền hưởng di sản của người thừa kế cũng như phân chia phần di sản được hưởng của từng người thừa kế…

Như vậy, có thể thấy, nếu có một người thừa kế không đồng ý nhưng di chúc đã hợp pháp và đáp ứng các điều kiện có hiệu lực thì di chúc đó đã có hiệu lực. Đồng nghĩa, việc phân chia di sản thừa kế sẽ thực hiện theo di chúc mà không có ai được can thiệp ngoại trừ các trường hợp dưới đây:

- Có người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc tại khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự: Con chưa thành niên hoặc đã thành niên nhưng không có khả năng lao động; cha, mẹ, vợ, chồng.

- Có người thừa kế từ chối nhận di sản thừa kế.

(Nguồn LuatVietnam)

Mất quyền lợi vì quá thời hạn khai nhận thừa kế

Bố tôi di chúc để lại cho tôi một mảnh đất. Kể từ khi mở thừa kế đến giờ là 15 năm nhưng tôi vẫn chưa đi xác nhận di chúc. Nếu giờ tôi đi thì có bị mất quyền lợi gì không?

Theo quy định tại Điều 611 Bộ Luật dân sự 2015, thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật dân sự.

Điều 623 Bộ Luật dân sự 2015 quy định, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. 

Theo thông tin bạn cung cấp, bố bạn di chúc cho bạn 01 mảnh đất, theo quy định pháp luật, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản đối với bất động sản là 30 năm. Từ khi bố bạn mất đến thời điểm hiện tại là 15 năm, do đó bạn có thể thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế để nhận phần di sản thừa kế mà bố bạn để lại.

Để hưởng di sản thừa kế, trước tiên bạn phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại Văn phòng công chứng

Người được hưởng di sản thừa kế được hưởng 01 bộ hồ sơ bao gồm:

- Phiếu yêu cầu công chứng;

- Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người yêu cầu công chứng;

- Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết…

- Di chúc (nếu có để lại di chúc)

- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (dự thảo)

- Các giấy tờ nhân thân như chứng minh nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc sổ hộ khẩu, sổ tạm trú… của người thừa kế;

- Các giấy tờ về tài sản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản.

Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo quy định của Luật Công chứng 2014.

Sau đó bạn thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người thừa kế theo quy định luật đất đai

 Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh;

- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sau khi nhận hồ sơ sẽ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Sau khi bên nhận thừa kế thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký nhà đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu.

Thạc sỹ - Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội.

Cha mất đột ngột, không di chúc, con riêng hưởng thừa kế bằng cách nào?

Ngân Nga

Chuyện cha tôi mất đột ngột và không để lại di chúc cho di sản thừa kế, như sau: Năm 1987, cha tôi cưới vợ và có kết hôn với một người phụ nữ gần nhà. Cả hai có một người con chung. Sau đó, người vợ đưa đứa con đi định cư ở Mỹ.

Đã 30 năm nay, hai mẹ con họ không trở về Việt Nam, dù vậy cha tôi vẫn chưa ly hôn. Ông sống một mình trong căn nhà rộng 100 m² nằm trong khuôn viên đất có diện tích hơn 2.000 m².

Trong thời gian vợ đi Mỹ, cha tôi có con riêng với một người phụ nữ khác và đã sinh được một người con gái (25 tuổi). Tiếp đó, ông qua lại với mẹ tôi và sinh ra tôi (20 tuổi). Cả tôi và người con gái 25 tuổi đều không được ông giới thiệu cho người thân biết, nên cả dòng họ không ai biết có sự hiện hữu của chúng tôi.

Hôm trước tết, khi tôi đến nhà thăm, mới hay cha đã qua đời được mấy hôm, do bị đột quỵ. Ông mất không để lại di chúc.

Ông bà nội của tôi đã qua đời từ lâu. Hiện nay, toàn bộ tài sản của cha tôi là 2 căn nhà, xe ô tô và nhiều tài sản khác đều do người thân quản lý. Họ nói không biết tôi và người con gái 25 tuổi là ai nên không đồng ý giao di sản thừa kế cho chúng tôi.

Nếu người vợ và con không thể về Việt Nam thì có thể ủy quyền cho người khác thay mặt nhận di sản thừa kế

Những ai được hưởng di sản thừa kế?

Về tình huống không để dại di chúc cho di sản thừa kế kể trên, luật sư Nguyễn Trần Thiên (Công ty luật TNHH MTV N.H.T và cộng sự) chia sẻ, di sản (tài sản của người đã mất) của cha bạn sẽ được chia theo di chúc hoặc chia theo pháp luật.

Theo Điều 624 bộ luật Dân sự, di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Tại Điều 649, luật này cũng quy định "thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định".

Do cha bạn không để lại di chúc, nên căn cứ vào Điều 651, di sản sẽ được chia cho hàng thừa kế thứ nhất là người vợ và con đang ở bên Mỹ và 2 người con ở Việt Nam. Mỗi người sẽ được hưởng phần thừa kế ngang nhau.

Yêu cầu người thân trả lại di sản thừa kế bằng cách nào?

Theo quy định tại Điều 617 bộ luật Dân sự, người quản lý di sản phải có nghĩa vụ giao lại di sản theo yêu cầu của người thừa kế.

Trường hợp người quản lý di sản không chịu trả lại di sản, thì người thừa kế có thể khởi kiện đến tòa án để giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, bạn và những người thừa kế theo pháp luật phải chứng minh được mối quan hệ với cha bạn như giấy đăng ký kết hôn, giấy khai sinh, giấy tờ tùy thân...

Nếu bạn không có một trong những giấy tờ trên, thì phải liên hệ với các cơ quan y tế, cơ quan giám định hoặc các cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu xác nhận mối quan hệ cha con thông qua giám định ADN.

Đang ở nước ngoài, nhận di sản thừa kế bằng cách nào?

Đối với người vợ và con đang ở nước ngoài, thì có thể về Việt Nam tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Nếu không thể về nước, thì có thể lập văn bản ủy quyền cho người khác thay mặt khai nhận.

Trường hợp, hai người này không muốn nhận tài sản thừa kế, thì có thể lập văn bản từ chối di sản. Văn bản ủy quyền hoặc từ chối phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan lãnh sự.

Người dưới 18 tuổi có được tặng cho phần di sản cho người thừa kế khác?

(Dân trí) - Người chưa đủ 18 tuổi không được tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản mà cần phải có người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện giao dịch.

Người dưới 18 tuổi có được tặng cho phần di sản cho người thừa kế khác? (Ảnh minh họa - nguồn internet).

Một bạn đọc hỏi: "Chồng tôi vừa qua đời, giữa tôi và chồng có tài sản chung là quyền sử dụng mảnh đất mà gia đình tôi đang sinh sống. Vợ chồng tôi có 3 người con, hai người sinh đôi 20 tuổi và 1 người con mới 15 tuổi, cha mẹ bên chồng tôi đều đã mất.

Vậy, tôi muốn hỏi, nay để các con tôi ký văn bản thỏa thuận tặng cho toàn bộ phần di sản là nhà đất của các con cho tôi để một mình tôi đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tiện cho công việc làm ăn có được không?".

Vấn đề bạn đọc hỏi, Luật sư Nguyễn Thị Sương, Công ty Luật FDVN, Đoàn Luật sư thành phố Đà Nẵng xin được tư vấn trả lời như sau:

Đối với hai con sinh đôi của bạn hiện đã trên 18 tuổi, nếu có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (không bị mất năng lực hành vi dân sự, khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự) thì được tự mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự. Trong trường hợp này, hai con 20 tuổi của bạn có thể ký văn bản thỏa thuận tặng cho toàn bộ phần di sản mà con được hưởng cho bạn.

Còn đối với người con 15 tuổi của bạn, khoản 4 Điều 21 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau: "4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý." Như vậy, người chưa đủ 18 tuổi không được tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản mà cần phải có người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện giao dịch.

Về người đại diện theo pháp luật của cá nhân, tại Điều 136 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:

"1. Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.

Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định. Người do Tòa án chỉ định trong trường hợp không xác định được người đại diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này. Người do Tòa án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự."

Như vậy, nếu không thuộc các trường hợp đặc biệt theo khoản 2,3,4 Điều 136 Bộ luật Dân sự 2015 thì bạn chính là người đại diện theo pháp luật của người con 15 tuổi.

Về phạm vi đại diện, theo quy định tại khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thì: "Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện với người đó, trừ pháp luật có quy định khác".

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, bạn không thể ký vào văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế với đồng thời 2 tư cách là người nhận di sản và người đại diện của người dưới 18 tuổi tặng cho di sản thừa kế.

Trường hợp này, bạn có thể đợi thêm một thời gian nữa để con đủ 18 tuổi, hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (hai người con lớn tặng cho toàn bộ di sản thừa kế cho bạn hoặc từ chối nhận di sản thừa kế) để cùng người con út đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nguồn: Dân Trí (Xuân Hải)

Bố lập di chúc thừa kế cho con gái, con trai trưởng có quyền lợi gì không?

•  Tác giả: Hoàng Lê Khánh Linh
•  Tham vấn bởi: Luật sư Lê Minh Trường

---

Trên thực tế có những người chăm chỉ lao động và tích góp được một khối tài sản khá lớn hoặc một số người có nhu cầu giữ đất của tổ tiên cho đời sau có chốn lui về nên có nhu cầu lập di chúc để khi họ chết đi những tài sản này được sử dụng đúng người đúng mục đích.

Mục lục bài viết

• 1. Khái niệm di chúc là gì?
• 2. Ai là người có quyền lập di chúc?
• 3. Các hình thức của di chúc
• 4. Như thế nào được coi là di chúc hợp pháp?
• 5. Những người được hưởng thừa kế không bị phụ thuộc vào nội dung của di chúc

Câu hỏi: Thưa luật sư, bố mẹ tôi có 5 người con, trong đó có tôi là anh trai cả và 4 người con gái khác. Hiện bố tôi đang bị lâm bệnh nặng, cụ thể là bị ung thư giai đoạn cuối nhưng vẫn còn minh mẫn. Còn mẹ tôi do tuổi cao sức yếu cũng đang nằm liệt giường, mất ý thức và bên cạnh thường xuyên phải có người chăm sóc.

Tôi và vợ tôi từ trước tới nay luôn hiếu thảo, đồ đạc trong nhà bố mẹ cũng hầu như đều do vợ chồng tôi sắm sửa và luôn nhận được sự tin tưởng cũng như tình yêu thương từ bố mẹ. Trong khi những người em gái của tôi, người thì ly hôn chồng là mẹ đơn thân, người thì gia đình kinh tế khó khăn,…luôn tìm cách, dùng những lời mật ngọt cũng như kể khổ để khuyên bố tôi viết di chúc chia đất cũng như một số tài sản khác của ông bà cho họ (trong nhà có lắp camera ghi âm ghi hình cuộc nói chuyện này giữa bố tôi và các em gái).

Vậy tôi muốn hỏi luật sư, trong trường hợp bố tôi nghe theo lời những cô em gái của tôi lập di chúc thì sau khi bố tôi mất bản di chúc này có hiệu lực không? Và nếu nội dung di chúc của bố tôi không đề cập đến việc chia tài sản cho tôi thì tôi có được hưởng di sản thừa kế nào không?

Mong luật sư đưa ra lời tư vấn. Tôi xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

1. Khái niệm di chúc là gì?

Tại điều 624 của Bộ luật dân sự 2015 có nêu ra khái niệm của di chúc cụ thể đó là:

Điều 624. Di chúc

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.

2. Ai là người có quyền lập di chúc?

Cũng theo nội dung quy định về người có quyền lập di chúc trong Bộ luật dân sự 2015 thì:

Điều 625. Người lập di chúc

1. Người thành niên có đủ điều kiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 630 của Bộ luật này có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình.

2. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi được lập di chúc, nếu được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

Cụ thể là:

Điều 630. Di chúc hợp pháp

1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

Như vậy, bố của bạn là người được quyền lập di chúc.

3. Các hình thức của di chúc

Hình thức của di chúc được quy định cụ thể tại các điều 627, điều 628 và điều 629 trong Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 627. Hình thức của di chúc

Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.

Điều 628. Di chúc bằng văn bản

Di chúc bằng văn bản bao gồm:

1. Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.

2. Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.

3. Di chúc bằng văn bản có công chứng.

4. Di chúc bằng văn bản có chứng thực.

Điều 629. Di chúc miệng

1. Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng.

2. Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

Theo như những quy định trên thì bố bạn có thể lập di chúc bằng một trong các hình thức đã liệt kê phía trên.

4. Như thế nào được coi là di chúc hợp pháp?

Các điều kiện cần đáp ứng để được coi là di chúc hợp pháp quy định tại điều 630, điều 631 của Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể đó là:

Điều 630. Di chúc hợp pháp

1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

Điều 631. Nội dung của di chúc

1. Di chúc gồm các nội dung chủ yếu sau:

a) Ngày, tháng, năm lập di chúc;

b) Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc;

c) Họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản;

d) Di sản để lại và nơi có di sản.

2. Ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, di chúc có thể có các nội dung khác.

3. Di chúc không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, nếu di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải được ghi số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc.

Trường hợp di chúc có sự tẩy xóa, sửa chữa thì người tự viết di chúc hoặc người làm chứng di chúc phải ký tên bên cạnh chỗ tẩy xóa, sửa chữa.

Vậy nếu di chúc của bố bạn có đầy đủ những điều kiện về hình thức cũng như nội dung phù hợp với quy định của pháp luật đã đặt ra như trên thì di chúc đó sau khi bố bạn mất sẽ có hiệu lực thực thi.

5. Những người được hưởng thừa kế không bị phụ thuộc vào nội dung của di chúc

Từ những thông tin mà bạn cung cấp trong trường hợp bố bạn lập di chúc để lại phần đất và một số tài sản của ông bà cho các em gái của bạn (không có phần của mẹ và bạn) thì:

Nếu mảnh đất và những tài sản trên có được trong thời kỳ hôn nhân và giữa bố mẹ bạn không có thỏa thuận nào khác thì mảnh đất và số tài sản này sẽ là tài sản chung của bố mẹ bạn căn cứ theo điều 33 của Luật hôn nhân và gia đình năm 2014. Khi bố bạn mất sẽ phải chia đôi số tài sản trên, sau đó một nửa tài sản mới được chia theo di chúc của bố bạn.

Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Ngoài ra, mẹ bạn cho dù không được đề cập chia di sản trong di chúc nhưng vẫn sẽ được hưởng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật (Trừ trường hợp mẹ bạn từ chối nhận di sản hoặc thuộc đối tượng không được hưởng thừa kế)

Điều 644. Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc

1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.

2. Quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật này.

Điều 620. Từ chối nhận di sản

1. Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác.

2. Việc từ chối nhận di sản phải được lập thành văn bản và gửi đến người quản lý di sản, những người thừa kế khác, người được giao nhiệm vụ phân chia di sản để biết.

3. Việc từ chối nhận di sản phải được thể hiện trước thời điểm phân chia di sản.

Điều 621. Người không được quyền hưởng di sản

1. Những người sau đây không được quyền hưởng di sản:

a) Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó;

b) Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản;

c) Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng;

d) Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc, che giấu di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản.

2. Những người quy định tại khoản 1 Điều này vẫn được hưởng di sản, nếu người để lại di sản đã biết hành vi của những người đó, nhưng vẫn cho họ hưởng di sản theo di chúc.

Nếu bạn là người đã thành niên và có khả năng lao động, không được đề cập chia di sản trong di chúc thì sẽ không được hưởng phần tài sản nào cả.

Nhưng trong trường hợp khi bạn cung cấp đoạn quay camera ghi hình và âm thanh mà thể hiện rằng những người em gái của bạn dùng những từ ngữ, câu chuyện vơi nội dung bịa đặt nhằm lừa dối bố bạn để viết di chúc thì đây sẽ là một trong những căn cứ xác định bản di chúc này vô hiệu và mảnh đất cũng như phần tài sản của bố bạn để lại sẽ được chia theo pháp luật và bạn sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất.

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của tôi dựa trên quy định của pháp luật về thừa kế, mọi ý kiến thắc mắc hay cần hỗ trợ thêm các vấn đề liên quan khác vui lòng gọi ngay tới Tổng đài 1900 6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật thừa kế trực tuyến.

Không có thường trú, có được cấp giấy xác nhận nơi cư trú?

(PLO)- Giấy xác nhận thông tin về cư trú có giá trị sáu tháng đối với trường hợp người không có cả nơi thường trú và nơi tạm trú.

Vì hoàn cảnh khó khăn nên từ nhỏ đến nay tôi gần 30 tuổi vẫn chưa đăng ký thường trú hay tạm trú ở đâu và cũng chưa có CCCD.

Hiện nay, tôi đang ở nhà người quen tại TP Thủ Đức, TP.HCM.

Cho tôi hỏi, trường hợp của tôi không có đăng ký thường trú, tạm trú thì có được cấp giấy xác nhận nơi cư trú không? Việc xác nhận nơi cư trú được thực hiện ra sao?

Bạn đọc Thanh Tùng, TP Thủ Đức, TP.HCM

Giấy xác nhận thông tin về cư trú có giá trị sáu tháng đối với trường hợp người không có cả nơi thường trú và nơi tạm trú.. Ảnh: HUỲNH THƠ

Luật sư Trịnh Ngọc Hoàn Vũ, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết: Khoản 1 Điều 19 Luật Cư trú 2020 quy định: Nơi cư trú của người không có cả nơi thường trú và nơi tạm trú do không đủ điều kiện đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú là nơi ở hiện tại của người đó; trường hợp không có địa điểm chỗ ở cụ thể thì nơi ở hiện tại được xác định là đơn vị hành chính cấp xã nơi người đó đang thực tế sinh sống. Người không có nơi thường trú, nơi tạm trú phải khai báo thông tin về cư trú với cơ quan đăng ký cư trú tại nơi ở hiện tại.

Tại Điều 4, Nghị định 62/2021 yêu cầu người không có nơi thường trú, nơi tạm trú phải khai báo ngay thông tin về cư trú với cơ quan đăng ký cư trú tại nơi ở hiện tại.

Cơ quan đăng ký cư trú có trách nhiệm cập nhật thông tin của công dân vào cơ sở dữ liệu về cư trú và thông báo, cấp giấy xác nhận thông tin về cư trú cho công dân.

Tại Điều 17 Thông tư 55/2021 của Bộ Công an hướng dẫn công dân có quyền yêu cầu cấp Giấy xác nhận thông tin về cư trú theo hai cách:

Cách 1: Trực tiếp đến Công an cấp xã hoặc Công an cấp huyện ở nơi không có đơn vị hành chính cấp xã để nghị cấp Giấy xác nhận thông tin về cư trú.

Cách 2: Gửi yêu cầu xác nhận thông tin cư trú thông qua Cổng dịch vụ công Bộ Công an, Cổng dịch vụ công quản lý cư trú, Cổng dịch vụ công quốc gia.

Nội dung xác nhận thông tin về cư trú bao gồm thời gian, địa điểm, hình thức đăng ký cư trú.

Giấy xác nhận thông tin về cư trú có giá trị sáu tháng đối với trường hợp người không có cả nơi thường trú và nơi tạm trú; có giá trị 30 ngày kể từ ngày cấp đối với trường hợp xác nhận thông tin về cư trú.

Trường hợp thông tin về cư trú của công dân có sự thay đổi, điều chỉnh và được cập nhật trong Cơ sở dữ liệu về cư trú thì xác nhận thông tin về cư trú hết giá trị kể từ thời điểm thay đổi.

Trong thời hạn ba ngày làm việc, cơ quan đăng ký cư trú có trách nhiệm xác nhận thông tin về cư trú dưới hình thức văn bản (có chữ ký và đóng dấu của Thủ trưởng cơ quan đăng ký cư trú) hoặc văn bản điện tử (có chữ ký số của Thủ trưởng cơ quan đăng ký cư trú) theo yêu cầu của công dân.

Trường hợp nội dung đề nghị xác nhận của cá nhân hoặc hộ gia đình chưa được cập nhật trong Cơ sở dữ liệu về cư trú thì cơ quan đăng ký cư trú hướng dẫn công dân thực hiện thủ tục để điều chỉnh thông tin trong Cơ sở dữ liệu về cư trú theo quy định.

Như vậy, trường hợp của bạn không có nơi đăng ký thường trú, tạm trú thì vẫn được cấp giấy xác nhận nơi cư trú. Bạn nên ra cơ quan công an phường nơi bạn đang ở để khai báo ngay thông tin về cư trú, đây là quyền và nghĩa vụ mà mỗi công dân cần thực hiện.

(Theo Báo điện tử PL TPHCM)

Giấy khai sinh bản sao có công chứng được không?

Tác giả: Kim Anh

Tham vấn bởi: Luật sư Nguyễn Đức Hùng

Giấy khai sinh là văn bản do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho cá nhân khi được đăng ký khai sinh. Ngoài bản chính, người dân còn được yêu cầu cấp thêm các bản sao để sử dụng khi có việc cần thiết. Sau đây là giải đáp thắc mắc về giấy khai sinh bản sao có công chứng được không.

1. Giấy khai sinh bản sao có công chứng được không?

Tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 định nghĩa về công chứng như sau:

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Theo quy định trên, công chứng là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch bằng văn bản và chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của các bản dịch.

Công chứng và chứng thực bản sao từ bản chính là hai hoạt động thường bị nhầm lẫn với nhau. Giấy khai sinh không phải là loại giấy tờ được công chứng mà phải chứng thực.

Cụ thể, chứng thực bản sao từ bản chính là việc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền theo căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính (theo Điều 2 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP).

Theo đó, pháp luật không cho phép chứng thực từ bản sao mà chỉ có thể chứng thực từ bản chính. Tức được chứng thực bản photo của bản chính giấy khai sinh nhưng không được chứng thực bản photo của bản sao.

2. Chứng thực giấy khai sinh ở đâu?

Việc chứng thực giấy khai sinh có thể thực hiện tại:

- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn;

- Phòng Tư pháp huyện, quận, thị xã, thành phố

- Cơ quan đại diện ngoại giao, Cơ quan đại diện lãnh sự và Cơ quan khác được ủy quyền;

- Phòng công chứng, Văn phòng công chứng.

Căn cứ theo Điều 5 Nghị định 23/2015.

3. Bản photo giấy khai sinh chứng thực có giá trị như thế nào?

Căn cứ quy định tại Điều 3 Nghị định 23, bản photo giấy khai sinh chứng thực có giá trị sử dụng thay cho bản chính đã dùng để đối chiếu chứng thực trong các giao dịch, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ngoài ra, các hoạt động chứng thực khác có giá trị pháp lý như sau:

- Bản sao cấp từ sổ gốc có giá trị sử dụng thay cho bản chính trong các giao dịch, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

- Chữ ký được chứng thực có giá trị chứng minh người yêu cầu chứng thực đã ký chữ ký đó, là căn cứ để xác định trách nhiệm của người ký về nội dung của giấy tờ, văn bản.

- Hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.

3. Phí chứng thực giấy khai sinh là bao nhiêu tiền?

Theo Điều 4 Thông tư 226/2016/TT-BTC, phí chứng thực giấy khai sinh hay chứng thực bản sao từ bản chính là 2.000 đồng/trang. Từ trang thứ ba trở lên thu 1.000 đồng/trang, nhưng mức thu tối đa không quá 200.000 đồng/bản.

Ngoài ra, phí chứng thực các loại khác được quy định như sau:

STT	Nội dung thu	Mức thu
1	Phí chứng thực chữ ký	10.000 đồng/trường hợp. Trường hợp được hiểu là một hoặc nhiều chữ ký trong cùng một giấy tờ, văn bản
2	Phí chứng thực hợp đồng, giao dịch:
A	Chứng thực hợp đồng, giao dịch	50.000 đồng/hợp đồng, giao dịch
b	Chứng thực việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch	30.000 đồng/hợp đồng, giao dịch
c	Sửa lỗi sai sót trong hợp đồng, giao dịch đã được chứng thực	25.000 đồng/hợp đồng, giao dịch

(Nguồn: LuatVietnam)

04 quy định mới về cấp sổ đỏ có hiệu lực từ 20/5/2023

Tham vấn bởi Luật sư Nguyễn Thụy Hân

Chuyên viên pháp lý Dương Châu Thanh

Từ ngày 20/5/2023, 04 quy định mới về cấp sổ đỏ được sửa đổi bổ sung tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP bắt đầu có hiệu lực thi hành.

• >> Nóng: 05 trường hợp không được cấp sổ đỏ theo Dự thảo Luật Đất đai mới nhất
• >> Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý gì?

Mục lục bài viết

• 1. Thủ tục cấp sổ đỏ online
• 2. Sửa đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ
• 3. Cấp sổ đỏ cho condotel
• 4. Bổ sung trường hợp phải bổ sung giấy tờ khi cấp sổ đỏ

04 quy định mới về cấp sổ đỏ có hiệu lực từ 20/5/2023 (Hình từ internet)

Theo đó, 04 quy định mới về cấp sổ đỏ có hiệu lực từ 20/5/2023 lần lượt là:

1. Thủ tục cấp sổ đỏ online

Cụ thể, tại Khoản 7 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi Khoản 6 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP) về thực hiện TTHC về đất đai trên môi trường điện tử (cấp sổ đỏ online) như sau:

- Căn cứ điều kiện cụ thể về hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai đang quản lý, cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết TTHC về đất đai quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có trách nhiệm tổ chức việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết TTHC trên môi trường điện tử theo quy định của Chính phủ.

- Đối với trường hợp thực hiện TTHC về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên môi trường điện tử thực hiện như sau:

Cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các trình tự, TTHC về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai;

Trường hợp cần phải kiểm tra, xác minh làm rõ hoặc do nguyên nhân khác mà không trả kết quả giải quyết hồ sơ theo đúng quy định về thời gian giải quyết TTHC về đất đai thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục gửi thông báo bằng văn bản hoặc qua Cổng dịch vụ công hoặc qua tin nhắn SMS cho người yêu cầu, trong đó nêu rõ lý do.

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật bằng hình thức trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua chức năng thanh toán của Cổng dịch vụ công.

Cơ quan tiếp nhận hoặc cơ quan giải quyết hồ sơ thông báo cho người yêu cầu thực hiện TTHC nộp bản chính Giấy chứng nhận đã cấp, các giấy tờ theo quy định sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Việc trả kết quả giải quyết TTHC được thực hiện tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích hoặc tại địa điểm theo yêu cầu đối với trường hợp tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất, cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, bổ sung quy định người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu thực hiện TTHC về đất đai (yêu cầu cấp sổ đỏ online) chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực của nội dung kê khai và các giấy tờ trong hồ sơ đã nộp.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ chịu trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ; cơ quan giải quyết TTHC về đất đai chịu trách nhiệm thực hiện đúng thẩm quyền và thời gian theo quy định của pháp luật, không chịu trách nhiệm về những nội dung trong các văn bản, giấy tờ có trong hồ sơ đã được cơ quan, người có thẩm quyền khác chấp thuận, thẩm định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.

Đồng thời, việc kết nối, chia sẻ dữ liệu, liên thông điện tử giữa các cơ quan để thực hiện giải quyết TTHC và thanh toán nghĩa vụ tài chính của người yêu cầu thực hiện thủ tục thực hiện theo quy định của pháp luật về thực hiện TTHC trên môi trường điện tử và pháp luật về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông.

2. Sửa đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ

Tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có liên quan đến thẩm quyền cấp sổ đỏ trong trường hợp quy định tại khoản 4, Điều 95; khoản 3, Điều 105 của Luật Đất đai như sau:

Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai thì việc cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp thực hiện do các cơ quan sau thực hiện:

- Văn phòng Đăng ký đất đai: Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

- Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai: Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được sử dụng con dấu của mình để thực hiện cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Theo quy định hiện hành, khoản 1 Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định địa phương đã thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp: - Khi người sử dụng đất thực hiện các quyền như mua bán, chuyển mục đích sử dụng,... mà phải cấp mới Giấy chứng nhận; - Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.

Như vậy, Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã sửa đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận theo hướng tạo điều kiện thuận tiện cho người dân trong việc thực thiện các thủ tục hành chính này (được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai mà không cần lên Sở Tài nguyên và Môi trường).

3. Cấp sổ đỏ cho condotel

Nghị định 10/2023/NĐ-CP bổ sung quy định cấp sổ đỏ cho condotel tại khoản 5 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Cụ thể, đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch (trong đó có condotel,…) theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì:

Được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 Luật Đất đai.

Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh BĐS.

Việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng quy định này được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Việc thể hiện thông tin về thửa đất trên Giấy chứng nhận phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo khoản 3 Điều 126 và khoản 1 Điều 128 Luật Đất đai 2013 quy định:

Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm;

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Như vậy, thời hạn sở hữu của căn hộ condotel phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất.

4. Bổ sung trường hợp phải bổ sung giấy tờ khi cấp sổ đỏ

Cụ thể, theo điểm b khoản 11 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP, đối với dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án phát triển nhà ở, sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án.

Trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);

- Bản vẽ thiết kế mặt bằng phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký;

- Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu hạng mục công trình, công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình đưa vào sử dụng;

- Danh sách các tài sản.

(Nguồn: Thư viện pháp luật)

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý gì?

Tham vấn bởi Luật sư Nguyễn Thụy Hân

Chuyên viên pháp lý Dương Châu Thanh

Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý những vấn đề gì? Có thể công chứng hợp đồng ở UBND xã được không? - Hoàng Anh (TPHCM).

Mục lục bài viết

• Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc?
• Chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị như nhau khi sang tên
• Chỉ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành nơi có nhà đất?
• Ai chịu phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý gì?

Về vấn đề này, THƯ VIỆN PHÁP LUẬT giải đáp như sau:

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc?

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc phải thực hiện để văn bản có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, ngoài công chứng thì người dân có thể đi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc lựa chọn chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tùy thuộc vào ý muốn, việc đi lại, phí thực hiện mà các bên lựa chọn phù hợp.

Chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị như nhau khi sang tên

- Đối với công chứng, theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014:

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Còn theo khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014, hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

- Đối với chứng thực, theo khoản 4 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP:

Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

Như đã đề cập điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hồ sơ khi sang tên nhà đất không phân biệt hợp đồng được công chứng hay chứng thực.

Điều này có nghĩa là chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị như nhau khi sang tên sổ đỏ.

Lưu ý: Có giá trị pháp lý như nhau khi sang tên sổ đỏ không đồng nghĩa với việc có giá trị pháp lý như nhau khi phát sinh tranh chấp.

Chỉ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành nơi có nhà đất?

Mặc dù cho phép các bên được phép lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng nơi công chứng bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.

Cụ thể, tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:

Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành nơi có nhà đất.

Ai chịu phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Hiện nay, phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đề cập tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, được sửa đổi bởi Điều 1 Thông tư 111/2017/TT-BTC.

Trong đó, mức phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Mức phí thấp nhất là 50.000 đồng và tăng lên theo giá trị quyền sử dụng đất. (Xem thêm: Mức phí công chứng năm 2022)

Tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:

Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.

Như vậy, người yêu cầu công chứng là người nộp phí công chứng. Các bên chuyển nhượng có quyền thỏa thuận về người nộp phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Châu Thanh

Sang tên sổ đỏ cho con: Chi phí và đối tượng được miễn thuế, phí?

MINH HUY (T/H)  -  Báo Lao động

Sang tên sổ đỏ là hình thức cho tặng quyền sử dụng đất của bố mẹ dành cho con cái. Vậy, chi phí sang tên sổ đỏ là bao nhiêu? Đối tượng nào sẽ được miễn thuế, phí sang tên sổ đỏ?

Sang tên sổ đỏ là gì?

Sang tên sổ đỏ là cách người dân gọi để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (có đất, nhà ở và các tài sản khác).

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu".

Vì vậy, việc sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc, nếu không thực hiện sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

Sang tên sổ đỏ cần nộp những khoản phí, lệ phí nào?

Người dân thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ phải nộp các loại phí như sau:

- Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện nay là 0,5%.

- Phí thẩm định hồ sơ (hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu, cấp sổ đỏ cấp mới, cấp đổi sổ đỏ, cấp lại sổ đỏ). Tuỳ vào quy mô diện tích của thửa đất, tính phức tạp của các loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất, và điều kiện cụ thể của từng địa phương mà mà mức phí thẩm định hồ sơ khác nhau.

- Lệ phí cấp sổ đỏ, gồm: cấp giấy chứng nhận, chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số hiệu hồ sơ gia đình. 

- Phí công chứng, chứng thực.

- Thuế thu nhập cá nhân.

Đối tượng được miễn thuế, phí khi sang tên sổ đỏ mới nhất

- Miễn lệ phí trước bạ: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Miễn thuế thu nhập cá nhân: Sang tên giữa vợ với chồng; mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Đất do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, được xác định là tài sản chung. Thu nhập từ chuyển nhượng mà người sang tên chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Hoặc nhận thừa kế, quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Tài sản nào được công chứng ở tất cả các tỉnh, thành?

Ngân Nga

"Tôi ở Long An, có thửa đất ở TP.Hà Nội và muốn bán lại cho người thân trong gia đình. Tuy nhiên, vì công việc nên tôi không thể xin nghỉ phép để ra Hà Nội làm thủ tục giấy tờ sang nhượng. Vậy chúng tôi có thể công chứng tại Long An được không? Thủ tục là gì? Trường hợp nào tôi mới được công chứng tại Long An mà không cần phải về Hà Nội?", bạn đọc Lê Anh gửi thắc mắc đến Báo Thanh Niên.

Đại diện Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Diễm Phương (ở Long An) tư vấn, tại điều 42 luật Công chứng, quy định: "Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản".

Như vậy, trường hợp chuyển nhượng bất động sản ở TP.Hà Nội, bạn không thể thực hiện thủ tục công chứng tại Long An được. Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản. Nghĩa là bạn muốn mua hoặc bán đất ở TP.Hà Nội thì phải đến TP.Hà Nội để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng.

Nếu trường hợp không thể đến TP.Hà Nội, bạn có thể ủy quyền cho một cá nhân khác đại diện mình tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào ở Long An. Khi ấy, người nhận ủy quyền sẽ thay mặt bạn về TP.Hà Nội (nơi có bất động sản) để thực hiện việc mua bán này.

Ngoại trừ bất động sản, đối với giao dịch dân sự như ủy quyền, mua bán tàu thủy, xe, hợp đồng vay tiền, thực hiện công việc… thì bạn có thể công chứng ở bất cứ tỉnh, thành nào trên cả nước.

(Nguồn: Báo Thanh niên)

Bố mẹ bán đất sổ đỏ có cần chữ ký của các con không?

( PHUNUTODAY ) - Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình, khi bố mẹ bán đất có cần chữ ký của các con hay không? Hãy tìm hiểu bài viết dưới đây.

Trường hợp nào cha mẹ muốn bán đất cần phải có chữ ký của các con?

Theo luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì bán đất có tên gọi pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Tuy nhiên, người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng khi được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý.

Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định: “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, khi sổ đỏ cấp cho hộ gia đình sử dụng đất thì cha mẹ chỉ được chuyển nhượng nếu được các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất đồng ý bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực.

Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình không có nghĩa là ai cũng có quyền chuyển nhượng, cho tặng

Mặc dù Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình nhưng không đồng nghĩa toàn bộ thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho đối với thửa đất đó. Chỉ có chung quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện, cụ thể:

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”

Như vậy, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện như: có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi);

Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất (nếu con sinh sau thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì không có chung quyền sử dụng đất); Có quyền sử dụng đất chung.

Tóm lại, bố mẹ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được sự đồng ý của con bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực nếu con có chung quyền sử dụng đất.

Đã ly hôn, có được nhận tài sản thừa kế từ cha mẹ chồng cũ?

(PLO)- Bạn đọc hỏi khi đã ly hôn với chồng, cha mẹ chồng cũ để lại di chúc cho tài sản thì có được nhận hay không? 

Tôi và chồng đã ly hôn 2 năm nay. Sau khi ly hôn tôi vẫn qua lại chăm sóc, thăm hỏi cha mẹ chồng. Chồng tôi đã có gia đình mới. Trước khi mất, bố mẹ chồng có di chúc để lại cho tôi một phần tài sản. Hiện tại, các con của ông bà không cho tôi nhận di sản trên vì tôi không còn là con dâu trong gia đình. Tôi xin hỏi tôi có được hưởng di sản cha mẹ chồng cho theo di chúc hay không? Nếu được nhận thì làm sao để tôi nhận được di sản đó?

Bạn đọc Thanh Hồng (Biên Hòa, Đồng Nai), hỏi

Cha mẹ chồng để lại di chúc cho người con dâu cũ được hưởng một phần di sản của họ mà di chúc đó được lập một cách hợp pháp thì pháp luật phải công nhận.

Luật sư Nguyễn Tiến Hiểu, Đoàn luật sư TP.HCM, trả lời:

Theo quy định của Bộ Luật dân sự 2015, di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Người lập di chúc có các quyền như: Chỉ định người thừa kế; truất quyền hưởng di sản của người thừa kế; phân định phần di sản cho từng người thừa kế….

Di chúc được lập dưới các hình thức như di chúc bằng văn bản; di chúc miệng. Một di chúc được xem là hợp pháp khi di chúc có đủ các điều kiện như sau: Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

Trong trường hợp của bạn, nếu cha mẹ chồng để lại di chúc cho bạn được hưởng một phần di sản của họ mà di chúc đó được lập một cách hợp pháp thì đó chính là ý chí của cha mẹ bạn, pháp luật sẽ công nhận ý chí đó. Người lập di chúc có quyền chỉ định người thừa kế và phân định phần di sản cho từng người thừa kế (theo Điều 626, Bộ luật Dân sự 2015).

Do đó, những người con của cha, mẹ chồng không có quyền tước đoạt quyền nhận di sản thừa kế của bạn. Trong trường hợp những người này cản trở việc nhận di sản của bạn thì bạn có quyền khởi kiện những người này đến tòa án có thẩm quyền để yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 thì thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó.

(Nguồn: pháp luật TPHCM)

Chị chồng muốn hưởng tài sản thừa kế của chồng, được không?

(PLO)- Chồng tôi mất không để lại di chúc, chị chồng tôi muốn hưởng tài sản thừa kế là căn nhà chung của hai vợ chồng tôi, yêu cầu tôi bán nhà để chia cho chị ấy.

Vợ chồng tôi có tài sản chung là căn nhà trị giá năm tỉ đồng ở TP.HCM. Năm 2018, chồng tôi mất không để lại di chúc, tôi vẫn tiếp tục sử dụng căn nhà này. Năm 2021, cha mẹ chồng tôi mất cũng không để lại di chúc.

Mới đây, chị chồng tôi yêu cầu bán căn nhà chung của hai vợ chồng tôi để chia cho chị ấy.

Cho tôi hỏi, theo quy định pháp luật thì tôi có phải chia tài sản là căn nhà của vợ chồng tôi cho người chị chồng không?

Bạn đọc có địa chỉ mail nguyenhanh….@gmail.com

Người dân đến văn phòng công chứng thực hiện các thủ tục công chứng. Ảnh: NGUYỄN HIỀN

Luật sư Hoàng Anh Sơn, Đoàn Luật sư TP.HCM, trả lời: Vì đây là tài sản chung của hai vợ chồng và khi chồng bạn mất không để lại di chúc nên căn cứ quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự thì giá trị một nửa căn nhà là di sản của chồng bạn sẽ được chia thừa kế theo pháp luật.

Tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, những người thừa kế theo pháp luật thứ tự như sau:

Hàng thừa kế thứ nhất gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Như vậy, phần di sản là một nửa căn nhà của chồng bạn khi mất sẽ được chia đều cho bạn, cha, mẹ của chồng bạn.

Tuy nhiên, năm 2021 cha và mẹ chồng đều mất (mất sau chồng bạn) nên phần di sản mà cha, mẹ chồng được hưởng từ chồng bạn sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Theo hàng thừa kế thứ nhất của cha, mẹ chồng là chị chồng bạn.

Vì thế, chị chồng của bạn sẽ được hưởng phần di sản thừa kế mà cha mẹ chồng được hưởng từ chồng bạn.

Nguồn: Báo Pháp luật TPHCM

Cha mẹ chồng có được hưởng tài sản thừa kế từ con dâu?

(PLO)- Bạn đọc hỏi khi con dâu qua đời thì cha mẹ chồng có được hưởng tài sản thừa kế từ con dâu?

Khi con trai tôi kết hôn, tôi có cho vợ chồng con trai tôi 1 mảnh đất, sau đó các con tôi xây nhà. Con trai tôi không may mất trước. Khi con trai mất, chúng tôi thống nhất cho hết tài sản của con trai cho con dâu. Năm rồi, con dâu tôi bệnh nặng qua đời. Vợ chồng của con trai tôi không có con cái. Cha mẹ con dâu cũng mất từ lâu, chỉ còn người em của con dâu. Con dâu mất không để lại di chúc.

Cho tôi hỏi, vợ chồng tôi có được hưởng thừa kế tài sản của con dâu không? Em của con dâu có được hưởng thừa kế tài sản trên hay không?

Bạn đọc Phương Thảo (quận quận 3, TP.HCM), hỏi.

Dù là nhà đất của bạn nhưng khi bạn đã cho con dâu thì bạn không còn được hưởng quyền thừa kế theo pháp luật nếu con dâu mất mà không để lại di chúc. Ảnh: VH

Luật sư, Luật sư Nguyễn Tiến Hiểu, Đoàn luật sư TP.HCM, trả lời:

Theo quy định thì vợ chồng bạn là người được thừa kế đối với phần di sản của con trai để lại. Tuy nhiên, quyền hưởng di sản thừa kế đó đã được vợ chồng bạn từ chối hưởng và dành toàn bộ cho người con dâu. Do đó, theo quy định của pháp luật thì toàn bộ nhà và đất nói trên là thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng riêng của người con dâu.

Trường hợp người con dâu chết nhưng không để lại di chúc thì phần di sản nói trên sẽ được chia theo pháp luật. Theo Điều 651, Bộ luật dân sự 2015 thì những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự như sau:

Hàng thừa kế thứ nhất gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

Hàng thừa kế thứ hai gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại.

Hàng thừa kế thứ ba gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột, cô ruột, cậu ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cô ruột, cậu ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Như vậy, cha, mẹ chồng không được hưởng thừa kế di sản khi người con dâu chết để lại.

Những người được hưởng thừa kế theo pháp luật của người con dâu sẽ căn cứ vào hàng thừa kế để xác định ai là người được hưởng. Việc xác định này dựa trên nguyên tắc những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước (do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản).

Tóm lại, nhà và đất của vợ chồng bạn đã thống nhất cho hết con dâu. Khi con dâu mất không để lại di chúc thì nhà và đất của con dâu được chia theo pháp luật. Vì bạn không thuộc người thừa kế theo pháp luật đối với tài sản của con dâu nên nhà và đất của con dâu để lại vợ chồng bạn không có quyền hưởng thừa kế. Riêng người em của con dâu bạn thì được hưởng thừa kế theo pháp luật (hàng thừa kế thứ hai), dựa trên nguyên tắc như đã nêu trên.

(Nguồn: Báo điện tử PLTPHCM)

Lập di chúc để lại đất nhưng không cho bán có được không?

Di chúc được hiểu là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Nhiều người thắc mắc, có thể lập di chúc để lại đất nhưng không cho bán có được không?

Để trả lời cho câu hỏi này cần xem xét nội dung của di chúc theo từng trường hợp như sau:

Nhà, đất được dùng vào việc thờ cúng

Theo khoản 1 Điều 645 Bộ luật Dân sự 2015, trong di chúc nếu người để lại di sản thừa kế nêu rõ nhà, đất được sử dụng vào việc thờ cúng thì nhà, đất đó không được chia thừa kế, đồng thời người được chỉ định quản lý nhà đất đó không được chuyển nhượng, tặng cho,…

Bên cạnh đó, trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng (theo khoản 2 Điều 645 Bộ luật Dân sự 2015).

Nghĩa là, toàn bộ di sản người chết để lại không đủ “trả nợ” thì nhà, đất phải được sử dụng vào để trả nợ cho dù nội dung di chúc ghi rõ là để sử dụng vào việc thờ cúng.

Nhà, đất không sử dụng vào việc thờ cúng

Trong di chúc người để lại di sản không nêu rõ nhà, đất sử dụng vào việc thờ cúng mà chỉ có ý nguyện không được chuyển nhượng, tặng cho thì khi đó chỉ thể hiện mong muốn, nguyện vọng của người để lại di sản.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, sau khi người để lại di sản chết thì người thừa kế có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (đây là thủ tục bắt buộc nếu phân chia di sản xong).

Thời hạn đăng ký biến động

Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế phải đăng ký biến động (theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013).

Nghĩa là, việc chia và đăng ký thừa kế không nhất thiết phải thực hiện ngay sau khi người để lại di sản chết nhưng khi phân chia xong thì phải đăng ký biến động theo đúng quy định.

Thời điểm đăng ký đất đai khi thừa kế có hiệu lực

Để việc thừa kế hoàn tất cần phải thực hiện các thủ tục khác nhau như: Khai nhận di sản (nếu có), phân chia di sản, đăng ký biến động. Đồng thời pháp luật đất đai quy định rõ việc thừa kế có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.

Khi sang tên xong thì người thừa kế là người sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận trong chứng thư pháp lý là Sổ đỏ, Sổ hồng. Một khi đã là người sử dụng đất thì sẽ có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai như chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế, thế chấp,…

Tóm lại, trong di chúc không có quy định để di sản là nhà, đất sử dụng vào việc thờ cúng thì người thừa kế có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và các quyền khác theo quy định pháp luật đất đai.

Mặt khác, cho dù người để lại di sản có mong muốn nhà đất được sử dụng vào thờ cúng và nói mong muốn đó cho tất cả các thành viên trong gia đình thì cũng không phải là căn cứ để ngăn cản, tước bỏ quyền của người thừa kế khi những người này trở thành người sử dụng đất (sang tên xong) nếu như không thể hiện trong di chúc.

Như vậy có 2 trường hợp:

- Nếu di chúc có thể hiện nội dung không cho bán mà chỉ được sử dụng vào việc thờ cúng thì người thừa kế không có quyền bán, trừ trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ thực hiện nghĩa vụ của người đó (không đủ để trả nợ thì phải bán hoặc chuyển nhà đất đó cho chủ nợ).

- Nếu di chúc không có nội dung là “sử dụng vào việc thờ cúng” thì người thừa kế vẫn có đầy đủ quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng.

(Nguồn: PHUNUTODAY)

Tài khoản ngân hàng đứng tên người đã mất - ai được rút tiền ?

•  Tác giả: Luật sư Bùi Thị Nhung

---

Chào công ty. Tôi muốn được tư vấn trường hợp như sau. Chồng tôi mất vào cuối năm vừa rồi. Anh ấy có một tài khoản riêng ở ngân hàng mà tôi không biết mật khẩu nên không thể kiểm tra số dư và rút tiền ra. Bây giờ tôi phải làm những thủ tục gì ạ? Mong được hỗ trợ. Tôi xin cảm ơn ạ.

Mục lục bài viết

• 1. Người đã mất để lại di chúc
• 2. Người đã mất không để lại di chúc
• 3. Hồ sơ thực tiện thủ tục bao gồm:
• 4. Có phải làm thủ tục chia thừa kế sổ tiết kiệm ngân hàng
• 5. Hai cách để rút tiền trong tài khoản tiết kiệm khi chủ tài khoản đã mất

Luật sư tư vấn:

Vấn đề của chị không nói rõ chồng mình khi mất có để lại di chúc hay không, nên Luật Minh Khuê xin được tư vấn theo hai trường hợp như sau:

1. Người đã mất để lại di chúc

Lúc này việc chia thừa kế (cụ thể là số tiền trong thẻ ngân hàng của chồng chị) sẽ phụ thuộc vào nội dung của di chúc

Ngoài ra Điều 644, Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc như sau:

1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.

2. Quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật này.

Như vậy, chị cùng với bố chồng, mẹ chồng (nếu còn sống), con chưa thành niên hoặc thành niên mà không có khả năng lao động (nếu có) sẽ là người thừa kế không theo di chúc khi chồng chị mất.

2. Người đã mất không để lại di chúc

Lúc này việc chia thừa kế sẽ tuân theo quy định của pháp luật.

Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Người thừa kế theo pháp luật như sau:

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, chị cùng với bố chồng, mẹ chồng (nếu còn sống); cha nuôi, mẹ nuôi của chồng (nếu có); con ruột, con nuôi của chồng (nếu có) là hàng thừa kế thứ nhất và được hưởng thừa kế hợp pháp.

********************

Để rút được tiền trong thẻ ngân hàng của chồng mình, chị phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc thủ tục thỏa thuận phân chia di sản.

- Căn cứ theo Khoản 1 Điều 58 Luật Công chứng 2014 hướng dẫn thủ tục công chứng, chứng thực việc thực hiện thủ tục khai nhận di sản được áp dụng đối với trường hợp:

“Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.”

- Căn cứ theo Khoản 1 Điều 57 Luật Công chứng 2014 hướng dẫn thủ tục công chứng, chứng thực thì thủ tục thỏa thuận phân chia di sản được áp dụng trong trường hợp :

“Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.”

3. Hồ sơ thực tiện thủ tục bao gồm:

- Giấy tờ chung

• Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu
• Giấy chứng tử của người để lại di sản
• Các giấy tờ chứng minh về tài sản của người để lại di sản bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; sổ tiết kiệm, Giấy đăng ký xe; Giấy chứng nhận cổ phần,…
• Giấy tờ về nhân thân của người thừa kế: CMND, hộ khẩu

- Trường hợp có di chúc và di chúc ghi rõ cách phân chia tài sản, chị cần cung cấp thêm: Di chúc

- Trường hợp không có di chúc hoặc có di chúc nhưng di chúc không ghi rõ cách phân chia di sản, bạn cần cung cấp thêm:

• Tờ tường trình và cam kết về quan hệ nhân thân
• Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân giữa người thừa kế theo pháp luật với người để lại di sản trường hợp không có di chúc: hộ khẩu, giấy khai sinh, tờ khai nhân khẩu

(ii) Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản. Việc thụ lý phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày niêm yết. Việc niêm yết do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của Ủy ban nhân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản; trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó.

Trường hợp di sản chỉ gồm có động sản, nếu trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng và nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn cuối cùng của người để lại di sản không ở cùng một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổ chức hành nghề công chứng có thể đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn cuối cùng của người để lại di sản thực hiện việc niêm yết.

Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế.

4. Có phải làm thủ tục chia thừa kế sổ tiết kiệm ngân hàng

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, thừa kế được thực hiện thông qua 02 hình thức là thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật. Đồng thời, Điều 612 Bộ luật Dân sự nêu rõ:

Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác

Trong đó, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản (Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015).

Ngoài ra, có thể hiểu sổ tiết kiệm là giấy tờ ghi nhận quyền sở hữu của người đứng tên trên sổ với số tiền được gửi tiết kiệm tại ngân hàng. Bởi vậy, số tiền ghi trong sổ tiết kiệm là tài sản của người đứng tên trên sổ tiết kiệm.

Do đó, khi chủ sở hữu sổ tiết kiệm chết, số tiền trong sổ tiết kiệm được coi là di sản thừa kế và sẽ được chia theo quy định của pháp luật:

- Nếu người sở hữu sổ tiết kiệm có để lại di chúc thì sẽ ưu tiên phân chia di sản thừa kế theo di chúc;

- Nếu không có di chúc, di chúc không hợp pháp… thì sổ tiết kiệm sẽ được phân chia theo pháp luật.

Như vậy, khi muốn rút sổ tiết kiệm ở ngân hàng của người đã chết thì phải thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

5. Hai cách để rút tiền trong tài khoản tiết kiệm khi chủ tài khoản đã mất

Luật Công chứng 2014 quy định có hai hình thức để nhận di sản thừa kế là:

Thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (theo khoản 1 Điều 57 “Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.);

Khai nhận di sản thừa kế (theo khoản 1 Điều 58 “Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản).

Theo khoản 4 Điều 57 Luật công chứng 2014 “Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.’

Những người đủ điều kiện thừa kế sổ tiết kiệm này cần phải tiến hành các bước sau:

- Công chứng văn bản khai nhận di sản hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

- Nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức công chứng. Hồ sơ yêu cầu công chứng gồm các giấy tờ sau đây:

+ Phiếu yêu cầu công chứng khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản theo mẫu;

+ Dự thảo văn bản khai nhận/văn bản thỏa thuận phân chia di sản (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân chứng minh quan hệ giữa người để lai di sản và người được hưởng di sản

+ Bản sao giấy tờ về tài sản: sổ tiết kiệm …;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến sổ tiết kiệm.

+ Bản sao như nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có chứng thực. Khi nộp bản sao thì phải xuất trình bản chính để đối chiếu.

- Những người đồng thừa kế lập và ký văn bản khai nhận/văn bản thỏa thuận phân chia di sản; hoặc có thể nhờ cơ quan công chứng soạn thảo theo mẫu. .

Sau khi có văn bản khai nhận và văn bản tặng cho di sản đã công chứng, những đồng thừa kế có thể ủy quyền cho một đồng thừa kế khác thực hiện việc đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước thẩm quyền. Với sổ tiết kiệm này thì những người thừa kế của cô bạn H sau khi có văn bản chứng thực được tặng cho thì tới Ngân hàng, nơi có tài khoản tiết kiệm đó để rút tiền hoặc chuyển tên chủ tài khoản sang tên mình.

Nguồn: Luật Minh Khuê

Tài sản thừa kế là nhà đất đang thế chấp thì chia thế nào?

•  Tác giả: Luật sư Hoàng Lê Khánh Linh

---

Nhà đất đang được thế chấp là tài sản thừa kế được chia như thế nào? Cùng tìm hiểu quy định của pháp luật

Mục lục bài viết

• 1. Tài sản thừa kế được hiểu như thế nào?
• 2. Thế nào là tài sản thế chấp?
• 3. Tài sản đang thế chấp có được thừa kế?
• 4. Chia tài sản thừa kế là nhà đất đang được thế chấp như thế nào?

Ngày nay có rất nhiều trường hợp nguyên đơn yêu cầu Tòa án chia thừa kế, trong đó có một phần tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất đang được thế chấp ở ngân hàng. Tuy nhiên nếu yêu cầu đó có đủ căn cứ thì việc phân chia di sản đó được thực hiện như thế nào? Hãy cùng Luật Minh Khuê tìm hiểu với bài viết dưới đây.

1. Tài sản thừa kế được hiểu như thế nào?

Một trong các quyền quan trọng nhát của người sử dụng đất là được để lại thừa kế quyền sử dụng đất sau khi qua đời (chết). Đây được coi là một quyền rất quan trọng và việc thực hiện quyền này được diễn ra sau khi người có tài sản không còn sống, hay nói cách khác là sau khi người có tài sản chết .

Pháp luật quy định cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật, hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật, người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc. (Điều 609 Bộ luật Dân sự năm 2015)

Di sản thừa kế bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác (Điều 612 Bộ luật Dân sự năm 2015)

2. Thế nào là tài sản thế chấp?

Pháp luật hiện hành quy định về thế chấp tài sản. Cụ thể: (Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015)Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp) Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp bao gồm: 

• Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
• Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
• Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Tài sản đang thế chấp có được thừa kế?

Để một di chúc hợp pháp, người lập di chúc cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015: người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập, không bị lừa dối, đe dọa, nội dung không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội, hình thức không trái quy định, ...

Như vậy, dù tài sản đang thế chấp, người để lại di sản hoàn toàn có quyền lập do chúc để chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Tuy nhiên, tùy vào hình thức lập di chúc, người để lại tài sản phải đáp ứng thêm một số điều kiện kèm theo khác theo quy định của pháp luật.

Khoản 8 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 quy định: khi yêu cầu công chứng giao dịch, hợp đồng, người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản chính các giấy tờ để đối chiếu trước khi công chứng:

• Giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng: căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị, sổ hộ khẩu, sổ tạm trú, ...
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản: sổ đỏ, giấy đăng ký xe, ...)

Như vậy, khi muốn phân chia di sản thừa kế, các đồng thừa kế phải xuất trình bản chín sổ đỏ trước khi công chứng viên ký chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Vì vậy, nếu muốn phân chia di sản thừa kế, các đồng thừa kế phải thực hiện xóa đăng ký thế chấp sổ đỏ

Trong trường hợp này, trình tự, thủ tục phân chia di sản thừa kế được thực hiện cụ thể: 

• Xóa đăng ký thế chấp: thanh toán đầy đủ các khoản vay với ngân hàng, hợp những người thừa kế để của người đại diện thực hiện các công việc: ký kết các giấy tờ liên quan đến việc vay vốn, lấy sổ đỏ ra khỏi ngân hàng, thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, ...
• Công chứng thỏa thuận phân chia di sản thừa kế:

Hồ sơ: phiếu yêu cầu công chứng, giấy tờ tùy thân của các đồng thừa kế, giấy chứng tử của người để lại di sản, sổ đỏ, giấy khai sinh của con, đăng ký kết hôn của người để lại di sản thừa kế, ...

Cơ quan thực hiện thủ tục: Văn phòng/ Phòng công chứng có trụ sở tại nơi có đất

Về thời gian thực hiện: niêm yết công khai 15 ngày tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và nơi cư trú cuối cùng (nếu hai nơi khác nhau); thực hiện công chứng trong thời gian không quá 02 ngày làm việc. Nếu vụ việc phức tạp, cần phải xác minh thì thời gian công chứng không quá 10 ngày làm việc.

Phí, lệ phí công chứng: thu theo giá trị tài sản của tài sản theo quy định tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính.

4. Chia tài sản thừa kế là nhà đất đang được thế chấp như thế nào?

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng thế chấp chấm dứt trong trường hợp: hợp đồng đã được hoàn thành, theo thỏa thuận của các bên, cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện

Việc thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại:

• Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
• Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại
• Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân
• Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Do tài sản là nhà và quyền sử dụng đất đã được thế chấp, việc chia bằng đất chưa hợp lý. Trong thực tế việc định giá tài sản là quyền sử dụng đất rất khó vì khác với giá thị trường mà thường thấp hơn vì giá nhà đất biến động liên tục gây khó khăn cho việc định giá. Khi chia giá trị mà không chia hiện vật sẽ gây khó khăn khi thi hành án, ảnh hưởng rất nhiều đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự. Tuy nhiên, Tòa án thường công nhận việc thực hiện hợp đồng thế chấp và chia di sản thừa kế bằng cách định giá tài sản để làm cơ sở xác định kỷ phần mỗi suất thừa kế, chia cho nguyên đơn hiện vật, chia cho các thừa kế khác bằng giá trị. Vì vậy, người nào được nhận hiện vật có trách nhiệm thanh toán lại giá trị tương ứng cho các thừa kế khác và tiếp tục thực hiện hợp đồng thế chấp với bên nhận thế chấp.

Tóm lại, kể từ thời điểm mở thừa kế, những cá nhân được hưởng quyền thừa kế sẽ phải thực hiện quyền và nghĩa vụ do người chết để lại đặc biệt đối với nghĩa vụ tài sản, họ phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thế chấp đối với bên được thế chấp và hưởng phần tài sản còn lại.

Nguồn: Luật Minh Khuê

4 cách xử lý khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh để làm Sổ đỏ

Có nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn tới việc hàng xóm không ký giáp ranh như mâu thuẫn cá nhân, tranh chấp đất đai. Nếu thuộc trường hợp này thì người dân cần nắm rõ cách xử lý khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh dưới đây.

1. Vẫn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định những trường hợp cơ quan nhà nước từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, trong đó nêu rõ:

“… Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;”.

Theo quy định trên, cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận không được từ chối nhận hồ sơ với lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh nếu không có tranh chấp đất đai.

Ngoài ra, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối với lý do có tranh chấp đất đai xảy ra trên thực tế mà chỉ được từ chối tiếp nhận nếu nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai.

Tóm lại, dù hàng xóm có nói sẽ không ký giáp ranh để không được cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất vẫn nộp hồ sơ theo quy định.

2. Đề nghị cơ quan nhà nước trả lời bằng văn bản

Trên thực tế nhiều người dân không được cấp hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận dù có đủ điều kiện theo quy định nhưng bị từ chối vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.

Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp,… tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh (nếu có).

Ngoài ra, căn cứ Điều 11 và khoản 3 Điều 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về xác định và đo vẽ ranh giới thửa đất cho thấy các thửa đất đã được địa chính xác định, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới và lưu tại hồ sơ địa chính để quản lý ngay cả khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, khi xác định ranh giới thửa đất để đo vẽ chi tiết đã có mặt của những người sử đất liền kề, trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt thì phải niêm yết công khai trong vòng 15 ngày.

Như vậy, đều có quy định niêm yết công khai 15 ngày và ranh giới thửa đất trong hồ sơ địa chính được xác định, đo vẽ trước đó theo quy định đã ghi nhận sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề về ranh giới thửa đất.

Trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh và cũng không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai thì vẫn có căn cứ để cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Nói cách khác, không có quy định nào từ chối cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp chỉ vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.

Chính vì vậy, người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận có quyền đề nghị cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ trả lời bằng văn bản về việc từ chối hoặc chưa cấp Giấy chứng nhận.

3. Đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai

Khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh với lý do tranh chấp đất đai thì người đề nghị cấp Giấy chứng nhận tự hòa giải với người đang có tranh chấp hoặc thông qua hòa giải viên (việc hòa giải này không bắt buộc) hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hòa giải (hòa giải bắt buộc).

Khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận nếu có đơn tranh chấp thì sẽ tạm dừng thực hiện thủ tục. Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp, nếu hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn không thành thì có quyền gửi đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết theo quy định.

Sau khi kết thúc tranh chấp đất đai sẽ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định.

Trường hợp người sử dụng đất liền kề nói: “Tôi đang có tranh chấp với hàng xóm nên không ký giáp ranh” mà không có đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải thì khi đó được xác định là tranh chấp thực tế, không phải là căn cứ đề dừng việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

4. Khởi kiện hành vi cố ý ngăn cản quyền được cấp Sổ đỏ

Mặc dù cách xử lý này không phổ biến nhưng trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền khởi kiện về hành vi cản trở đó nếu có căn cứ.

Hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết theo loại việc của Tòa án nên khi người sử dụng đất nộp đơn và giấy tờ, tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó thì Tòa án sẽ tiếp nhận và thụ lý theo quy định (theo khoản 14 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

Trên đây là một số cách xử lý khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh để làm Sổ đỏ. Có thể thấy pháp luật đất đai không có quy định vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh nên không được cấp Sổ đỏ dù có đủ điều kiện theo quy định. Điều này rất hợp lý vì có nhiều trường hợp “không chịu ký giáp ranh cho dù không có tranh chấp đất đai mà do mâu thuẫn cá nhân khác nên không ký”, từ đó gây cản trở quyền được cấp Sổ đỏ theo quy định.

Việc ký giáp ranh trên thực tế là một vấn đề khá phức tạp và sẽ khó khăn hơn nếu người dân không nắm rõ quy định của pháp luật. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, hãy gọi ngay đến tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai 1900.6199 của LuatVietnam.

(Nguồn: Luatvietnam)

Chồng di chúc hết tài sản cho con, vợ có được hưởng thừa kế?

Nếu cha mẹ tặng riêng cho người chồng căn nhà, dù người vợ không có tên trong di chúc thì vẫn được hưởng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật.

Chồng tôi mất năm 2021, để lại tài sản là căn nhà và một thửa ruộng. Căn nhà là của cha mẹ chồng tặng cho, còn thửa ruộng là của vợ chồng tôi mua. 

Vừa rồi tôi mới biết chồng để lại di chúc toàn bộ căn nhà cho người con trai. Người con này hiện đã lập gia đình và sống chung với tôi. Do không hợp với con dâu, nên tôi không muốn sống chung nữa.

Tôi muốn hỏi, cha mẹ chồng tôi mất cách đây 10 năm. Việc chồng tôi di chúc để lại toàn bộ căn nhà cho con trai, vậy tôi và các con còn lại đều đã trên 18 tuổi có được hưởng quyền lợi gì không? Nếu có thì chúng tôi cần phải làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình?.

Bạn đọc Nguyễn Thi thắc mắc với Thanh Niên.

Chuyên gia tư vấn

Luật sư Nguyễn Thị Diễm Phương tư vấn, trước hết cần xác định căn nhà là cha mẹ tặng riêng cho chồng bạn hay tặng cho cả hai vợ chồng. Trường hợp không có căn cứ xác định việc tặng riêng cho người chồng, thì theo luật Hôn nhân và gia đình đây là tài sản chung của hai vợ chồng.

Nếu là tài sản chung thì di chúc chỉ có hiệu lực đối với phần tài sản của người chồng, phần còn lại vẫn thuộc về bạn.

Theo điều 651 bộ luật Dân sự, "người thừa kế theo pháp luật" gồm có hàng thừa kế thứ nhất: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết…

Còn theo điều 644 bộ luật Dân sự quy định về "người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc", thì con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng vẫn được hưởng phần di sản bằng 2/3 của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn 2/3 suất đó.

Do đó, nếu cha mẹ tặng riêng cho chồng căn nhà, cho dù bạn không có tên trong di chúc của chồng thì vẫn được hưởng thừa kế. Nghĩa là, bạn sẽ được hưởng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật, nếu di sản được chia theo pháp luật.

Khi tiến hành thủ tục kê khai thừa kế theo di chúc, người con được hưởng thừa kế phải có nghĩa vụ chứng minh không còn "người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc". Nếu con bạn cố tình kê khai gian dối thì bạn có quyền khởi kiện tại tòa án để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Đối với thửa ruộng, vì là tài sản chung của hai vợ chồng và chồng bạn cũng không để lại di chúc, thì sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Khi ấy, bạn sẽ được hưởng 1/2 thửa ruộng; 1/2 thửa ruộng còn lại sẽ chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất, trong đó có bạn và các con.

(Nguồn: Báo Thanh niên)

Sổ đỏ đứng tên chồng, khi bán đất có cần chữ kí của vợ không?

( PHUNUTODAY ) - Nếu Sổ đỏ chỉ đứng tên một người trong thời kỳ hôn nhân và không có tài liệu chứng minh là tài sản riêng thì vẫn là tài sản chung thì khi bán vẫn cần sự đồng ý và chữ ký của cả hai.

Sổ đỏ chỉ có tên của vợ hoặc chồng được không?

Theo quy định thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) có thể đứng tên một người hoặc nhiều người, trong đó tất cả những người có tên trong sổ đỏ sẽ có quyền đối với nhà đất giống nhau.

Trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì về nguyên tắc vợ chồng sẽ cùng đứng tên trên sổ đỏ. Tuy nhiên, pháp luật cũng cho phép vợ chồng có thể thỏa thuận với nhau về việc để một bên vợ hoặc chồng đứng tên trên sổ đỏ.

Lưu ý: Việc thỏa thuận đó phải được lập thành văn bản.

Sổ đỏ đứng tên chồng, khi bán đất vợ có phải ký tên không?

Có 02 trường hợp có thể xảy ra như sau:

(i) Trường hợp 1: Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản riêng của người chồng

Đối với trường hợp này, theo quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì tài sản riêng của vợ, chồng gồm:

Các loại tài sản riêng của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân bao gồm:

- Tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn;

- Tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân;

- Tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật Hôn nhân và gia đình 2014;

- Tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng;

- Tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng:

+ Quyền tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ.

+ Tài sản mà vợ, chồng xác lập quyền sở hữu riêng theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác.

+ Khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ, chồng được nhận theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, chồng.

- Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng.

- Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của mỗi bên sau khi chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của vợ, chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác;

- Tài sản mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản riêng.

Đồng thời, pháp luật cũng quy định vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

Do đó, trường hợp sổ đỏ chỉ đứng tên của người chồng và quyền sử dụng đất tương ứng được xác định là tài sản riêng của người chồng thì người chồng có toàn quyền bán, cho, cầm cố,... đối với quyền sử dụng đất này và không cần có có chữ ký đồng ý của vợ

(ii) Trường hợp 2: Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng nếu:

- Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

- Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Trường hợp không có căn cứ để chứng minh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì được coi là tài sản chung.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 29 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.

Theo đó, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì vợ, chồng đều có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền sử dụng đất đó. Do đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đó cho người khác thì yêu cầu phải có chữ ký của cả hai vợ chồng thì hợp đồng mua bán nhà đất mới có hiệu lực pháp lý, trừ trường hợp có văn bản ủy quyền của người vợ cho người chồng được thực hiện thay quyền chuyển nhượng.

Nếu là tài sản chung mà chồng tự ý chuyển nhượng cho người khác mà không có sự đồng ý của người vợ dù sổ đỏ đứng tên chồng thì người vợ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

(Nguồn: PHUNUTODAY)

Tặng con căn nhà đã công chứng, làm sao để hủy hợp đồng đã ký kết?

Ngân Nga

Bố mẹ muốn hủy hợp đồng tặng cho con căn nhà đã được công chứng, phải có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia giao dịch.

Bố mẹ tôi đã ngoài 60 tuổi, có nhiều nhà, đất và xe. Trong đó, tôi được bố mẹ chia cho căn nhà rộng 100m², đã ra công chứng để làm thủ tục sang tên cho tôi nhưng vẫn chưa ra sổ. 

Anh trai tôi biết chuyện, cho rằng bố mẹ chia tài sản cho các con không đồng đều nên đang vận động ông bà hủy hợp đồng công chứng.

Vậy bố mẹ tôi có thể đơn phương hủy bỏ hợp đồng công chứng, mà không cần phải có ý kiến của tôi không? Pháp luật quy định sao về trường hợp của tôi? Bạn đọc Hoàng Hà gửi câu hỏi tới Thanh Niên.

Luật sư tư vấn

Luật sư Nguyễn Đức Chánh (Đoàn luật sư TP.HCM) tư vấn, theo Điều 503 bộ luật Dân sự 2015, thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của luật Đất đai.

Đồng thời, căn cứ vào Điều 188 luật Đất đai 2013 thì việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, việc bố mẹ tặng cho bạn căn nhà mới chỉ hoàn thành về hình thức và thủ tục ký kết hợp đồng tặng cho có công chứng. Do chưa thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu nên việc chuyển quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực.

Theo Điều 51 luật Công chứng 2014, việc hủy hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng giao dịch đó.

Vì vậy, nếu không có sự đồng ý của bạn thì bố mẹ bạn cũng không thể đơn phương hủy bỏ hợp đồng công chứng tặng cho tại tổ chức hành nghề công chứng.

Trường hợp bố mẹ bạn muốn hủy bỏ hợp đồng tặng cho, thì có thể khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp.

"Còn nếu chỉ đơn thuần là anh trai bạn không đồng ý với cách chia tài sản cho các con, nên đã vận động bố mẹ bạn đổi ý, hủy bỏ hợp đồng công chứng thì rất khó để tòa án chấp nhận yêu cầu này", luật sư Đức Chánh chia sẻ.

(Nguồn: Báo Thanh niên)

Cách phân biệt giữa vi bằng với công chứng

Ngân Nga

Vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận những sự kiện pháp lý, tình trạng sự việc thiệt hại xảy ra trên thực tế; công chứng là chứng nhận sự hợp pháp của giao dịch hợp đồng.

Tôi có thửa đất lớn, sau đó tôi chia nhỏ ra để cất nhà rồi bán. Tuy nhiên, khi làm thủ tục tách thửa thì không được vì không đủ điều kiện do diện tích quá nhỏ. Vì thế người mua nhà đề nghị hai bên đến Thừa phát lại để lập vi bằng về việc mua bán giữa đôi bên.

Nhờ báo giải thích giúp tôi vi bằng và công chứng khác gì nhau? Tôi phải làm gì trong trường hợp này?

Bạn đọc Văn Đảm thắc mắc với Thanh Niên.

Chuyên gia tư vấn

Công chứng viên Quách Chí Đức (Văn phòng công chứng Trần Thanh Hải, TP.HCM) hướng dẫn cách phân biệt giữa vi bằng với công chứng như sau:

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP.

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài, hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt… (điều 2 luật Công chứng).

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật (khoản 3 điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP).

Còn hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình, thì bên kia có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác (điều 5 luật Công chứng).

Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ. Những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố là vô hiệu (khoản 3 điều 5 luật Công chứng).

Như vậy, vi bằng khác văn bản công chứng, không thể thay thế văn bản công chứng trong các quan hệ pháp lý. Vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận những sự kiện pháp lý, tình trạng sự việc thiệt hại xảy ra trên thực tế, giá trị của nó sẽ được cơ quan chức năng xem xét.

Trong khi đó văn bản công chứng có giá trị pháp lý cao, chứng nhận sự hợp pháp của giao dịch hợp đồng, là chứng cứ không cần phải chứng minh.

Mua bán nhà đất không được lập vi bằng

Căn cứ điều 167 luật Đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Do đó trong trường hợp của bạn không được lập vi bằng. Để việc bán nhà được thực hiện đúng theo quy định, bạn cần làm thủ tục để điều chỉnh tăng diện tích nhà cho phù hợp với điều kiện về tách thửa. 

Sau khi tách thửa xong, hai bên tiến hành thủ tục bán - chuyển nhượng tài sản theo quy định pháp luật.

(Nguồn: Báo Thanh niên)

Cho vợ chồng con trai tiền mua căn hộ, có đòi lại được không?

Sau khi kết hôn, bố mẹ chồng có cho 2 vợ chồng tôi 1 tỉ đồng để phụ chúng tôi mua một căn hộ trị giá 2,5 tỉ đồng. Do tình cảm đôi bên sứt mẻ, nên tôi muốn ly hôn.

Hiện bố mẹ chồng đang có ý định đòi lại 1 tỉ đồng. Vậy khi chia tài sản, tôi có được hưởng phần của bố mẹ chồng cho không hay phải trả lại tiền? Việc phân chia căn hộ sẽ được tính như thế nào, nhờ luật sư tư vấn giúp tôi (bạn đọc Thùy Linh gửi câu hỏi cho Thanh Niên).

Luật sư trả lời:

Theo luật sư Nguyễn Tiến Hiểu (Văn phòng luật sư Đại Quốc Việt - Đoàn luật sư TP.HCM), tại Điều 33, luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định, tài sản chung của vợ chồng gồm: Tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung…

Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên, thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Ngoài ra, theo Điều 43, tài sản riêng của vợ, chồng gồm: Tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân…

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, nếu không có chứng cứ để chứng minh việc cha, mẹ cho riêng chồng bạn 1 tỉ đồng, thì tài sản đó là tài sản chung của 2 vợ chồng. Bạn không phải trả lại cho bố mẹ chồng. 

Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Tiến Hiểu, tốt nhất các bên nên ngồi lại với nhau để tìm tiếng nói chung.

Đối với căn hộ là tài sản chung của 2 vợ chồng, sẽ được phân chia theo thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận được thì một trong các bên được quyền khởi kiện ra tòa để yêu cầu giải quyết.

Khi tòa án giải quyết, tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, nhưng có tính đến các yếu tố như: Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng; công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung.

"Nếu bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật là căn hộ, có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng, thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch", luật sư Hiểu phân tích.

(Nguồn: Báo Thanh niên)

Không có tên trong di chúc, vẫn được hưởng thừa kế?

Ngân Nga- Báo Thanh niên

Có nhiều trường hợp dù không có tên trong di chúc nhưng theo quy định pháp luật vẫn được hưởng tài sản thừa kế của người cha để lại.

Chồng ngoại tình, tôi phát hiện nên chúng tôi ly hôn, dù đã có 2 bé gái. Anh sống với người mới, nhưng không đăng ký kết hôn. Họ có với nhau được 1 bé trai, 7 tuổi.

Do bị bệnh nan y, anh qua đời. Trước khi mất, anh viết di chúc để lại toàn bộ tài sản gồm nhà, đất và cửa hàng kinh doanh điện thoại cho người con trai này. Cha mẹ anh đã qua đời cách đây nhiều năm.

Hiện 2 con gái của tôi, một cháu 20 tuổi, đã đi làm, còn một cháu đang học lớp 11. Vậy tôi có thể thay mặt 2 con để đòi quyền lợi được hưởng thừa kế? Pháp luật quy định sao về trường hợp của tôi?

Bạn đọc Thanh Hà, gửi câu hỏi đến Thanh Niên.

Luật sư tư vấn

Luật sư Lê Văn Hoan (Giám đốc Công ty luật TNHH MTV Lê Văn, Đoàn luật sư TP.HCM) tư vấn, theo Điều 644 bộ luật Dân sự quy định, con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con thành niên mà không có khả năng lao động, thuộc diện thừa kế mà không phụ thuộc vào nội dung của di chúc.

Theo đó, họ "vẫn được hưởng phần di sản (tài sản) bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn 2/3 suất đó".

Để xác định phần thừa kế theo pháp luật sẽ căn cứ theo Điều 651 bộ luật Dân sự. Những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau.

Như vậy, trong trường hợp cụ thể này, hàng thừa kế thứ nhất của người đã mất chỉ có 3 người con. Di sản sẽ được chia làm 3 phần, mỗi suất là 1/3.

"Do 1 người con học lớp 11, dưới 18 tuổi, chưa thành niên, nên mặc dù không có tên trong di chúc nhưng vẫn được hưởng ít nhất bằng 2/3 của suất chia theo pháp luật. Nghĩa là người con này sẽ được hưởng 2/3 của 1/3 di sản mà người chồng cũ của bạn để lại", luật sư Hoan phân tích.

Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được phân chia tài sản thừa kế, theo Điều 136 bộ luật Dân sự, người mẹ là đại diện theo pháp luật của con để khởi kiện tranh chấp di sản thừa kế ra tòa án.

Cũng theo luật sư Lê Văn Hoan, nếu tranh chấp không có yếu tố nước ngoài và di sản có bất động sản, thì tòa án cấp huyện nơi có bất động sản thụ lý giải quyết. Đối với di sản không phải là bất động sản, thì tòa án cấp huyện nơi người bị kiện cư trú sẽ thụ lý giải quyết.

Cha mất đột ngột, không di chúc, con riêng hưởng thừa kế bằng cách nào?

Ngân Nga - Bao Thanh niên 

Luật sư tư vấn về tình huống pháp lý mà bạn đọc Báo Thanh Niên nêu ra: Người cha có 2 người con riêng. Bây giờ ông đã mất và không để lại di chúc, thì con riêng của ông được hưởng di sản thừa kế như thế nào.

Chuyện cha tôi mất đột ngột và không để lại di chúc cho di sản thừa kế, như sau: Năm 1987, cha tôi cưới vợ và có kết hôn với một người phụ nữ gần nhà. Cả hai có một người con chung. Sau đó, người vợ đưa đứa con đi định cư ở Mỹ.

Đã 30 năm nay, hai mẹ con họ không trở về Việt Nam, dù vậy cha tôi vẫn chưa ly hôn. Ông sống một mình trong căn nhà rộng 100 m² nằm trong khuôn viên đất có diện tích hơn 2.000 m².

Trong thời gian vợ đi Mỹ, cha tôi có con riêng với một người phụ nữ khác và đã sinh được một người con gái (25 tuổi). Tiếp đó, ông qua lại với mẹ tôi và sinh ra tôi (20 tuổi). Cả tôi và người con gái 25 tuổi đều không được ông giới thiệu cho người thân biết, nên cả dòng họ không ai biết có sự hiện hữu của chúng tôi.

Hôm trước tết, khi tôi đến nhà thăm, mới hay cha đã qua đời được mấy hôm, do bị đột quỵ. Ông mất không để lại di chúc.

Ông bà nội của tôi đã qua đời từ lâu. Hiện nay, toàn bộ tài sản của cha tôi là 2 căn nhà, xe ô tô và nhiều tài sản khác đều do người thân quản lý. Họ nói không biết tôi và người con gái 25 tuổi là ai nên không đồng ý giao di sản thừa kế cho chúng tôi.

Những ai được hưởng di sản thừa kế?

Về tình huống không để dại di chúc cho di sản thừa kế kể trên, luật sư Nguyễn Trần Thiên (Công ty luật TNHH MTV N.H.T và cộng sự) chia sẻ, di sản (tài sản của người đã mất) của cha bạn sẽ được chia theo di chúc hoặc chia theo pháp luật.

Theo Điều 624 bộ luật Dân sự, di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Tại Điều 649, luật này cũng quy định "thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định".

Do cha bạn không để lại di chúc, nên căn cứ vào Điều 651, di sản sẽ được chia cho hàng thừa kế thứ nhất là người vợ và con đang ở bên Mỹ và 2 người con ở Việt Nam. Mỗi người sẽ được hưởng phần thừa kế ngang nhau.

Yêu cầu người thân trả lại di sản thừa kế bằng cách nào?

Theo quy định tại Điều 617 bộ luật Dân sự, người quản lý di sản phải có nghĩa vụ giao lại di sản theo yêu cầu của người thừa kế.

Trường hợp người quản lý di sản không chịu trả lại di sản, thì người thừa kế có thể khởi kiện đến tòa án để giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, bạn và những người thừa kế theo pháp luật phải chứng minh được mối quan hệ với cha bạn như giấy đăng ký kết hôn, giấy khai sinh, giấy tờ tùy thân...

Nếu bạn không có một trong những giấy tờ trên, thì phải liên hệ với các cơ quan y tế, cơ quan giám định hoặc các cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu xác nhận mối quan hệ cha con thông qua giám định ADN.

Đang ở nước ngoài, nhận di sản thừa kế bằng cách nào?

Đối với người vợ và con đang ở nước ngoài, thì có thể về Việt Nam tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Nếu không thể về nước, thì có thể lập văn bản ủy quyền cho người khác thay mặt khai nhận.

Trường hợp, hai người này không muốn nhận tài sản thừa kế, thì có thể lập văn bản từ chối di sản. Văn bản ủy quyền hoặc từ chối phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan lãnh sự.

Cách chia tài sản thừa kế khi cha hoặc mẹ mất

Ngân Nga - Báo Thanh niên

Tài sản tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, khi 1 trong 2 người mất thì 50% tài sản thừa kế của người mất sẽ được chia đều cho vợ hoặc chồng, con đẻ, con nuôi và cha mẹ.

Bố mẹ tôi kết hôn năm 1990. Năm 2015 thì mẹ mất, không để lại di chúc. Ba năm sau thì bố lấy vợ hai và có thêm 2 người con riêng. Tôi phát hiện có một thửa đất do mẹ đứng tên riêng. Hiện tôi đã 25 tuổi, chỉ còn bà ngoại đã 80 tuổi, ông ngoại đã mất trước mẹ tôi.

Vậy thửa đất này sẽ phân chia ra sao? Bố mẹ chỉ có một mình tôi là con chung, và tôi không muốn rắc rối về việc phân chia tài sản sau này với gia đình thứ hai của bố. Vậy tôi có thể đứng tên thửa đất này được không, thủ tục như thế nào?

Bạn đọc Minh Tâm thắc mắc với Thanh Niên.

Luật sư tư vấn

Luật sư Võ Thị Mỹ Huyên (Công ty luật TNHH PGL Nam Luật), theo thông tin bạn cung cấp thì thửa đất chỉ đứng tên một mình mẹ bạn và khi bà mất cũng không để lại di chúc. Tuy nhiên, bạn lại không nói rõ thửa đất này được tạo lập trước hay trong thời kỳ hôn nhân giữa bố mẹ bạn. Do đó sẽ xảy ra 2 trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất, nếu thửa đất được tạo lập trước thời kỳ hôn nhân, khi mẹ bạn mất thì thửa đất trở thành di sản, và sẽ được chia thừa kế theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất (điều 650 bộ luật Dân sự).

Hàng thừa kế thứ nhất theo pháp luật bao gồm: "Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết". Do đó, khi mẹ bạn mất, di sản được chia cho: bạn, bố và bà ngoại. Mỗi người được hưởng phần di sản bằng nhau (điều 651 bộ luật Dân sự).

Trường hợp thứ hai, nếu thửa đất được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, thì mặc dù chỉ mình mẹ bạn đứng tên nhưng vẫn được xem là tài sản chung của vợ chồng. Nếu không xác định được công sức đóng góp, mẹ bạn sẽ sở hữu 50%, bố bạn sở hữu 50%. Khi mẹ bạn mất, phần 50% của bà được chia đều cho bạn, bố và bà ngoại (điều 33 luật Hôn nhân và gia đình, và điều 651 bộ luật Dân sự).

Bạn muốn được đứng tên và có toàn quyền sử dụng đất đối với thửa đất này, thì bước đầu tiên bạn phải tiến hành khai nhận di sản thừa kế tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng tại tỉnh, thành nơi có thửa đất tọa lạc.

Nếu thửa đất mà mẹ bạn có trước khi kết hôn, thì trong quá trình khai nhận di sản thừa kế, bạn phải thương lượng với bố và bà ngoại để 2 người có văn bản từ chối nhận di sản. Hoặc có thể lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản với nội dung: bố và bà ngoại tặng cho bạn toàn bộ phần thừa kế mà họ được hưởng đối với thửa đất này. Sau đó, bạn đi đăng ký cập nhật sang tên.

Còn nếu thửa đất được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, thì ngoài việc bố và bà ngoại phải có văn bản từ chối nhận di sản thừa kế như trên, bố bạn còn phải lập hợp đồng tặng cho hoặc mua bán 50% phần sở hữu còn lại cho bạn.

Cha mẹ tặng cho nhà để thờ cúng, đem bán được không?

Ngân Nga-Báo Thanh niên

Nếu cha mẹ tặng cho nhà, ra điều kiện không được bán chỉ để thờ cúng thì hợp đồng phải được công chứng, hoặc chứng thực, khi đó người con mới không được bán.

Bố mẹ sang tên cho anh trai tôi căn nhà đang ở, hợp đồng tặng cho có công chứng. Khi tặng cho nhà, ông bà ra điều kiện không được bán mà dùng để thờ cúng, chỉ nói miệng, có sự chứng kiến của hàng xóm. Sau đó, anh trai tôi bán nhà cho người khác và người mua đã được cấp giấy chứng nhận.

Tôi muốn hỏi, việc mua bán nhà của anh trai tôi có hiệu lực không? Có hủy hợp đồng tặng cho nhà và hợp đồng mua bán được không? Lẽ ra bố mẹ tôi cần phải làm gì trước khi tặng cho?

Bạn đọc Phan Cường thắc mắc với Thanh Niên.

Luật sư tư vấn

Theo luật sư Lê Văn Hoan (Đoàn luật sư TP.HCM), tại điều 122 luật Nhà ở quy định hợp đồng tặng cho nhà ở phải được công chứng, chứng thực. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Còn theo điều 462 của bộ luật Dân sự quy định về tặng cho tài sản có điều kiện như sau:

Thứ nhất, bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Thứ hai, trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản, thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

Thứ ba, trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện, thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Ngoài ra, cũng theo điều 122 luật Nhà ở, điều 462 bộ luật Dân sự và Án lệ số 14 năm 2017 của TAND tối cao, thì bắt buộc cha mẹ bạn khi tặng nhà cho con với điều kiện dùng để thờ cúng, không được bán, thì phải ghi vào hợp đồng tặng cho, có công chứng, chứng thực. Hoặc cha mẹ và anh của bạn có thể làm riêng văn bản cam kết về điều kiện tặng cho nhà, tại thời điểm trước hoặc ngay tại thời điểm ký công chứng, chứng thực hợp đồng.

Căn cứ vào những quy định trên, việc tặng cho căn nhà với điều kiện "làm nơi thờ cúng, không được bán" chỉ bằng lời nói, không có văn bản, tài liệu khác thể hiện cha mẹ và anh trai bạn có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho là hợp pháp. Do đó, khi có tranh chấp thì không có chứng cứ chứng minh.

Theo luật Nhà ở và luật Đất đai, thì hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhà, đất phải được công chứng, chứng thực và có hiệu lực tại thời điểm đăng bộ sang tên chủ sở hữu nhà ở và chủ sử dụng đất.

Như vậy, người mua nhà đã được cấp giấy chứng nhận, nên hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh trai bạn và người mua đã phát sinh hiệu lực. 

"Pháp luật sẽ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà vì việc mua bán này là hợp pháp, ngay tình. Cho nên cho dù cha mẹ bạn có kiện ra tòa, yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho và hợp đồng mua bán, thì cũng khó được tòa án chấp nhận", luật sư Hoan phân tích.

Cũng theo luật sư Hoan, nếu cha mẹ muốn tặng cho con nhà đất, nhưng không cho giao dịch như: mua bán, thế chấp, tặng cho, góp vốn, bảo lãnh thì nội dung này phải được thể hiện trong hợp đồng tặng cho, có công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực.

Nhà đã bán nhưng vẫn còn hộ khẩu có bị xóa khẩu không?

Tác giả: Kim Anh

Tham vấn bởi: Luật sư Nguyễn Đức Hùng

Nhà đã bán nhưng vẫn còn hộ khẩu là tình huống mà rất nhiều người gặp phải. Hãy theo dõi bài viết để nắm được quy định của pháp luật về vấn đề này.

Nhà đã bán nhưng vẫn còn hộ khẩu có bị xóa khẩu không?

Điều 24 Luật Cư trú 2020 quy định người thuộc một trong các trường hợp sau đây thì bị xóa đăng ký thường trú hay còn gọi là xóa hộ khẩu:

- Người đã chết; có quyết định của Tòa án tuyên bố mất tích hoặc đã chết;

- Ra nước ngoài để định cư;

- Đã có quyết định hủy bỏ đăng ký thường trú do đăng ký thường trú không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng và điều kiện;

- Vắng mặt liên tục tại nơi thường trú từ 12 tháng trở lên mà không đăng ký tạm trú tại chỗ ở khác hoặc không khai báo tạm vắng, trừ trường hợp:

• Xuất cảnh ra nước ngoài nhưng không phải để định cư

• Đang chấp hành án phạt tù, chấp hành biện pháp đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc, đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, đưa vào trường giáo dưỡng.

- Đã thôi quốc tịch Việt Nam, tước quốc tịch Việt Nam, hủy bỏ quyết định cho nhập quốc tịch Việt Nam;

- Người đã đăng ký thường trú tại chỗ ở do thuê, mượn, ở nhờ nhưng đã chấm dứt việc thuê, mượn, ở nhờ mà sau 12 tháng kể từ ngày chấm dứt việc thuê, mượn, ở nhờ vẫn chưa đăng ký thường trú tại chỗ ở mới;

- Người đã đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp nhưng sau đó quyền sở hữu chỗ ở đó đã chuyển cho người khác mà sau 12 tháng kể từ ngày chuyển quyền sở hữu vẫn chưa đăng ký thường trú tại chỗ ở mới, trừ trường hợp được chủ sở hữu mới đồng ý tiếp tục cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ và cho đăng ký thường trú tại chỗ ở đó;

- Người đã đăng ký thường trú tại chỗ ở do thuê, mượn, ở nhờ nhưng đã chấm dứt việc thuê, mượn, ở nhờ và không được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý cho giữ đăng ký thường trú tại chỗ ở đó;

- Người đã đăng ký thường trú tại chỗ ở thuộc quyền sở hữu của mình nhưng đã chuyển quyền sở hữu chỗ ở cho người khác và không được chủ sở hữu mới đồng ý cho giữ đăng ký thường trú tại chỗ ở đó;

- Người đã đăng ký thường trú tại chỗ ở đã bị phá dỡ, tịch thu hoặc tại phương tiện đã bị xóa đăng ký phương tiện theo quy định của pháp luật.

Theo quy định trên, người đã đăng ký thường trú tại nhà ở do mình sở hữu mà sau đó bán nhà sẽ bị xóa hộ khẩu nếu:

- Sau 12 tháng kể từ ngày bán nhà mà chưa đăng ký thường trú mới;

- Không được chủ sở hữu mới đồng ý cho giữ đăng ký thường trú tại chỗ ở đó.

Để không bị xóa hộ khẩu sau khi bán nhà, người chủ cũ có thể:

- Thỏa thuận với chủ sở hữu mới của ngôi nhà, cho phép mình giữ đăng ký thường trú tại địa chỉ đó sau khi bán nhà.

- Thay vì bị xóa hộ khẩu thì chuyển hộ khẩu đến nơi ở mới bằng cách đăng ký thường trú tại chỗ ở mới. Có thể thuê, mượn, ở nhờ nhà người khác để xin nhập hộ khẩu vào đó hoặc mua nhà mới.

 

Nhà đã bán nhưng vẫn còn hộ khẩu có bị xóa khẩu không? (Ảnh minh họa)

Hướng dẫn chuyển hộ khẩu sang nhà mới

Giấy tờ cần chuẩn bị

Điều 21 Luật Cư trú quy định về hồ sơ đăng ký thường trú như sau:

* Hồ sơ đăng ký thường trú tại nhà thuộc quyền sở hữu của mình:

- Tờ khai thay đổi thông tin cư trú;

- Giấy tờ, tài liệu chứng minh việc sở hữu chỗ ở hợp pháp:

• Giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà/tài sản gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp (trong đó có thông tin về nhà ở);

• Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc giấy tờ về hóa giá thanh lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;

• Hợp đồng mua nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh việc đã bàn giao nhà ở, đã nhận nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng để bán;

• Giấy tờ về mua, thuê mua nhà ở phù hợp với pháp luật về đất đai và nhà ở;

• Giấy tờ của cơ quan, tổ chức do thủ trưởng cơ quan, tổ chức ký tên, đóng dấu chứng minh về việc chuyển nhượng nhà ở tạo lập trên đất do cơ quan, tổ chức giao đất để làm nhà ở (đối với nhà ở, đất thuộc thẩm quyền quản lý của cơ quan, tổ chức).

Căn cứ Điều 5 Nghị định 62/2021/NĐ-CP.

* Hồ sơ đăng ký thường trú tại nhà thuê, mượn, ở nhờ:

• Tờ khai thay đổi thông tin cư trú, trong đó ghi rõ ý kiến đồng ý của chủ hộ, chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp hoặc người được ủy quyền, trừ trường hợp đã có ý kiến đồng ý bằng văn bản;

• Hợp đồng/văn bản về việc cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đã được công chứng hoặc chứng thực;

• Giấy tờ, tài liệu chứng minh đủ diện tích nhà ở để đăng ký thường trú theo quy định.

Cách thức nộp hồ sơ

- Nộp hồ sơ trực tiếp tại Công an xã, phường, thị trấn hoặc Công an huyện, quận, thị xã, thành phố ở nơi không có đơn vị hành chính cấp xã.

- Nộp hồ sơ trực tuyến tại Cổng dịch vụ công quản lý cư trú.

Lệ phí

Theo quy định tại Thông tư 75/2022/TT-BTC, lệ phí đăng ký thường trú trực tiếp là 20.000 đồng/lần, đăng ký trực tuyến là 10.000 đồng/lần.

Thời gian giải quyết

Tối đa 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ theo quy định tại Điều 22 Luật Cư trú.

(Nguồn: LuatVietnam)

Giải quyết tranh chấp thừa kế khi đang ở nước ngoài

Tôi có tranh chấp với em trai về thừa kế đất đai, nhưng hiện tại tôi đang ở nước ngoài. Vừa rồi toà gửi giấy mời tham dự nhưng do tính chất công việc, tôi không thể về nước. Xin hỏi luật sư việc này có ảnh hưởng gì đến phần thừa kế của tôi không?

Luật sư tư vấn:

Trường hợp bạn đã mời luật sư để giải quyết tranh chấp thừa kế, bạn có thể làm giấy uỷ quyền cho luật sư để tham gia giải quyết tranh chấp. 

Theo đó, bất kỳ ai đều có thể đại diện theo ủy quyền của đương sự, trừ trường hợp quy định tại Điều 87 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Điều luật này được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2019, Các trường hợp không được đại diện theo ủy quyền cho người khác tham gia phiên tòa cụ thể như sau:

– Đại diện theo ủy quyền trong vụ án ly hôn (căn cứ tại khoản 4 Điều 85 Bộ luật Tố tụng dân sự).

– Nếu người nhận ủy quyền cũng là đương sự trong cùng một vụ việc với người được đại diện mà quyền và lợi ích hợp pháp của hai bên đối lập với quyền và lợi ích hợp pháp với nhau (Căn cứ khoản 1 điều 87 Bộ luật Tố tụng dân sự).

– Nếu người nhận ủy quyền đang là người đại diện theo pháp luật trong tố tụng dân sự cho đương sự khác mà quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự đó đối lập với quyền và lợi ích hợp pháp của người được đại diện trong cùng một vụ việc tranh chấp (Căn cứ khoản 1 điều 87 Bộ luật Tố tụng dân sự).

Tranh chấp thừa kế không thuộc trường hợp không được đại diện theo ủy quyền nêu trên nên được làm giấy ủy quyền cho người khác thay tham gia tố tụng nhằm giải quyết tranh chấp thừa kế. Điều kiện của người nhận ủy quyền phải đáp ứng theo khoản 1 Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015, người nhận ủy quyền phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, cá nhân có thể uỷ quyền cho người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Căn cứ vào quy định Điều 186. Quyền khởi kiện vụ án

Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Việc khởi kiện phải do người ủy quyền quyết định, người ủy quyền phải là người ký vào đơn khởi kiện, và họ là nguyên đơn của vụ án. Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn là bị đơn. Người được ủy quyền tham gia tố tụng với tư cách là người đại diện theo ủy quyền sau khi có đơn khởi kiện.Theo đó, người đại diện theo uỷ quyền trong tố tụng dân sự thực hiện quyền, nghĩa vụ tố tụng dân sự của đương sự theo nội dung văn bản uỷ quyền.

Khi đã có giấy ủy quyền cho Luật sư thì đương sự không cần phải có mặt tại tòa án trong quá trình giải quyết tại Toà án. Nếu bạn đang ở nước ngoài thì giấy uỷ quyền làm tại đại sứ quán Việt Nam nơi bạn sinh sống ở nước ngoài. Phạm vi thực hiện uỷ quyền căn cứ theo nội dung trong Giấy uỷ quyền.

Thạc sỹ - Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội.

(Nguồn: Vietnamnet)

Em trai có được hưởng thừa kế từ tài sản người anh đã mất?

Anh trai tôi mất không để lại di chúc. Xin hỏi ngoài vợ con anh thì bố mẹ tôi có được thừa kế đất đai của anh không? Nếu nay bố mẹ tôi đã mất thì tôi là em trai có được hưởng phần thừa kế đó không?

Luật sư tư vấn:

Theo thông tin bạn cung cấp, anh trai bạn mất không để lại di chúc, vậy phần di sản thừa kế của anh bạn sẽ được chia theo pháp luật.

Theo quy định Tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định cụ thể về Người thừa kế theo pháp luật theo pháp luật như sau:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.”

Như vậy, trong trường hợp này hàng thừa kế thứ nhất của anh bạn sẽ bao gồm: bố, mẹ, vợ, con của anh bạn. Di sản thừa kế sẽ được chia đều cho những người cùng hàng thừa kế. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Trường hợp anh bạn mất, bố mẹ bạn còn sống sẽ được hưởng di sản thừa kế của anh bạn để lại. Trường hợp sau đó bố mẹ bạn mất và cũng không để lại di chúc thì phần di sản của bố mẹ bạn trong đó có phần di sản nhận của người anh cũng sẽ được thừa kế cho những người thuộc hàng thừa kế theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.

(Nguồn: Vietnamnet)

Loay hoay vì đất thực tế "dôi dư" so với sổ hồng

Mảnh đất tôi đang sử dụng bị biến động về diện tích.

Cụ thể, phần diện tích mặt tiền bị lệch, trong sổ hồng ghi 11,8m nhưng thực tế đo được 13,8m. Hai bên giáp ranh đều đủ diện tích còn đất của tôi bị thiếu. Tôi đã nộp hồ sơ lên bộ phận một cửa cấp quận, làm đơn chỉnh lý biến động. Tuy nhiên địa chính quận xuống đã không đo đạc lại diện tích tổng mà báo đủ. Vậy tôi cần phải làm thế nào?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định như sau: 

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Theo đó, nếu diện tích đất thực tế khác với diện tích ghi trên sổ đỏ của gia đình Khi đó, giấy chứng nhận sau khi được đính chính sẽ được xác định diện tích xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

(Nguồn: Vietnamnet)

Chủ nhà đất vi phạm hợp đồng đặt cọc, làm thế nào để lấy lại tiền?

Để có chứng cứ chứng minh chủ nhà đất cố tình né tránh không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, người mua có thể yêu cầu lập vi bằng vi phạm hợp đồng đặt cọc để đòi lại tiền.

Tôi có mua thửa đất trị giá 5 tỉ đồng, đã đặt cọc 200 triệu đồng. Cả hai bên thống nhất chọn ngày đi công chứng và giao tiền mua tại đây. Tuy nhiên, đã hai lần hẹn nhau đến công chứng, nhưng người bán luôn viện đủ lý do, để không thể tới. Tôi thấy họ làm như vậy là quá mất thời gian của nhau. Do họ vi phạm hợp đồng đặt cọc nên tôi muốn đòi lại tiền cọc nhưng họ không chịu trả.

Vậy tôi phải làm sao để đòi lại tiền? Tôi có thể mời thừa phát lại đến lập vi bằng nếu lần sau họ tiếp tục không đến đúng hẹn, để có căn cứ đòi lại tiền được không?

Bạn đọc Hồ Thủy.

Chuyên gia trả lời

Ông Nguyễn Tiến Pháp, Trưởng văn phòng Thừa phát lại Sài Gòn, tư vấn:

Theo điều 328 bộ luật Dân sự thì: "Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

Theo thông tin của bạn cung cấp thì chủ đất đã vi phạm hợp đồng đặt cọc giữa các bên. Do đó, trong trường hợp này, bạn có quyền yêu cầu chủ đất trả lại 200 triệu đã đặt cọc và mà còn được phạt chủ đất một khoản tiền theo hợp đồng đặt cọc. Nếu hợp đồng đặt cọc không quy định tỷ lệ phạt cọc, bạn có thể phạt cọc bằng đúng số tiền đặt cọc là 200 triệu.

NVCC

"Quan trọng là bạn phải xác lập chứng cứ về việc chủ đất vi phạm hợp đồng đặt cọc. Bởi nếu bạn yêu cầu phạt cọc ngay, thì họ có thể nói ngược lại là do các bên chưa thống nhất nơi để công chứng hợp đồng, hoặc bạn chưa thông báo mời họ đi công chứng hoặc họ có đi công chứng nhưng bạn không có mặt", ông Pháp nói.

Do đó, để có chứng cứ về việc chủ đất vi phạm hợp đồng đặt cọc, hoặc ít nhất để chứng minh bạn không vi phạm hợp đồng, bạn có quyền mời thừa phát lại chứng kiến lập vi bằng (điều 36 Nghị định 08 năm 2020 của Chính phủ).

Theo đó, bạn cần thực hiện 2 bước sau:

Bước 1: Bạn gửi thông báo cho chủ đất về thời gian, địa điểm ký hợp đồng công chứng.

Nội dung là chủ đất đã hai lần "thất hẹn" công chứng và đây là lần mời công chứng cuối cùng. Nếu chủ đất không có mặt và giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì xem như từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng, sẽ phải hoàn tiền cọc đã nhận và bị phạt cọc. Trong thư thông báo, bạn cần nêu rõ thời gian, địa điểm công chứng và yêu cầu mang đầy đủ giấy tờ.

Nếu hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận về hình thức gửi thông báo giữa các bên là bằng văn bản giấy và tại địa chỉ của các bên thì bạn phải thực hiện theo thỏa thuận.

Quá trình bạn nhắn tin, gọi điện, gửi thông báo sẽ được thừa phát lại đi cùng, chứng kiến lập vi bằng. Dù chủ đất nhận hoặc từ chối, trốn tránh không nhận thông báo thì những hành động thiện chí nêu trên của bạn cùng với vi bằng của thừa phát lại lập, vẫn đủ chứng minh bạn đã hoàn thành nghĩa vụ giao thông báo, sẵn sàng giao dịch.

Bước 2: Đi công chứng theo đúng nội dung đã thông báo.

Khi đi công chứng, bạn phải mang theo giấy tờ tùy thân, các giấy tờ liên quan và tiền để thanh toán cho chủ đất khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Ngoài ra, bạn cũng cần nhắn tin, gọi điện cho chủ đất để báo rằng mình đã có mặt tại tổ chức công chứng và đề nghị chủ đất có mặt để ký hợp đồng chuyển nhượng.

Nếu như chủ đất có mặt, hợp tác ký hợp đồng chuyển nhượng thì các bên đã hoàn thành giao dịch. Ngược lại, nếu chủ đất không có mặt hoặc có mặt nhưng không ký hợp đồng, không nhận thanh toán theo thỏa thuận, nghĩa là họ đã vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Toàn bộ sự việc trên sẽ được thừa phát lại chứng kiến, lập vi bằng. Đây là chứng cứ chứng minh chủ đất vi phạm hợp đồng đặt cọc. Từ đó, bạn có quyền yêu cầu chủ đất hoàn lại tiền đặt cọc và phạt cọc theo thỏa thuận. Nếu chủ đất không thực hiện, bạn sử dụng vi bằng để khởi kiện ra tòa án.

(Nguồn: Báo Thanh niên)

Nhà mua trước hôn nhân nhưng chồng cứ đòi chia tài sản

Trước khi kết hôn tôi đã mua nhà và thanh toán tiền theo tiến độ. Đến khi kết hôn mới làm được sổ, sau này ly hôn chồng cứ muốn chia tài sản này, vậy có đúng không?

Trước khi kết hôn, tôi đã ký hợp đồng mua một căn nhà dự án. Tổng số tiền tôi đã đóng cho dự án là 85% và đã được bàn giao nhà để ở và tôi kết hôn. Sau đó bên chủ đầu tư yêu cầu nộp nốt 15% để cấp sổ. Tôi đã nộp và được cấp sổ ra nhà tên tôi. Tuy nhiên, mới đây cuộc sống vợ chồng lục đục nên chúng tôi thống nhất ly hôn. Nhưng chồng tôi đòi chia tài sản là căn nhà vì cho rằng nhà được hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Vậy tôi cần phải làm gì để bảo vệ mình?

Phạm Thị Hà (TP Thủ Đức, TP.HCM) gửi câu hỏi nhờ luật sư tư vấn.

Luật sư Phan Huy Thái Nguyên (Đoàn luật sư TP.HCM) nói về việc chia tài sản khi ly hôn của bạn như sau:

Căn cứ điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn.

Căn cứ điều 11 nghị định 126/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số biện pháp thi hành Luật Hôn nhân và gia đình thì tài sản riêng khác của vợ chồng theo quy định của pháp luật có thể bao gồm quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, chồng.

Trong trường hợp này, việc ký hợp đồng mua bán căn nhà dự án đã làm phát sinh quyền tài sản của bạn đối với tài sản hình thành trong tương lai là căn nhà dự án.

Do vậy, nếu bạn không nhập tài sản này vào khối tài sản chung của vợ chồng sau khi kết hôn thì đây được xem là tài sản riêng của bạn có trước khi kết hôn. Tuy nhiên, cần xét với phần 15% còn lại được thanh toán cho chủ đầu tư dự án sau khi bạn đã kết hôn.

Căn cứ khoản 4, điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 về nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn thì tài sản riêng của vợ, chồng thuộc quyền sở hữu của người đó, trừ trường hợp tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung theo quy định của luật này.

Trường hợp có sự sáp nhập, trộn lẫn giữa tài sản riêng với tài sản chung mà vợ, chồng có yêu cầu về chia tài sản thì được thanh toán phần giá trị tài sản của mình đóng góp vào khối tài sản đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, đối với phần 15% thanh toán sau khi kết hôn, nếu bạn không chứng minh được khoản tiền này là tài sản riêng của mình trong thời kỳ hôn nhân thì sẽ được xem là tài sản chung của vợ chồng.

Về nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn tại khoản 2, điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến hoàn cảnh gia đình, công sức đóng góp của vợ chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung, lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập và lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.

Theo đó, về cơ bản, chồng bạn có quyền yêu cầu chia và có thể được hưởng một nửa đối với phần 15% thanh toán cho giá trị căn nhà.

Để bảo vệ mình, khi tiến hành thủ tục ly hôn, bạn cần cung cấp cho tòa án các giấy tờ, tài liệu chứng minh việc ký hợp đồng mua bán căn nhà, thanh toán 85% giá trị hợp đồng được thực hiện trước khi kết hôn, cơ sở chứng minh phần thanh toán 15% sau khi kết hôn là từ tài sản riêng của mình (nếu có) để tòa án có cơ sở xem xét giải quyết.

(Nguồn: Báo Tuổi trẻ)

Thừa kế đất đai không có di chúc thực hiện như thế nào?

Tác giả: Nguyễn Hương

Tham vấn bởi: Luật sư Hoàng Tuấn Vũ

Đất đai là một trong những di sản có giá trị cao nhưng nhiều trường hợp người để lại di sản lại không để lại di chúc. Vậy thừa kế đất đai không có di chúc là gì? Thủ tục này sẽ thực hiện như thế nào?

1. Thừa kế đất đai không có di chúc là gì?

Thừa kế đất đai không có di chúc là một trong hai hình thức chia thừa kế tài sản là đất đai theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành. Theo đó, người thừa kế sẽ được nhận di sản thông qua hai hình thức: Theo di chúc và khi không có di chúc thì nhận theo pháp luật.

Do đó, thừa kế đất đai không có di chúc là hình thức nhận thừa kế mà người thừa kế sẽ nhận di sản theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định. Trong đó:

- Hàng thừa kế: Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015, người thừa kế được chia thành 03 hàng và những người ở cùng hàng được hưởng phần di sản thừa kế bằng nhau, chỉ khi không còn ai ở hàng trên thì hàng dưới mới được hưởng:

• Hàng thứ nhất: Gồm vợ chồng, cha mẹ đẻ và nuôi, con đẻ, con nuôi của người để lại di sản thừa kế.
• Hàng thứ hai: Gồm ông bà nội và ngoại, anh chị em ruột, cháu ruột của người để lại di sản thừa kế mà người này gọi người chết là ông bà nội, ông bà ngoại.
• Hàng thứ ba: Gồm cụ nội và ngoại; bác chú cậu cô dì ruột; cháu ruột mà người này gọi người để lại di sản thừa kế là bác chú cậu cô dì ruột; chắt ruột của người chết.

- Điều kiện hưởng thừa kế theo pháp luật: Không có hoặc di chúc không hợp pháp; người thừa kế theo di chúc chết trước/cùng thời điểm với người lập; người hưởng di chúc không có quyền hoặc từ chối nhận di sản…

 

Thừa kế đất đai không có di chúc thực hiện như thế nào? (Ảnh minh hoạ)

2. Thủ tục nhận thừa kế đất đai không có di chúc mới nhất

Thủ tục nhận thừa kế đất đai không có di chúc chính là thủ tục khai nhận hoặc thoả thuận phân chia di sản thừa kế. Do tài sản là đất đai nên căn cứ điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2015, trường hợp này phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực.

Dưới đây là trình tự, thủ tục công chứng văn bản thoả thuận/khai nhận đất đai khi không có di chúc.

2.1 Hồ sơ cần chuẩn bị để nhận thừa kế đất đai không có di chúc

Căn cứ Điều 40 Luật Công chứng năm 2014, hồ sơ cần chuẩn bị gồm:

- Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng) do người thừa kế ghi đầy đủ thông tin kèm chữ ký.

- Dự thảo Văn bản thoả thuận phân chia di sản thừa kế hoặc Văn bản khai nhận di sản thừa kế (nếu những người thừa kế có soạn trước văn bản này).

- Giấy tờ tuỳ thân của những người thừa kế (bản sao): Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu còn hạn sử dụng, giấy khai sinh (trong trường hợp là con hoặc cháu… của người chết), đăng ký kết hôn (nếu người thừa kế là vợ, chồng của người chết), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, sơ yếu lý lịch Đảng viên…

- Giấy tờ tuỳ thân của người để lại di sản (bản sao): Giấy chứng tử của người chết và của những người ở các hàng thừa kế (nếu có).

- Giấy tờ về di sản thừa kế: Sổ đỏ hoặc sổ hồng, đăng ký xe…

2.2 Nhận thừa kế đất đai không có di chúc ở đâu?

Do thực hiện thủ tục công chứng văn bản thoả thuận hoặc văn bản khai nhận di sản thừa kế nên người thừa kế cần phải đến tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện. Trong đó, người thừa kế có thể lựa chọn một trong hai tổ chức:

• Văn phòng công chứng.
• Phòng công chứng.

Lưu ý: Phải đến tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất để thực hiện thủ tục này.

 

Thừa kế đất đai không có di chúc thực hiện trong 5 bước dưới đây (Ảnh minh hoạ)

2.3 Trình tự thực hiện chia thừa kế đất đai không có di chúc

Để công chứng trong trường hợp này, trình tự, thủ tục thực hiện gồm:

Bước 1: Người thừa kế chuẩn bị và nộp đầy đủ hồ sơ

Bước 2: Công chứng viên kiểm tra, xem xét đầy đủ hồ sơ, giấy tờ; nghe và xem xét trường hợp chia thừa kế của người yêu cầu công chứng và đưa ra quyết định:

- Tiếp nhận, thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

- Từ chối công chứng.

- Yêu cầu người thừa kế bổ sung giấy tờ, tài liệu còn thiếu.

Bước 3: Công chứng viên phải soạn thảo văn bản niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người chết. Nếu nơi này và nơi có đất khác nhau thì công chứng viên còn cần phải niêm yết tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Trong văn bản thông báo niêm yết, cần phải có đầy đủ các nội dung: Họ tên người để lại di sản, người thừa kế; thông tin về di sản thừa kế, thời gian bắt đầu niêm yết và thời gian kết thúc niêm yết…

Việc niêm yết này được thực hiện trong 15 ngày làm việc.

Bước 4: Sau khi nhận được kết quả niêm yết từ Uỷ ban nhân dân cấp xã, công chứng viên sẽ hướng dẫn người thừa kế ký vào một trong hai văn bản: Thoả thuận phân chia di sản hoặc khai nhận di sản nếu không có khiếu nại, tố cáo về nội dung chia thừa kế.

Bước 5: Công chứng viên đối chiếu bản chính với bản sao giấy tờ đã được người yêu cầu công chứng nộp trước đó. Nếu đầy đủ hồ sơ thì ký xác nhận vào từng trang của văn bản chia thừa kế, ký tên vào lời chứng và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Thời gian thực hiện công chứng là từ 02 - 10 ngày làm việc không kể thời gian xác minh, niêm yết thông báo và nhận kết quả niêm yết.

2.4 Phí, thù lao phải nộp là bao nhiêu?

Khi công chứng trong trường hợp này, người yêu cầu công chứng phải nộp phí và thù lao công chứng. Trong đó:

- Phí công chứng căn cứ vào giá trị của di sản thừa kế và được quy định trực tiếp tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.

- Thù lao công chứng được thu theo thoả thuận của các bên gồm photo giấy tờ, soạn thảo, niêm yết, ngoài giờ hoặc công chứng ngoài trụ sở…

(Nguồn: LuatVietNam)

Đặt cọc bằng chuyển khoản: Lưu ý quan trọng để tránh rủi ro

Tác giả: Nguyễn Hương

Tham vấn bởi: Luật sư Hoàng Tuấn Vũ

Chuyển khoản là một trong những hình thức chi tiêu không dùng tiền mặt thuận tiện, nhanh gọn, được nhiều người ưa chuộng sử dụng. Vậy đặt cọc bằng chuyển khoản có được không? Cần lưu ý gì để tránh rủi ro trong các giao dịch này
Đặt cọc bằng chuyển khoản là gì?

Đặt cọc là một trong các hình thức của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Theo đó, căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành, đặt cọc là hình thức mà bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác cho bên nhận đặt cọc với thoả thuận trong một thời hạn nhất định để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đồng thời, quy định của Bộ luật Dân sự không bắt buộc các bên phải đặt cọc bằng hình thức nào (chuyển khoản hoặc trực tiếp giao tiền mặt…) Do đó, hình thức đặt cọc sẽ do các bên tự thoả thuận với nhau.

Điều đó có nghĩa là, đặt cọc bằng chuyển khoản là một trong các hình thức của việc đặt cọc. Theo đó, bên đặt cọc sẽ chuyển tiền cho bên nhận đặt cọc bằng hình thức chuyển khoản qua tài khoản ngân hàng bằng cách ra trực tiếp ngân hàng hoặc thông qua ứng dụng trên điện thoại, máy tính.

Và dù được đặt cọc bằng hình thức nào, chuyển khoản hay giao dịch tiền mặt thì sau khi đặt cọc, nếu hợp đồng được thực hiện hoặc giao kết thì số tiền đặt cọc này sẽ được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ của bên đặt cọc.

Nếu từ chối giao dịch thì số tiền này sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc (khi bên đặt cọc từ chối) hoặc phải trả lại cho bên đặt cọc và một khoản tiền tương ứng tương đương tiền đặt cọc (bên nhận cọc từ chối thực hiện hợp đồng) trừ trường hợp có thoả thuận khác.

 

Đặt cọc bằng chuyển khoản: Lưu ý quan trọng để tránh rủi ro (Ảnh minh hoạ)

Cần lưu ý gì khi đặt cọc bằng chuyển khoản?

Do đặt cọc bằng chuyển khoản thì người đặt cọc không giao tiền trực tiếp cho người nhận cọc cũng sẽ không có người làm chứng nên khi thực hiện đặt cọc bằng hình thức chuyển khoản thì các bên cần chú ý một số điều sau đây:

Theo khoản 2 Điều 11 Thông tư 46/2014/TT-NHNN, việc chuyển tiền qua tài khoản ngân hàng của khách hàng được thực hiện theo quy trình nội bộ của ngân hàng, đảm bảo nhanh chóng, chính xác, an toàn và đầy đủ.

Do đó, với các ngân hàng khác nhau sẽ có một quy trình, trình tự chuyển tiền khác nhau. Tuy nhiên, nhìn chung, khi chuyển tiền, bạn đọc có thể chọn một trong bốn hình thức sau đây:

• Đến trực tiếp ngân hàng và thực hiện thủ tục chuyển tiền cho bên nhận đặt cọc theo hướng dẫn của nhân viên ngân hàng
• Chuyển khoản qua ứng dụng của ngân hàng mà mình có tài khoản được cài đặt trên điện thoại
• Chuyển khoản qua internet banking
• Chuyển khoản qua dịch vụ chuyển khoản của cá nhân hoặc tổ chức. Hiện nay, có dịch vụ BankPlus, Momo, Zalopay… đều có thể hiện hiện chuyển khoản tiền trong tài khoản ví sang các ngân hàng khác.

Theo đó, dù chuyển khoản bằng hình thức nào thì đều có lưu lại giao dịch chuyển tiền hoặc biên lai, thông báo xác nhận của ngân hàng, thông báo của các ứng dịch liên kết…

Tuy nhiên, những giấy tờ này cũng không thể hoàn toàn chứng minh được số tiền đó là tiền đặt cọc. Do vậy, khi chuyển khoản, nhất định người chuyển phải ghi cụ thể nội dung chuyển tiền là đặt cọc số tiền bao nhiêu. Nếu được có thể ghi thêm nội dung thoả thuận đặt cọc giữa các bên.

Ngoài ra, trước khi thoả thuận đặt cọc, các bên đều phải có tin nhắn, hợp đồng, giấy tờ xác nhận đặt cọc, cuộc nói chuyện điện thoại… về nội dung thoả thuận đặt cọc.

Bởi vậy, để chứng minh có tồn tại giao dịch đặt cọc, người đặt cọc bằng chuyển khoản phải lưu giữ lại tất cả những bằng chứng, chứng cứ này làm căn cứ để nếu có tranh chấp xảy ra sẽ khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền.

(Nguồn: LuatVietnam)

 

Người ủy quyền chết thì giấy ủy quyền còn hiệu lực không?

Tác giả: Nguyễn Hương

Tham vấn bởi: Luật sư Nguyễn Đức Hùng

Người ủy quyền chết thì hiệu lực của giấy ủy quyền còn không? Cùng tìm hiểu chi tiết vấn đề này tại bài viết dưới đây.

1. Giấy ủy quyền là gì?

Trong các văn bản pháp luật hiện hành, không có quy định cụ thể về giấy ủy quyền mà chỉ có quy định về hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, có thể hiểu, giấy ủy quyền là hành vi pháp lý đơn phương hoặc là một trong các hình thức thể hiện sự thỏa thuận của các bên về việc ủy quyền.

Trong đó, bên ủy quyền sẽ trả thù lao cho bên được ủy quyền để bên này nhân danh mình thực hiện một công việc nào đó. Thông thường, các công việc được thực hiện thông qua giấy ủy quyền là những công việc có tính chất không phức tạp, đơn giản hơn hợp đồng ủy quyền.

Có thể kể đến một số nội dung được thể hiện thông qua giấy ủy quyền như: Bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền nộp hồ sơ đăng ký sang tên Sổ đỏ hoặc thay mặt bên ủy quyền nhận giấy tờ xe tại cơ quan đăng ký xe có thẩm quyền…

Xem thêm: Uỷ quyền là gì? Hướng dẫn thủ tục ủy quyền chuẩn nhất

 

Trường hợp người ủy quyền chết, giấy ủy quyền có còn hiệu lực không? (Ảnh minh họa)

2. Người ủy quyền chết thì giấy ủy quyền còn hiệu lực không?

Do giấy ủy quyền là hành vi pháp lý đơn phương nên theo Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 2015, giấy ủy quyền cũng là một hình thức thể hiện của giao dịch dân sự.

Theo đó, một trong những điều kiện bắt buộc để giao dịch dân sự có hiệu lực là, người giao kết giấy ủy quyền phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giấy ủy quyền được xác lập.

Đồng thời, theo Điều 372 Bộ luật Dân sự hiện hành, khi một trong các bên giao kết hợp đồng chết thì nghĩa vụ mà người đó giao kết cũng sẽ chấm dứt.

Như vậy, từ hai quy định này, có thể khẳng định, nếu người ủy quyền chết thì giấy ủy quyền sẽ không còn hiệu lực. Nghĩa vụ mà các bên nêu trong giấy ủy quyền cũng sẽ chấm dứt theo các quy định nêu trên.

3. Giấy ủy quyền hết hiệu lực khi nào?

Do giấy ủy quyền là hình thức của giao dịch dân sự nên theo Điều 122 Bộ luật Dân sự, giấy ủy quyền sẽ vô hiệu khi không có một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự dưới đây:

- Các bên thực hiện giấy ủy quyền có năng lực hành vi dân sự phù hợp: Năng lực hành vi dân sự là khả năng cá nhân dùng hành vi của mình để thực hiện, xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự. Hiện có 05 trạng thái của hành vi dân sự:

• Mất năng lực hành vi dân sự
• Có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi
• Hạn chế năng lực hành vi dân sự
• Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ

- Các bên trong giấy ủy quyền hoàn toàn tự nguyện. Vốn trong các quan hệ dân sự, pháp luật dân sự tôn trọng sự thỏa thuận và tự nguyện, tự do của các bên.

- Nội dung, mục đích của giấy ủy quyền không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội: Đây là một trong các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự nêu tại Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015. Khi nội dung, mục đích đáp ứng điều này thì các chủ thể phải tổn trọng thực hiện.

- Hình thức của giấy ủy quyền không trái quy định pháp luật trong trường hợp pháp luật có yêu cầu hình thức là điều kiện có hiệu lực của giấy ủy quyền.

Ví dụ trong một số trường hợp, luật quy định giấy ủy quyền phải được công chứng hoặc chứng thực hoặc phải lập thành văn bản như ủy quyền đăng ký hộ tịch theo khoản 1 Điều 2 Thông tư số 04/2020/TT-BTP.

Do đó, nếu đáp ứng các điều kiện trên, giấy ủy quyền sẽ có hiệu lực. Đồng nghĩa, nếu thiếu một trong các điều kiện này thì giấy ủy quyền sẽ vô hiệu.

Nguồn: LuatVietnam

Đặt cọc bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?

Tác giả: Nguyễn Hương

Tham vấn bởi: Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng

Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong cuộc sống hằng ngày, việc đặt cọc bằng giấy viết tay diễn ra khá thường xuyên. Vậy giấy này có giá trị pháp lý không? Nếu xảy ra tranh chấp thì phải làm thế nào?

Đặt cọc bằng giấy viết tay có hợp pháp không?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự hiện hành, đặt cọc là thỏa thuận về việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền/kim khí quý/đá quý/vật có giá trị để bảo đảm thực hiện hoặc giao kết hợp đồng trong một thời hạn theo thỏa thuận.

Hiện, pháp luật không yêu cầu bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được thực hiện bằng hình thức nào. Do đó, các bên hoàn toàn có thể đặt cọc bằng lời nói, bằng hành động hoặc bằng văn bản (có thể sử dụng các phương tiện điện tử hoặc bằng giấy viết tay).

Đồng thời, Bộ luật Dân sự cũng không yêu cầu hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Luật Công chứng cũng không có hướng dẫn cụ thể về thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc.

Do đó, có thể thấy, các bên hoàn toàn có quyền đặ cọc bằng giấy viết tay, miễn là những thỏa thuận về đặt cọc của các bên pháp đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 như:

- Các bên tham gia thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc có năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự phù hợp với thỏa thuận đặt cọc.

- Các bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc hoàn toàn tự nguyện.

- Mục đích, nội dung của hợp đồng đặt cọc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Đặt cọc bằng giấy viết tay: Cần biết gì để không bị thiệt? (Ảnh minh họa)

Làm sao lấy lại được tiền cọc khi dùng giấy viết tay?

Mặc dù pháp luật không cấm hợp đồng đặt cọc bằng giấy viết tay nên nếu không đạt thành thỏa thuận (một trong hai bên không thực hiện hoặc giao kết hợp đồng) thì các bên có thể lấy lại tiền đặt cọc theo một trong ba cách là thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện ra Tòa.

Bởi theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự, kết quả của hợp đồng đặt cọc sẽ gồm:

- Các bên thỏa thuận được việc ký hợp đồng sau khi đặt cọc: Tài sản dùng để đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc các bên sẽ trừ đi khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

- Bên đặt cọc là đối tượng từ chối thực hiện, ký hợp đồng: Bên nhận đặt cọc sẽ được hưởng tài sản đặt cọc.

- Bên từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng là bên nhận cọc: Bên nhận cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản được dùng để đặt cọc và một khoản tiền tương đương với tài sản đặt cọc.

Lưu ý: Nếu các bên có thỏa thuận khác thì thực hiện theo thỏa thuận đó.

Do đó, các bên có thể thực hiện một trong ba cách để lấy được tài sản đặt cọc:

- Thương lượng: Các bên thương lượng về việc trả lại tài sản đặt cọc hoặc bồi thường thiệt hại… khi không đạt được mục đích đặt cọc.

- Hòa giải: Nếu không thể thương lượng được, các bên có thể yêu cầu một bên thứ ba thực hiện thủ tục hòa giải để đi đến kết quả thỏa thuận được hoặc không.

- Khởi kiện: Trong trường hợp các bên không thể thỏa thuận được với nhau, một trong các bên có thể thực hiện thủ tục khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc.

Trong trường hợp đặt cọc bằng giấy viết tay nhưng hình thức, nội dung của giấy viết tay đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật thì vẫn được coi là một trong các bằng chứng để các bên khởi kiện ra Tòa.

Khi đó, thủ tục khởi kiện mà các bên có thể thực hiện gồm:

- Hồ sơ cần chuẩn bị:

• Hợp đồng đặt cọc bằng giấy viết tay
• Giấy tờ nhân thân của các bên (Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân, hộ chiếu…)
• Giấy tờ khác về việc đặt cọc

- Cách thức nộp hồ sơ: Người khởi kiện có thể nộp đơn khởi kiện ra Tòa án cấp huyện - nơi bên còn lại cư trú hoặc làm việc để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc bằng một trong các hình thức:

• Nộp trực tiếp tại địa chỉ trụ sở của Tòa án
• Nộp qua bưu điện đến địa chỉ của Tòa án
• Nộp online qua cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu Tòa án đó có cổng thông tin điện tử)

Nếu hồ sơ đầy đủ, có đủ căn cứ để Tòa án tiếp nhận, giải quyết đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc, Tòa án sẽ ra thông báo thụ lý và giải quyết. Tùy vào từng vụ án khác nhau, thời gian Tòa án giải quyết có thể kéo dài từ 06-08 tháng.

(Nguồn: LuatVietnam)

Hợp đồng tặng cho đất có hiệu lực bao lâu?

Câu hỏi:

Xin hỏi LuatVietnam: Năm 2018, tôi được vợ chồng anh chị ruột tặng cho một thửa đất với điều kiện tôi sẽ kinh doanh nhà hàng trên thửa đất đó và chia cho anh chị 10% lợi nhuận mỗi tháng.Sau đó tôi đã làm thủ tục sang tên đất đai. Hằng tháng tôi cũng chia lợi nhuận 10% cho anh chị như hợp đồng tặng cho đã nói. Nay nhà hàng tôi kinh doanh có doanh thu rất ổn, lợi nhuận tăng đều, kéo theo giá đất ở đây cũng tăng nhanh. Cảm thấy tôi kinh doanh được nên anh chị có ý đòi lại đất để kinh doanh với lý do hợp đồng tặng cho đất có thời hạn hiệu lực, nay hết hiệu lực nên đòi lại. Tôi cảm thấy vô lý nhưng không biết làm thế nào. Vậy hợp đồng cho tặng đất có hiệu lực bao lâu? Xin cảm ơn.

Trả lời:

1. Hợp đồng cho tặng đất có hiệu lực bao lâu?

Hiện nay, pháp luật không có quy định cụ thể về vấn đề hợp đồng tặng cho có hiệu lực bao lâu. Tuy nhiên, có quy định về việc hợp đồng tặng cho có hiệu lực khi nào?

Khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”.

Tại Điều 459 BLDS năm 2015 quy định: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.

Tại điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”.

Tại khoản 1, Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho là quyền sử dụng đất (QSDĐ), và tài sản gắn liền với đất pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực; phải đăng ký chuyển quyền, thì có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ).

Như bạn trình bày, hợp đồng tặng cho đất đã được công chứng hoặc chứng thực và làm thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu thì quyền sở hữu sẽ thuộc về bạn.

2. Có được đòi lại bất động sản đã được tặng cho hay không?

Hiện nay nếu hợp đồng tặng cho đất đã được công chứng hoặc chứng thực và làm thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu thì quyền sở hữu sẽ thuộc về người được tặng cho. Cũng chính vì thế, người tặng không được đòi lại tài sản nói trên. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp ngoại lệ, thì vẫn có khả năng đòi lại đất đã tặng cho, cụ thể như sau:

Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về việc tặng cho tài sản có điều kiện như sau:

Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Đối chiếu với trường hợp của bạn, bạn có thực hiện đúng nghĩa vụ sau khi tặng cho. Do đó, bên tặng cho không có cơ sở để yêu cầu bạn trả lại đất.

(Nguồn: LuatVietnam)

Tặng cho quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của gia đình

Câu hỏi:

Xin hỏi LuatVietnam: Gia đình tôi được cấp sổ đỏ năm 2001, khi đó gia đình tôi có 5 thành viên bao gồm mẹ tôi, tôi, vợ và 2 con tôi. Do không hiểu biết quy định về pháp luật, nên không biết rõ quyền lợi của mình. Vào năm 2009, mẹ tôi đã tự ý tặng cho một phần đất thuộc quyền sử dụng chung cho một người cháu của bà, và cũng đã sang tên được cho người cháu này. Hiện nay, tôi muốn đòi lại phần đất mà mẹ tôi đã tặng cho người cháu có được không? Luật sư cho tôi hỏi, tôi cần làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình trong trường hợp này? Xin cảm ơn!

Trả lời:

1. Căn cứ pháp lý

 Bộ luật Dân sự 2015

 Luật Đất đai 2013

 Thông tư 02/2015 của Bộ tài nguyên và Môi trường

2. Tư vấn của Luật sư

Khoản 29, Điều 3 Luật đất đai 2013 định nghĩa "hộ gia đình sử dụng đất" là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Theo như thông tin bạn cung cấp, đất cấp 2001, tại thời điểm cấp sổ đó bạn đang sống chung với mẹ bạn, gia đình bạn, thể hiện đây là tài sản chung của hộ gia đình.

Căn cứ theo Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Sở hữu chung của các thành viên gia đình:

Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

Căn cứ theo khoản 2, Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Định đoạt tài sản chung:

Điều 218. Định đoạt tài sản chung

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật”

Căn cứ Khoản 5, Điều 14 Thông tư 02/2015 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định: người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản. Văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Theo đó, trong trường hợp này, mẹ bạn muốn tặng cho 1 phần quyền sử dụng đất đối với mảnh đất nêu trên thì cần phải được sự đồng ý bằng văn bản của bạn và các thành viên khác trong hộ gia đình. Đồng thời văn bản phải được công chứng và chứng thực.

Trường hợp mẹ bạn tự ý tặng cho 1 phần đất thuộc quyển sự dụng chung, 1 phần đất nêu trên đã sang sổ, bạn có quyền khởi kiện đến tòa án nhân dân có thẩm quyền tuyên giao dịch này vô hiệu do không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Một trong những hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Nguồn: LuatVietnam

Những trường hợp mua đất bằng giấy viết tay vẫn được cấp sổ đỏ trong năm 2023 mà người dân nên biết

Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì có 2 trường hợp này sẽ được làm sổ đỏ dù mua bán bằng giấy tời viết tay.

 

Theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì người sử dụng đất có đất được mua, tặng cho bằng giấy viết tay thuộc một trong 2 trường hợp sau đây và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp sổ đỏ lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất: Một, người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1/1/2008; Hai, người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định.

Theo đó hộ gia đình, cá nhân hiện nay đang sử dụng các thửa đất có nguồn gốc như trên thì được quyền thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

Đặc biệt trong hai trường hợp này người sử dụng đất không cần phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất ban đầu mà được cấp luôn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Về hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu khi mua bán đất bằng giấy viết tay, hộ gia đình, cá nhân hiện đang sử dụng đất nay thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT cần chuẩn bộ 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

Một, đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo mẫu số 04a/ĐK;

Hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay giữa các bên;

Ba, một trong số các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 01/01/2008 đến trước 01/07/2014);

Bốn, nếu đăng ký về quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì phải có một trong các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất ở, chứng nhận quyền sở hữu các công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận sở hữu cây lâu năm theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

Năm, các chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; nếu thuộc các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện miễn, giảm các nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.

Nguồn: CAFEF

Có được rút sổ tiết kiệm của người đã mất?

(VTC News) - 

Có được rút sổ tiết kiệm của người đã mất là vấn đề không phải ai cũng hiểu rõ.

Sổ tiết kiệm hay thẻ tiết kiệm là chứng chỉ xác nhận quyền sở hữu tiền gửi tiết kiệm của người gửi tiền tại tổ chức tín dụng, được áp dụng đối với trường hợp nhận tiền gửi tiết kiệm tại địa điểm giao dịch hợp pháp thuộc mạng lưới hoạt động của tổ chức tín dụng.

Vậy trong trường hợp người chủ sở hữu tiền gửi tiết kiệm mất đột ngột, người thân có được rút sổ tiết kiệm không?

Chia sẻ trên Vietnamnet, Luật sư Đỗ Thành Trung, Giám đốc Công ty Luật New Key cho biết, trong trường hợp người có sổ tiết kiệm gửi ngân hàng nhưng đột ngột qua đời và người thân không biết đến sổ tiết kiệm đó thì số tiền này cũng sẽ không đương nhiên bị mất. Khi đó, các đồng thừa kế của người mất có thể trực tiếp đến ngân hàng nhờ xác minh xem người đó có mở sổ tiết kiệm tại các ngân hàng đó không.

Việc xác minh được thực hiện bằng cách người được hưởng thừa kế gửi giấy chứng tử của người chết, giấy tờ tùy thân (để chứng minh quan hệ thừa kế) và kèm theo đơn yêu cầu nhờ phối hợp kiểm tra, xác minh đến từng ngân hàng nơi mà người chết có thể đã mở sổ tiết kiệm. Sau khi xác minh, nếu người chết có sổ tiết kiệm gửi tại ngân hàng thì các đồng thừa kế của người chết làm thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

Những trường hợp được hưởng thừa kế sổ tiết kiệm người đã mất

Thừa kế theo di chúc

Khi người mất để lại di chúc thì người thừa kế sẽ thực hiện nhận tiền theo di chúc nếu di chúc đó hợp pháp.

Thừa kế theo pháp luật

Nếu người mất không để lại di chúc thì sổ tiết kiệm sẽ được chia theo các hàng thừa kế theo quy định của pháp luật.

Cụ thể tại Điều 651 BLDS năm 2015 quy định các hàng thừa kế theo pháp luật như sau:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng đượchưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Thủ tục thừa kế sổ tiết kiệm của người đã mất

Để được hưởng thừa kế sổ tiết kiệm của nười đã mất, người thừa kế phải thực hiện các bước khai nhận di sản (nếu là thừa kế theo di chúc) hoặc phân chia di sản thừa kế (nếu là thừa kế theo pháp luật) tại Văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã theo quy định của pháp luật.

Khi thực hiện thủ tục này, người yêu cầu cần chuẩn bị các giấy tờ như: Dự thảo văn bản khai nhận/văn bản thỏa thuận phân chia di sản (nếu có); Sổ tiết kiệm và Giấy chứng tử của người để lại di sản; Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản (Giấy đăng ký kết hôn, giấy khai sinh.v.v.); Giấy tờ tuỳ thân của những người thừa kế (Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân, Hộ chiếu...)

Sau khi nộp hồ sơ, trình bày nội dung sự việc, công chứng viên sẽ giải thích quyền, nghĩa vụ của những người thừa kế và niêm yết thông báo khai nhận/thỏa thuận phân chia thừa kế tại UBND xã/phường/thị trấn trong thời gian 15 ngày. Sau thời gian trên nếu không có ý kiến khiếu nại, tố cáo gì thì Văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã sẽ tiến hành công chứng văn bản về thừa kế theo quy định của pháp luật.

Thủ tục rút sổ tiết kiệm của người đã mất

Căn cứ tại Điều 18 Thông tư 48/2018/TT-NHNN, việc rút sổ tiết kiệm của người đã mất tại địa điểm giao dịch được thực hiện như sau:

- Sau khi thực hiện xong thủ tục công chứng hoặc chứng thực Văn bản khai nhận/thoả thuận phân chia di sản thừa kế thì những người thừa kế có thể trực tiếp (hoặc ủy quyền cho người khác) mang theo Văn bản khai nhận/thoả thuận phân chia di sản thừa kế, Sổ tiết kiệm và Giấy chứng tử của người để lại di sản, giấy tờ tùy thân đến ngân hàng nơi người chết gửi tiền tiết kiệm

- Ngân hàng sẽ hướng dẫn thủ tục chi trả cụ thể, đảm bảo việc chi trả tiền gửi tiết kiệm chính xác, an toàn tài sản cho người rút tiền và an toàn hoạt động cho tổ chức tín dụng;

- Ngân hàng đối chiếu thông tin lưu tại ngân hàng với thông tin của người gửi tiền, thông tin của người thừa kế, thông tin trên thẻ tiết kiệm...

- Sau khi hoàn thành các thủ tục theo quy định, ngân hàng sẽ thực hiện việc chi trả đầy đủ gốc, lãi tiền gửi tiết kiệm cho người gửi tiền.

Nguồn: VTC NEWS

Cho người nước ngoài thuê nhà: 3 lưu ý quan trọng cần ghi nhớ

Tác giả: Linh Trang

Tham vấn bởi: Luật sư Nguyễn Đức Hùng

Hàng năm, lượng người nước ngoài tới Việt Nam để du lịch, làm việc thậm chí là định cư tương đối nhiều. Khi đó, dịch vụ cho người nước ngoài thuê nhà cũng ngày càng phát triển. Tuy nhiên, khi cho người nước ngoài thuê nhà, chủ nhà cần lưu ý những nội dung sau để tránh gặp phải rắc rối pháp lý.

 

1. Điều kiện cho người nước ngoài thuê nhà ở tại Việt Nam

Người nước ngoài khi thuê nhà tại Việt Nam cần đảm bảo các điều kiện theo quy định pháp luật. Cụ thể:

1.1 Điều kiện cho người nước ngoài thuê nhà

Căn cứ theo Điều 119 Luật Nhà ở 2014, điều kiện cho người nước ngoài thuê nhà như sau:

- Đối với bên cho thuê:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở;
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

- Đối với bên thuê:

• Phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở;
• Phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở thuê.

1.2 Điều kiện đối với nhà cho thuê

Điều kiện nhà ở cho cá nhân nước ngoài thuê tại Việt Nam được quy định tại các Điều 131, 132, 133 Luật Nhà ở như sau:

- Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

- Phải là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín;

- Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê;

- Bảo đảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác;

- Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Như vậy, trước khi cho người nước ngoài thuê nhà ở, chủ nhà cần đảm bảo đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên để tránh vi phạm pháp luật.

 

Lưu ý khi cho người nước ngoài thuê nhà ở (Ảnh minh họa)

2. Thủ tục cho người nước ngoài thuê nhà

Bước 1: Chủ nhà làm thủ tục đăng ký kinh doanh

Do hoạt động cho thuê nhà ở không thuộc lĩnh vực không phải đăng ký kinh doanh, do đó chủ nhà cần thực hiện đăng ký kinh doanh trước khi cho thuê.

Thủ tục đăng ký kinh doanh được thực hiện tại Ủy ban nhân dân nơi có nhà cho thuê. Khi thực hiện thủ tục cần mang theo các giấy tờ sau:

- Giấy tờ chứng minh nhân dân/Thẻ căn cước công dân;

- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà cho thuê (Sổ hồng/Hợp đồng mua bán nhà đất…)

Bước 2: Kê khai mã số thuế và nộp thuế môn bài

Khi tiến hành kê khai mã số thuế và nộp thuế môn bài cần chuẩn bị trước một số giấy tờ như:

• Chứng minh nhân dân/Thẻ căn cước công dân.
• Giấy đăng ký kinh doanh cho thuê nhà.
• Tờ khai thuế môn bài và tờ khai mã số thuế căn hộ cho thuê.

Bước 3: Đăng ký tại trụ sở Công an quận/huyện

Một số loại giấy tờ cần chuẩn bị gồm:

• Giấy đăng ký kinh doanh hoạt động cho thuê.
• Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện về ANTT để làm ngành nghề kinh doanh có điều kiện.
• Tờ khai lý lịch của chủ hộ kinh doanh.
• Chứng minh nhân dân/Thẻ Căn cước công dân.
• Giấy đăng ký đảm bảo đủ điều kiện phòng cháy, chữa cháy (tùy theo từng dự án sẽ có yêu cầu khác nhau).

Bước 4: Tiến hành đăng ký tạm trú cho người nước ngoài thuê nhà

Hiện nay, thủ tục đăng ký tạm trú cho người nước ngoài có thể thực hiện dễ dàng qua mạng. Căn cứ quy định tại Điều 4, 5, 6 Thông tư 53/2016/TT-BCA, khi đăng ký tạm trú cho người nước ngoài qua mạng cần chuẩn bị các thông tin sau:

- Thông tin về cơ sở lưu trú:

• Tên, loại hình, địa chỉ, số điện thoại, email của cơ sở lưu trú;
• Họ tên, ngày tháng năm sinh, số điện thoại, số Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu của người đăng ký.

- Thông tin của người nước ngoài:

• Họ tên, giới tính, ngày tháng năm sinh, quốc tịch, số hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị thay hộ chiếu;
• Thời gian dự kiến tạm trú.

Xem chi tiết: Hướng dẫn thủ tục đăng ký tạm trú cho người nước ngoài

3. Hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà

3.1 Mẫu Hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà chuẩn pháp lý

Bạn đọc có thể tham khảo mẫu hợp đồng dưới đây và có thể tự điều chỉnh các điều khoản cho phù hợp.

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do - Hạnh phúc

                                                                                                                                            ……..ngày…tháng…năm…..

HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI

Hôm nay, ngày…/…/….. Tại………………..Chúng tôi gồm:

A – BÊN CHO THUÊ NHÀ

Công ty chuyên doanh nhà đất:…………………….

Giấy phép số:………..

Do Uỷ ban Nhân dân Thành phố (tỉnh)… ……cấp ngày…/…/…..

Lưu ý: Nếu nhà của tư nhân có thể ghi phần này như sau:

Đại diện chủ nhà là Ông (Bà):…………..

Giấy phép cho người nước ngoài thuê và sử dụng nhà số………ngày…/…/…. Do………..cấp

B – BÊN THUÊ NHÀ

Họ tên:…………………..Tuổi………..Quốc tịch…………

Nghề nghiệp……………………..

Hộ chiếu số……………..cấp ngày………….

Giấy phép tạm trú số…………….cấp ngày………..

Giấy phép mở văn phòng đại diện tại số…………cấp ngày………(nếu có).

Hai bên cùng lập hợp đồng thuê nhà để sử dụng với những cam kết sau:

Điều 1:

a/ Nhà cho thuê:

Tại số:………… ……..gồm…..tầng…………có diện tích xây dựng………..m2

và diện tích vườn………..m2

b/ Mục đích và nội dung sử dụng:

Phần để ở có diện tích sử dụng………..m2

Văn phòng đại diện có diện tích sử dụng………..m2

c/ Trang bị tiện nghi bên thuê nhà được sử dụng gồm có:

...............................................................

Điều 2:

Thời hạn thuê nhà là……….tháng, bắt đầu từ ngày…………

Điều 3:

Giá thuê nhà là………….USD/tháng. Không bao gồm chi phí sử dụng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật (chi phí điện, nước, và các cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác thanh toán riêng theo khối lượng tiêu thụ).

Tiền thuê nhà được thanh toán theo phương thức sau:

Trả bằng tiền mặt (hoặc séc chuyển tiền)

Trả trước……….tháng.

Trả tiền thường kỳ vào ngày……………hàng tháng.

Điều 4: Trách nhiệm của bên cho thuê nhà

1. Giao nhà và trang thiết bị, tiện nghi cho bên thuê đúng ngày hợp đồng có giá trị.

2. Bảo đảm quyền sử dụng trọn vẹn và riêng rẽ của bên thuê nhà (đối với phần diện tích ghi trong hợp đồng nếu chủ nhà ở chung).

3. Sửa chữa kịp thời hư hỏng.

4. Phải bồi thường mọi thiệt hại về vật chất và sức khoẻ gây ra cho bên thuê nhà trong trường hợp nhà bị sụp đổ không sửa chữa kịp thời.

5. Hướng dẫn bên thuê nhà thực hiện đúng các quy định của Nhà nước về tạm trú, tạm vắng.

Điều 5: Trách nhiệm của bên thuê nhà

1. Sử dụng nhà đúng nội dung và mục đích thuê.

Khi cần sửa chữa, cải tạo theo yêu cầu sử dụng riêng phải được sự đồng ý của chủ nhà và phải tuân theo những qui định về xây dựng cơ bản.

2. Trả tiền thuê nhà đầy đủ và đúng thời hạn quy định.

3. Có trách nhiệm về hư hỏng nhà, sự mất mát các trang thiết bị nội thất, các đồ đạc, tư trang của bản thân và những tác hại gây ra cho bên thứ ba trong khi sử dụng nhà.

4. Chấp hành các quy tắc về giữ gìn vệ sinh môi trường và các quy định về trật tự an ninh chung.

5. Không được chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà hoặc cho thuê lại. Trường hợp cần chấm dứt việc thuê nhà trước thời hạn đã ký, phải báo cáo cho chủ nhà biết trước ít nhất một tháng.

Điều 6: Những cam kết chung

1. Hai bên cam kết thực hiện đúng nội dung thoả thuận trong hợp đồng. Trường hợp có tranh chấp, hoặc một bên vi phạm hợp đồng thì cả hai bên phải trình Uỷ ban nhân dân thành phố (hoặc tỉnh)……………… xem xét và xử lý.

Khi một trong hai bên không thoả mãn với kết quả xử lý của UBND cấp tỉnh thì đề nghị toà án xét xử.

2. Hợp đồng sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:

a/ Thời hạn của hợp đồng đã hết.

b/ Nhà cho thuê bị tiêu huỷ hoặc phải phá dỡ theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

c/ Bên thuê đã cho thuê lại nhà, bị bắt giam hoặc bị Chính phủ Việt Nam trục xuất.

Điều 7: Thời hạn có hiệu lực của hợp đồng

Hợp đồng này có giá trị từ ngày được xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho tới hết thời hạn thuê nhà.

Hợp đồng này được lập thành 03 bản, bằng 02 thứ tiếng: Việt và Anh, có giá trị như nhau. Mỗi bên giữ một bản và gửi lại cơ quan quản lý nhà đất của tỉnh (thành)…………….một bản.

BÊN CHO THUÊ NHÀ                                   BÊN THUÊ NHÀ

(Ký tên, đóng dấu)                                 (Ký và ghi rõ họ tên)

XÁC NHẬN CỦA PHÒNG

CÔNG CHỨNG NHÀ NƯỚC

(Hoặc của Sở nhà đất.)

Ngày…tháng…năm….

(Đại diện ký tên, đóng dấu)

3.2 Hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà có cần công chứng không?

Căn cứ khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Do đó, hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp có yêu cầu từ các bên của hợp đồng.

Tuy nhiên khuyến khích cá nhân, tổ chức khi thuê nhà chứng thực, công chứng hợp đồng thuê nhà để có thể đảm bảo quyền lợi của các bên trong quá trình thuê nhà.

Trên đây là những Lưu ý khi cho người nước ngoài thuê nhà ở. Mọi vấn đề còn vướng mắc bạn đọc vui lòng liên hệ 19006192 để được LuatVietnam hỗ trợ, giải đáp cụ thể.

Nguồn:LuatVietnam

Vì sao chứng thực giao dịch về bất động sản rủi ro hơn so với công chứng?

Ngân Nga- ngannga90@gmail.com

Để người dân tránh rủi ro khi ký kết hợp đồng, giao dịch (như bất động sản…) chỉ qua chứng thực, nhiều ý kiến đề nghị chuyển sang cho công chứng thực hiện.

Mới đây, Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) tổ chức tọa đàm đóng góp ý kiến hồ sơ xây dựng luật Công chứng (sửa đổi) diễn ra tại TP.HCM. Nhiều ý kiến ủng hộ dự thảo về việc chuyển giao chứng thực hợp đồng, giao dịch từ phòng tư pháp UBND cấp xã sang tổ chức hành nghề công chứng. Bởi việc này sẽ giúp người dân tránh được rủi ro trong ký kết hợp đồng, giao dịch.

Theo quy định hiện nay, công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch (điều 2 luật Công chứng 2014). Công chứng viên phải chịu trách nhiệm về nội dung của hợp đồng, giao dịch, chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng của mình, đồng thời phải bồi thường thiệt hại do mình gây ra.

Còn chứng thực hợp đồng, giao dịch là việc UBND cấp xã chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Người yêu cầu chứng thực phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch (Nghị định số 23 năm 2015 quy định về thẩm quyền chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch).

UBND cấp xã có thẩm quyền: "Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của luật Đất đai. Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của luật Nhà ở" (điều 5 Nghị định số 23).

Theo ông Hoàng Mạnh Thắng (Trưởng phòng Công chứng số 2, TP.HCM), đối với giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, người dân có thể lựa chọn công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất. Riêng đối với TP.HCM, kể từ giữa năm 2011, việc chứng thực trên (ngoại trừ di chúc) chỉ được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng (quyết định số 31 năm 2011 của UBND TP.HCM).

Còn theo khoản 3 điều 5 luật Công chứng 2014 thì: "Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố là vô hiệu".

Theo Sở Tư pháp tỉnh Long An, thì hợp đồng, giao dịch được chứng thực sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro so với công chứng. Ngoài ra, trên thực tế không ít trường hợp, tài sản được giao dịch nhiều lần tại cùng thời điểm mà không phát hiện ra, vì cơ sở dữ liệu về công chứng - chứng thực một số nơi chưa có sự liên thông, kết nối.

Đồng tình với quan điểm của Sở Tư pháp tỉnh Long An, ông Thắng cho biết thêm, tại TP.HCM liên quan đến bất động sản thì đã chuyển giao hết cho công chứng thực hiện việc này. Tuy nhiên, ở một số địa phương, hệ thống các tổ chức hành nghề công chứng còn chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển, thì ủy ban cấp xã vẫn còn duy trì việc chứng thực liên quan đến hợp đồng, giao dịch đối với bất động sản.

"Việc tồn tại song song giữa chứng thực và công chứng về bất động sản, dễ dẫn đến việc quản lý không chặt chẽ, khó tránh được một tài sản bị bán cho nhiều người, gây thiệt hại cho người mua ngay tình", ông Thắng nói.

Từ những lý do trên, Sở Tư pháp Long An và ông Thắng thống nhất với điểm e khoản 1 điều 73 của dự thảo luật Công chứng (sửa đổi) về việc giao UBND cấp tỉnh: "Quyết định chuyển giao việc chứng thực hợp đồng, giao dịch từ Phòng Tư pháp, UBND cấp xã sang tổ chức hành nghề công chứng đối với những địa bàn cấp huyện đã phát triển được tổ chức hành nghề công chứng".

Tuy nhiên, các ý kiến cũng cho rằng dự thảo luật cần quy định rõ hơn là phải thực hiện hay tùy theo tình hình thực tế của địa phương mà UBND quyết định việc chuyển giao theo lộ trình thích hợp. Đồng thời, luật Công chứng cũng phải nên đồng bộ với quy định của các luật khác, đặc biệt là luật Đất đai, luật Nhà ở.

Nguồn: Báo Thanh niên

Khi nào hợp đồng mua bán bắt buộc phải công chứng?

Ngân Nga- ngannga90@gmail.com

Đối với nhà cửa, đất đai, xe máy, ô tô…, trong hợp đồng mua bán bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực; cha mẹ muốn di chúc tài sản cũng nên công chứng hoặc chứng thực.

Vợ chồng tôi có 1 căn nhà nhỏ đang bán thực phẩm. Chúng tôi dự định làm hợp đồng mua bán căn nhà này, thửa vườn ở dưới quê và một chiếc xe máy SH để có tiền mua một căn nhà khác rộng hơn.

Tôi muốn hỏi theo quy định pháp luật, đối với những tài sản trên khi mua bán, giao dịch có bắt buộc phải qua công chứng? Nếu sau này chúng tôi muốn lập di chúc để lại tài sản cho các con thì có phải qua công chứng không?

Bạn đọc Hồng Thắm.

Luật sư tư vấn

Luật sư - TS Nguyễn Thị Kim Vinh (Giám đốc Công ty luật TNJ, nguyên thẩm phán TAND tối cao) tư vấn, công chứng là việc chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự.

Các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (khoản 3 điều 167 luật Đất đai).

Tương tự, đối với tài sản là nhà ở, theo khoản 1 điều 122 luật Nhà ở: "Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng".

Đối với các động sản phải đăng ký (xe máy, xe ô tô…), tại điều 8 Thông tư 58 năm 2020 của Bộ Công an và điều 11 Thông tư 24 năm 2023 của Bộ Công an (có hiệu lực từ ngày 15.8), để nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu (sang tên) đối với xe máy, thì một trong những hồ sơ cần phải có là hợp đồng mua bán xe có xác nhận công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, đối với trường hợp của bạn, nếu muốn chuyển nhượng căn nhà, quyền sử dụng đất đối với thửa vườn dưới quê và chiếc xe SH, thì tất cả các hợp đồng mua bán, giao dịch, chuyển nhượng đều phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp, cha mẹ muốn di chúc tài sản cho con, thì theo điều 627 và điều 628 bộ luật Dân sự, di chúc có thể lập theo các hình thức và đáp ứng các điều kiện như sau:

Di chúc miệng: chỉ được lập di chúc miệng trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản. Sau 3 tháng kể từ thời điểm di chúc miệng, mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng: người lập di chúc phải tự viết và ký vào bản di chúc.

Di chúc bằng văn bản có người làm chứng: được lập trong trường hợp người lập di chúc không tự mình viết bản di chúc, theo đó người lập di chúc có thể tự mình đánh máy hoặc nhờ người khác viết hoặc đánh máy bản di chúc, nhưng phải có ít nhất là hai người làm chứng. Người lập di chúc phải ký hoặc điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng; những người làm chứng xác nhận chữ ký, điểm chỉ của người lập di chúc và ký vào bản di chúc.

Di chúc bằng văn bản có công chứng/chứng thực: Trường hợp người lập di chúc bị hạn chế về thể chất, hoặc không biết chữ thì di chúc phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

"Việc công chứng/chứng thực là không bắt buộc đối với mọi loại hình di chúc nêu trên. Tuy nhiên, đây sẽ là cơ sở pháp lý vững chắc, giúp cho gia đình bạn thuận lợi để kê khai di sản thừa kế, trích lục di chúc, tránh trường hợp di chúc bị thất lạc, hư hại hoặc giải quyết tranh chấp về sau", luật sư Vinh nói.

Cũng theo luật sư, khi lập di chúc theo các hình thức trên phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép.

Thứ hai, nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

Nguồn: Báo Thanh niên

Cha mẹ có được ủy quyền cho con lập di chúc thay?

Ngân Nga- ngannga90@gmail.com

Cha mẹ muốn lập di chúc không được ủy quyền cho con làm thay, di chúc sau khi được công chứng vẫn có thể sửa đổi, hủy bỏ và có thể yêu cầu công chứng lưu giữ giúp.

Bố mẹ tôi có 5 người con, tất cả đều đã lập gia đình. Hiện ông bà đang ở với vợ chồng con trai cả. Nay ông bà đã già yếu, đều gần 80 tuổi nên muốn lập di chúc tài sản cho các con.

Bố mẹ tôi đi lại khó khăn, vậy có thể mời công chứng viên đến nhà hoặc ủy quyền cho tôi đi công chứng di chúc được không? Sau khi lập di chúc xong, một thời gian sau mà bố mẹ tôi đổi ý, muốn sửa lại di chúc có được không? Tôi nghe nói công chứng có nhận lưu giữ di chúc, việc này ý nghĩa như thế nào, chi phí ra sao?

Bạn đọc Đỗ Yến.

Chuyên gia tư vấn

Công chứng viên Quách Chí Đức (Văn phòng công chứng Trần Thanh Hải) tư vấn, điều 44 luật Công chứng quy định: "Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng".

Bố mẹ của bạn năm nay gần 80 tuổi, đi lại khó khăn là trường hợp người già yếu nên có thể yêu cầu công chứng di chúc tại nhà. Tuy nhiên, bố mẹ bạn lập di chúc phải tự mình yêu cầu công chứng di chúc, không được ủy quyền cho người khác (điều 56 luật Công chứng).

Khi di chúc đã được công chứng, nhưng sau đó bố mẹ bạn lại suy nghĩ lại thì có thể sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ một phần hoặc toàn bộ di chúc thì có thể yêu cầu bất kỳ công chứng viên nào công chứng việc làm này (điều 56 luật Công chứng).

"Nếu bố mẹ bạn muốn giữ bí mật, chưa muốn tiết lộ nội dung di chúc cho các con biết… thì có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nhận lưu giữ di chúc. Khi đó, công chứng viên sẽ niêm phong bản di chúc, ghi giấy nhận lưu giữ và giao cho bố mẹ bạn", công chứng viên Chí Đức nói.

Theo Thông tư 257 năm 2016 của Bộ Tài chính, mức thu phí nhận lưu giữ di chúc là 100.000 đồng/trường hợp.

Nguồn: Báo Thanh niên

Chồng mất trước vợ, khi nào người con được mở thừa kế di chúc?

Ngân Nga- ngannga90@gmail.com

Cả hai vợ chồng lập di chúc chung căn nhà cho con, nếu chồng qua đời trước thì người con chỉ được mở thừa kế tài sản phần của người cha; người vợ vẫn được hưởng thừa kế từ chồng.

Cha mẹ tôi có 5 người con đều trên 18 tuổi và đã có gia đình riêng. Do tôi và em út khó khăn nhất nên được cha mẹ di chúc cho thừa kế căn nhà, mỗi người được hưởng 1/2 giá trị. Cha tôi mới qua đời cách đây 1 năm. Lúc này người em út muốn bán căn nhà để có vốn làm ăn nhưng tôi và mẹ không đồng ý.

Giờ mẹ tôi thay đổi ý định, không muốn di chúc tài sản này cho người em út, mà chỉ muốn để mình tôi được hưởng thừa kế, mục đích là giữ lại căn nhà này.

Mẹ tôi vẫn còn sống thì em tôi có được mở thừa kế để bán căn nhà? Mẹ tôi có thể hủy bỏ, sửa đổi di chúc được không?

Bạn đọc Lê Thiết.

Luật sư tư vấn

Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Công ty luật TNHH HPL và cộng sự) tư vấn, căn cứ theo điều 624 và 643 bộ luật Dân sự, di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Di chúc có hiệu lực từ thời điểm mở thừa kế. Trong đó, thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết.

Cha mẹ bạn đã lập di chúc chung, do đó khi cha bạn mất trước thì phần di chúc của ông lập đã phát sinh hiệu lực. Vì vậy, mẹ bạn chỉ có thể sửa đổi, bổ sung di chúc liên quan đến phần tài sản của mình mà không có quyền thay đổi nội dung di chúc của cha bạn.

Căn nhà là tài sản chung của vợ chồng. Nếu không xác định được công sức đóng góp của mỗi người, thì cha và mẹ mỗi người sẽ được hưởng 1/2 giá trị căn nhà.

Ngoài ra, theo quy định tại điều 644 bộ luật Dân sự, thì con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng; con thành niên mà không có khả năng lao động sẽ thuộc diện người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc.

Như vậy, mẹ bạn "vẫn được hưởng phần di sản bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn 2/3 suất đó".

Luật sư Huyền phân tích, giả sử giá trị căn nhà là 1,8 tỉ đồng. Nếu không xác định được công sức đóng góp, thì cha và mẹ bạn mỗi người được hưởng 1/2 giá trị căn nhà, tương đương với 900 triệu đồng.

Nếu cha bạn không có di chúc, thì căn nhà của cha bạn sẽ được chia theo pháp luật (gồm chia cho mẹ bạn và 5 người con), mỗi phần thừa kế sẽ có trị giá là 150 triệu (tức 900 triệu chia thành 6 phần). Tuy nhiên, do cha bạn đã có di chúc và phần di chúc này đã phát sinh hiệu lực, nên mẹ bạn sẽ được hưởng phần di sản từ cha bạn để lại bằng 2/3 phần của người thừa kế theo pháp luật, nghĩa là 150 triệu x 2/3 = 100 triệu đồng.

Như vậy, bạn và người em út sẽ được hưởng theo di chúc của cha bạn là 800 triệu đồng (tức 900 triệu -100 triệu). Vậy phần của em bạn là 400 triệu đồng.

"Theo tôi, nếu muốn giữ lại căn nhà thì mẹ và bạn nên định giá căn nhà trên. Từ đó đưa lại tiền cho người em út, tương đương với giá trị phần thừa kế mà người em này được hưởng. Nếu không thỏa thuận được, các bên có quyền khởi kiện ra tòa phân chia di sản thừa kế", luật sư Huyền nói.

Căn cứ điều 56 luật Công chứng, trường hợp di chúc đã được công chứng, nếu mẹ bạn muốn sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ một phần di chúc, đều có thể yêu cầu bất kỳ công chứng viên nào công chứng việc này.

Nếu di chúc trước đó đang được lưu giữ tại một tổ chức hành nghề công chứng, thì người lập di chúc phải thông báo cho công chứng đang lưu giữ di chúc biết về việc sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc đó.

Nguồn: Báo Thanh niên

Cách chia tài sản thừa kế khi cha hoặc mẹ mất

Ngân Nga- ngannga90@gmail.com

Tài sản tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, khi 1 trong 2 người mất thì 50% tài sản thừa kế của người mất sẽ được chia đều cho vợ hoặc chồng, con đẻ, con nuôi và cha mẹ.

Bố mẹ tôi kết hôn năm 1990. Năm 2015 thì mẹ mất, không để lại di chúc. Ba năm sau thì bố lấy vợ hai và có thêm 2 người con riêng. Tôi phát hiện có một thửa đất do mẹ đứng tên riêng. Hiện tôi đã 25 tuổi, chỉ còn bà ngoại đã 80 tuổi, ông ngoại đã mất trước mẹ tôi.

Vậy thửa đất này sẽ phân chia ra sao? Bố mẹ chỉ có một mình tôi là con chung, và tôi không muốn rắc rối về việc phân chia tài sản sau này với gia đình thứ hai của bố. Vậy tôi có thể đứng tên thửa đất này được không, thủ tục như thế nào?

Bạn đọc Minh Tâm thắc mắc với Thanh Niên.

Luật sư tư vấn

Luật sư Võ Thị Mỹ Huyên (Công ty luật TNHH PGL Nam Luật), theo thông tin bạn cung cấp thì thửa đất chỉ đứng tên một mình mẹ bạn và khi bà mất cũng không để lại di chúc. Tuy nhiên, bạn lại không nói rõ thửa đất này được tạo lập trước hay trong thời kỳ hôn nhân giữa bố mẹ bạn. Do đó sẽ xảy ra 2 trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất, nếu thửa đất được tạo lập trước thời kỳ hôn nhân, khi mẹ bạn mất thì thửa đất trở thành di sản, và sẽ được chia thừa kế theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất (điều 650 bộ luật Dân sự).

Hàng thừa kế thứ nhất theo pháp luật bao gồm: "Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết". Do đó, khi mẹ bạn mất, di sản được chia cho: bạn, bố và bà ngoại. Mỗi người được hưởng phần di sản bằng nhau (điều 651 bộ luật Dân sự).

Trường hợp thứ hai, nếu thửa đất được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, thì mặc dù chỉ mình mẹ bạn đứng tên nhưng vẫn được xem là tài sản chung của vợ chồng. Nếu không xác định được công sức đóng góp, mẹ bạn sẽ sở hữu 50%, bố bạn sở hữu 50%. Khi mẹ bạn mất, phần 50% của bà được chia đều cho bạn, bố và bà ngoại (điều 33 luật Hôn nhân và gia đình, và điều 651 bộ luật Dân sự).

Bạn muốn được đứng tên và có toàn quyền sử dụng đất đối với thửa đất này, thì bước đầu tiên bạn phải tiến hành khai nhận di sản thừa kế tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng tại tỉnh, thành nơi có thửa đất tọa lạc.

Nếu thửa đất mà mẹ bạn có trước khi kết hôn, thì trong quá trình khai nhận di sản thừa kế, bạn phải thương lượng với bố và bà ngoại để 2 người có văn bản từ chối nhận di sản. Hoặc có thể lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản với nội dung: bố và bà ngoại tặng cho bạn toàn bộ phần thừa kế mà họ được hưởng đối với thửa đất này. Sau đó, bạn đi đăng ký cập nhật sang tên.

Còn nếu thửa đất được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, thì ngoài việc bố và bà ngoại phải có văn bản từ chối nhận di sản thừa kế như trên, bố bạn còn phải lập hợp đồng tặng cho hoặc mua bán 50% phần sở hữu còn lại cho bạn.

Nguồn: Báo Thanh niên

Trường hợp nào Việt kiều được thừa kế nhà ở tại Việt Nam?

Ngân Nga- ngannga90@gmail.com

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua hình thức như mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế... nhưng phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Tôi năm nay 68 tuổi, là người gốc Việt Nam. Hiện tôi đang sống tại Đức và đã có quốc tịch tại nước này. Dù không còn quốc tịch Việt Nam nhưng tôi được cấp thị thực nhập cảnh về nước nhiều lần.

Năm 1996, tôi có gởi tiền về Việt Nam để mẹ mua một căn nhà do mẹ đứng tên. Bố tôi mất cách đây 5 năm, nay mẹ cũng qua đời không để lại di chúc, gia đình tôi chỉ còn tôi và người em gái.

Do tôi không có tài sản nào, mong muốn được về Việt Nam ở tại căn nhà này để thờ phụng nhang khói cho ông bà tổ tiên. Tuy nhiên, hiện tại tôi đang rất lo lắng, có nguy cơ căn nhà sẽ bị chia cho em gái.

Em tôi đã có nhà riêng, nếu tôi đưa tiền tương đương với một nửa giá trị căn nhà, thì tôi có được đứng tên không? Pháp luật quy định sao về quyền sở hữu nhà ở đối với người Việt kiều như tôi?

Bạn đọc Đạt Nguyễn gửi câu hỏi đến Thanh Niên.

Luật sư tư vấn

Luật sư - TS Nguyễn Thị Kim Vinh (Giám đốc Công ty luật TNJ) tư vấn, theo Điều 3 luật Quốc tịch Việt Nam 2008, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Như vậy, trường hợp của bạn được xem là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Căn cứ Điều 7 luật Nhà ở 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc một trong những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Theo đó, điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở là có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức như mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở… và phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam (Điều 8 luật Nhà ở 2014).

Bạn được phép nhập cảnh vào Việt Nam và được hưởng thừa kế nên được quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, theo luật sư Kim Vinh, bạn và em gái nên thương lượng với nhau xem ai nhận nhà, ai nhận tiền.

"Nếu trường hợp các bên không thương lượng được, thì phải khởi kiện ra tòa án. Khi ấy, tòa án sẽ xem xét đánh giá, hoàn cảnh của 2 bên như ai chưa có nhà ở, công sức đóng góp… để quyết định cho người đó được nhận căn nhà. Người được nhận nhà phải thanh toán lại một nửa giá trị căn nhà cho người còn lại", luật sư Kim Vinh chia sẻ.

Nguồn: Báo Thanh niên

 

6 anh em, chỉ 1 người đứng tên sổ đỏ nhà cha mẹ để lại, phải làm sao?

Ngân Nga- ngannga90@gmail.com

Cha mẹ mất, không để lại di chúc nhưng chỉ có 1 người con được đứng tên căn nhà, thì những người con còn lại được quyền khiếu nại yêu cầu ủy ban hủy sổ đỏ.

Cha mẹ tôi có tất cả 6 người con đều đã trên 18 tuổi. Do tuổi cao nên năm 1996, cha tôi mất, đúng một năm sau thì mẹ tôi cũng qua đời. Ông bà ra đi để lại căn nhà cho 6 anh chị em tôi. Do chúng tôi đều đi làm ăn xa, nên đã đồng ý để cho gia đình anh trai tiếp tục ở và thờ cúng cha mẹ.

Tôi cùng các người em khác chưa từng ký văn bản từ chối hưởng di sản thừa kế, hay văn bản thỏa thuận nào để cho vợ chồng anh trai làm thủ tục sang tên căn nhà, đứng tên sổ đỏ.

Tuy nhiên, gần đây tôi mới phát hiện vợ chồng anh đứng tên chủ quyền căn nhà. Chúng tôi rất bức xúc về việc này, và nghi ngờ vợ chồng anh đã nguỵ tạo chữ ký giả của chúng tôi để có được giấy chứng nhận.

Vậy chúng tôi có thể khiếu nại yêu cầu ủy ban hủy giấy chứng nhận (sổ đỏ) đã cấp cho vợ chồng anh? Chúng tôi nên làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Bạn đọc Anh Thu.

Luật sư tư vấn

Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM) tư vấn, tài sản của cha mẹ bạn để lại sẽ được chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật.

Trường hợp không có di chúc, hoặc di chúc không hợp pháp, thì di sản thừa kế được chia theo pháp luật. Theo đó, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của người chết gồm vợ, chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau.

Nếu ông bà nội, ông bà ngoại mất trước cha mẹ bạn, thì căn nhà sẽ được chia đều cho 6 anh chị em bạn (Điều 651 bộ luật Dân sự).

Bạn và các anh chị em còn lại (ngoài người anh) không từ chối nhận di sản thừa kế, hoặc không ký thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, thì việc ủy ban cấp giấy chứng nhận cho vợ chồng anh trai đã không căn cứ đầy đủ hồ sơ, hoặc dựa trên hồ sơ giả. Vợ chồng người anh trai chỉ có thể đứng tên căn nhà trong trường hợp khi cha mẹ bạn còn sống đã tặng cho riêng.

Nếu 6 anh chị em không thể tự giải quyết được, thì bạn có thể khiếu nại ủy ban cấp huyện nơi đã cấp sổ đỏ đó. Theo Điều 9 luật Khiếu nại, thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày bạn biết được việc ủy ban cấp sổ đỏ cho anh trai bạn.

Nguồn: Báo Thanh niên

Cách nào làm sổ đỏ khi mua bán đất giấy tờ tay?

Ngân Nga- ngannga90@gmail.com

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng theo quy định, thì hồ sơ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) phải có bản gốc giấy chứng nhận đã cấp…

Tôi có mua một thửa đất của người quen ở gần nhà vào năm 2013, có làm hợp đồng mua bán bằng giấy tay. Do hai nhà có mâu thuẫn trong một vụ khác, không liên quan đến trường hợp này, nên kể từ đó cho đến nay họ không hợp tác đưa sổ đỏ để làm thủ tục cập nhật sang tên cho tôi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thửa đất này tôi vẫn đứng tên canh tác cho đến nay, đôi bên cũng không tranh chấp gì.

Vậy trong trường hợp này, tôi có thể làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được không? Tôi đến đâu để làm, quy trình và thủ tục ra sao?

Bạn đọc Văn Mạnh.

Làm sổ đỏ khi mua bán đất giấy tờ tay như thế nào?

Luật sư tư vấn

Luật sư Nguyễn Tiến Hiểu, Văn phòng luật sư Đại Quốc Việt tư vấn, theo khoản 4, điều 2, Thông tư 14 năm 2023 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 1.7.2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận, nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định, được chia làm 2 trường hợp:

Thứ nhất, đối với trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho mà có hợp đồng, hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định, nhưng bên chuyển quyền không trao giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
• Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định.

Thứ hai, trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
• Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.
• Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.

Căn cứ vào quy định trên, trường hợp của bạn là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo đúng quy định của pháp luật (như không qua công chứng, chứng thực…).

Theo đó, để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì bạn cần phải yêu cầu bên bán bàn giao bản gốc để nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì người dân nộp hồ sơ tại Chi nhánh quận/huyện, còn nếu chưa thành lập thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của UBND cấp quận/huyện.

Trường hợp, người bán không giao thì có thể khởi kiện họ ra tòa án để yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng. Bởi theo khoản 2, điều 129 bộ luật Dân sự, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch, thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Nguồn: Báo Thanh niên

LẤY LẠI TÀI SẢN THỪA KẾ

Cha mẹ tôi có 3 người con, năm 2009 mẹ tôi mất nhưng chưa chia phần tài sản thừa kế. Trước khi chết, mẹ tôi còn nợ tiền của một người, do gia đình tôi chưa trả nên họ đòi kiện ra tòa.

Cha của tôi đề nghị các con chuyển quyền sở hữu phần tài sản mà chúng tôi được thừa kế từ mẹ cho ông đứng tên để tiện giải quyết trước tòa. Lúc đó chỉ nghĩ việc chuyển nhượng tài sản là như vậy nên chúng tôi tin tưởng không đọc giấy tờ mà ký tên. Sau này chúng tôi phát hiện trong giấy tờ ghi tự nguyện cho, tặng tài sản không điều kiện. Như vậy chúng tôi xin hỏi có thể lấy lại phần tài sản đã ký chuyển nhượng cho cha của chúng tôi khi ông có vợ mới được không? (Một bạn đọc)

Điều 637 bộ luật Dân sự quy định: “Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế.

Trong trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Theo đó, trường hợp trên, khi mẹ của bạn chết, thì những người thừa kế của mẹ (hàng thừa kế thứ nhất, gồm: cha của bạn, 3 người con, và ông ngoại, bà ngoại của bạn - nếu còn sống) có trách nhiệm thực hiện việc trả nợ trong phạm vi di sản do mẹ bạn để lại.

Thay vì phân chia di sản, sau đó mỗi người sẽ góp lại để trả nợ, thì cha của bạn đã yêu cầu các con chuyển quyền sở hữu tài sản thừa kế để ông đứng tên và tự chịu trách nhiệm về việc trả nợ… đây cũng là cách giải quyết hợp tình, hợp lý.

Về mặt pháp lý, nếu thủ tục khai nhận di sản, tặng cho tài sản thừa kế đã được công chứng, trước bạ, đăng ký sang tên hợp lệ, đúng luật và việc tặng cho tài sản này không có điều kiện, thì bạn không thể lấy lại phần tài sản đã chuyển nhượng cho cha của bạn được.

(Nguồn: Báo Thanh niên

Luật sư Huỳnh Minh Vũ)

Chia tài sản cha mẹ để lại thế nào khi vợ chồng ly hôn

Tôi đang nộp đơn ra tòa yêu cầu ly hôn và chia tài sản. Nguyên nhân là do trước đó, vì hoàn cảnh gia đình khó khăn, tôi phải vào TP.HCM lập nghiệp, còn vợ tôi ở nhà nuôi con trai 5 tuổi. Thỉnh thoảng tôi mới về quê thăm nhà. Sau đó vợ tôi mang bầu và sinh thêm bé gái.

Thời gian gần đây, vợ chồng tôi hay cãi vã. Tôi nghi ngờ bé gái không phải con tôi, mà là con của vợ với một người đàn ông ở xóm trên. Vì thế, tôi đưa bé đi xét nghiệm ADN thì cho kết quả không phải con tôi.

Căn nhà vợ chồng tôi đang ở là của cha mẹ tôi để lại, ông bà đã mất cách đây 10 năm. Tôi là con út trong gia đình. Các anh chị tôi cũng đã lập gia đình và ra ở riêng, họ không có ý kiến gì về căn nhà này. Trước khi cha mẹ tôi qua đời, không để lại di chúc và cũng không có hợp đồng tặng cho tài sản gì hết.

Vậy vợ tôi có được đòi chia tài sản là căn nhà không? Trên giấy khai sinh của bé gái thể hiện tôi là cha đẻ. Tôi có quyền yêu cầu tòa phân xử mình không phải là cha của cháu bé được không?

Bạn đọc Đặng Hùng.

Luật sư tư vấn

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM tư vấn như sau:

Đối với phân chia tài sản

Trong trường hợp căn nhà cha mẹ bạn để lại, vẫn chưa thực hiện các thủ tục phân chia di sản theo pháp luật, thì những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm: cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi (theo khoản 1 điều 651 bộ luật Dân sự).

Ngoài ra, tại khoản 1 điều 33 luật Hôn nhân và gia đình cũng quy định: "Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng".

Như vậy, vợ bạn không được hưởng thừa kế tài sản từ cha mẹ chồng để lại. Căn nhà là do bạn và anh, chị, em bạn được hưởng thừa kế riêng, do đó vợ bạn không có quyền đòi chia tài sản.

Đối với bé gái không phải con ruột

Kết quả xét nghiệm ADN cho thấy bé gái 3 tuổi không phải là con ruột của bạn, thì theo điều 101 luật Hôn nhân và gia đình, thẩm quyền giải quyết việc xác định cha, mẹ, con như sau:

Cơ quan đăng ký hộ tịch có thẩm quyền xác định cha, mẹ, con theo quy định của pháp luật về hộ tịch trong trường hợp không có tranh chấp.

Tòa án có thẩm quyền giải quyết việc xác định cha, mẹ, con trong trường hợp có tranh chấp hoặc người được yêu cầu xác định là cha, mẹ, con đã chết…

Quyết định của tòa án về xác định cha, mẹ, con phải được gửi cho cơ quan đăng ký hộ tịch để ghi chú theo quy định của pháp luật về hộ tịch.

Căn cứ vào quy định trên, bạn có thể nộp đơn đến tòa án cấp huyện nơi bạn cư trú để yêu cầu tòa án xác định mối quan hệ cha, con.

"Bạn nên chọn đơn vị có chức năng giám định ADN đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép để có kết quả chính xác nhất. Theo tôi, quan hệ tình cảm hai cha con có ý nghĩa rất thiêng liêng, nên bạn phải hết sức cân nhắc trong việc xác định cha con và cũng như trong cấp dưỡng nuôi con và phân chia tài sản", luật sư Hậu chia sẻ.

(Nguồn: Báo Thanh niên – Ngân Nga)

Lập di chúc với tài sản hình thành trong tương lai được không?

Tác giả: Linh Trang

Tham vấn bởi: Luật sư Nguyễn Đức Hùng

Có thể lập di chúc với tài sản hình thành trong tương lai được không? là vấn đề mà nhiều người còn thắc mắc. Bài viết sau của LuatVietnam sẽ giúp bạn đọc giải đáp vấn đề này.

1. Thế nào là tài sản hình thành trong tương lai?

Tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Trong đó, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, tại Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai như sau:

1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.

2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Như vậy, theo quy định trên, tài sản hình thành trong tương lai gồm:

- Tài sản chưa hình thành;

- Tài sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu tài sản được xác lập sau thời điểm xác lập giao dịch.

Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai gồm các loại phổ biến su:

- Tài sản được hình thành từ vốn vay: Là những tài sản có được từ việc vay vốn, ví dụ vay vốn để mua nhà, mua xe…

- Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm: Ví dụ chung cư đang xây, ô tô đang trong quá trình lắp ráp…

 

Tài sản gồm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai (Ảnh minh họa)

2. Lập di chúc với tài sản hình thành trong tương lai được không?

Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015 quy định di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

Theo đó, người được thừa kế sẽ được chia các tài sản từ người chết để lại, bao gồm:

- Tài sản riêng của người đã chết:

- Phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

Như đã trình bày ở phần trên, tài sản trong đó bao gồm cả tài sản hình thành trong tương lai. Do vậy, tài sản hình thành trong tương lai cũng được xem là một loại tài sản của di sản thừa kế.

3. Điều kiện để thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai thế nào?

Nhà ở hình thành trong tương lai (ví dụ chung cư đang trong quá trình xây dựng) cũng là một loại tài sản của di sản thừa kế. Căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở thì điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được phép thừa kế như sau:

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

- Không bị kê biên để thi hành án;

- Không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Đối với các bên thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Đối với người để thừa kế nhà ở hình thành trong tương lai:

• Là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư;
• Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.

- Bên nhận thừa kế:

• Phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự;
• Không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

Với trường hợp người nhận thừa kế là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đảm bảo:

• Có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam;
• Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
• Không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
• (Nguồn: Luatvietnam)

Cách phân biệt giữa vi bằng với công chứng

Ngân Nga- ngannga90@gmail.com

Vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận những sự kiện pháp lý, tình trạng sự việc thiệt hại xảy ra trên thực tế; công chứng là chứng nhận sự hợp pháp của giao dịch hợp đồng.

Tôi có thửa đất lớn, sau đó tôi chia nhỏ ra để cất nhà rồi bán. Tuy nhiên, khi làm thủ tục tách thửa thì không được vì không đủ điều kiện do diện tích quá nhỏ. Vì thế người mua nhà đề nghị hai bên đến Thừa phát lại để lập vi bằng về việc mua bán giữa đôi bên.

Nhờ báo giải thích giúp tôi vi bằng và công chứng khác gì nhau? Tôi phải làm gì trong trường hợp này?

Bạn đọc Văn Đảm thắc mắc với Thanh Niên.

Chuyên gia tư vấn

Công chứng viên Quách Chí Đức (Văn phòng công chứng Trần Thanh Hải, TP.HCM) hướng dẫn cách phân biệt giữa vi bằng với công chứng như sau:

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP.

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài, hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt… (điều 2 luật Công chứng).

NGÂN NGA

Về giá trị pháp lý

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật (khoản 3 điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP).

Còn hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình, thì bên kia có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác (điều 5 luật Công chứng).

Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ. Những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố là vô hiệu (khoản 3 điều 5 luật Công chứng).

Như vậy, vi bằng khác văn bản công chứng, không thể thay thế văn bản công chứng trong các quan hệ pháp lý. Vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận những sự kiện pháp lý, tình trạng sự việc thiệt hại xảy ra trên thực tế, giá trị của nó sẽ được cơ quan chức năng xem xét.

Trong khi đó văn bản công chứng có giá trị pháp lý cao, chứng nhận sự hợp pháp của giao dịch hợp đồng, là chứng cứ không cần phải chứng minh.

Mua bán nhà đất không được lập vi bằng

Căn cứ điều 167 luật Đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Do đó trong trường hợp của bạn không được lập vi bằng. Để việc bán nhà được thực hiện đúng theo quy định, bạn cần làm thủ tục để điều chỉnh tăng diện tích nhà cho phù hợp với điều kiện về tách thửa. 

Sau khi tách thửa xong, hai bên tiến hành thủ tục bán - chuyển nhượng tài sản theo quy định pháp luật.

Nguồn: Báo Thanh niên

Thừa phát lại có thay thế công chứng viên để chứng kiến lập di chúc?

Ngân Nga- ngannga90@gmail.com

Di chúc được công chứng sẽ an toàn về mặt pháp lý và thuận tiện cho người được hưởng thừa kế khai nhận di sản. Thừa phát lại chứng kiến lập di chúc sẽ hỗ trợ về chứng cứ nếu có tranh chấp.

Bố tôi 80 tuổi, ông bị bệnh phải nằm 1 chỗ đã 3 năm nay, nhưng tinh thần hoàn toàn minh mẫn. Mẹ tôi 70 tuổi, vừa phát hiện bị mắc bệnh ung thư, hiện đang nằm bệnh viện.

Bố mẹ tôi có 5 người con, tất cả đều đã lập gia đình. Do lo ngại về sức khỏe nên bố mẹ tôi muốn lập di chúc để phân chia tài sản cho các con. Ông bà có nguyện vọng sau khi mất, căn nhà đang ở làm nơi thờ cúng, không cho bán. Còn những tài sản khác thì chia cho 5 người con.

Để thuận tiện về mặt thủ tục, chúng tôi nên mời thừa phát lại hay công chứng đến để chứng kiến việc lập di chúc ? Gia đình tôi cần phải làm gì để tránh phát sinh tranh chấp về di chúc sau này?

Một bạn đọc Báo Thanh Niên nhờ tư vấn. 

Chuyên gia tư vấn

Ông Phan Văn Hạ (Phó trưởng Văn phòng Thừa phát lại Sài Gòn) tư vấn, theo điều 609 và điều 610 bộ luật Dân sự thì việc lập di chúc để định đoạt và để lại tài sản của mình cho người khác là quyền của mọi cá nhân. Một trong những điều kiện để di chúc hợp pháp là người lập di chúc phải còn minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép (điều 630 bộ luật Dân sự).

NHÂN VẬT CUNG CẤP

Cha mẹ bạn tuy bị bệnh nhưng tinh thần hoàn toàn minh mẫn, nên có quyền lập di chúc miệng hoặc bằng văn bản. Tuy nhiên, di chúc bằng văn bản được công chứng sẽ an toàn hơn về mặt pháp lý và thuận tiện nhất cho người được hưởng thừa kế khai nhận di sản, bởi vì di chúc đã được xác thực, đảm bảo tính hợp pháp.

Nếu có tranh chấp thì di chúc đã công chứng được coi là chứng cứ nếu việc công chứng được thực hiện theo đúng thủ tục do pháp luật quy định (khoản 10 điều 95, bộ luật tố tụng Dân sự). Cha mẹ bạn đang bị bệnh không thể đi lại, nên bạn có quyền mời công chứng viên đến nhà để công chứng di chúc cho cha mẹ.

Khác với công chứng viên, việc thừa phát lại lập vi bằng chứng kiến lập di chúc không phải là một hình thức di chúc theo luật. Tuy nhiên, trong một số trường hợp công chứng viên không được công chứng vì tài sản chưa có giấy tờ quyền sở hữu, nhà đất đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận... Khi đó, việc có thừa phát lại chứng kiến quá trình lập di chúc, sẽ là một trong những căn cứ giúp chứng minh có sự tồn tại "di nguyện" của cha mẹ bạn để lại.

Nguồn: Báo Thanh niên

Cách chia tài sản theo di chúc và không có di chúc của cha mẹ để lại

Theo di chúc chỉ có 1 người được hưởng căn nhà nhưng con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng vẫn được hưởng bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật.

Mẹ tôi mất cách đây 5 năm không để lại di chúc. Toàn bộ tài sản của cha mẹ vẫn do bố tôi quản lý gồm 1 căn nhà đang ở và 5 thửa ruộng. Cha tôi cũng vừa qua đời được 3 tháng do bệnh tật.

Gia đình tôi phát hiện trong tủ của cha có tờ di chúc do chính tay ông viết với nội dung để lại căn nhà này cho người con riêng (ngoài giá thú) đã 19 tuổi. Còn lại 5 lượng vàng và 2 cái nhẫn kim cương, trong di chúc ông nói để lại cho tôi, nhưng lại không nhắc gì đến 5 thửa ruộng.

Hiện ông bà nội của tôi sức khỏe yếu, đang do tôi chăm sóc. Tôi nay mới tốt nghiệp đại học nên cũng cần chút vốn để làm ăn.

Vậy ông bà tôi không có tên trong di chúc thì có được thừa hưởng gì không? Di chúc của bố chỉ có viết tay, không có người làm chứng, có hiệu lực không? Nhờ báo tư vấn giúp tôi trong việc phân chia tài sản trên.

Bạn đọc Thành Băng.

Luật sư tư vấn

Luật sư Nguyễn Thị Huyền Trang (Công ty luật Viên An) tư vấn, theo điều 628 bộ luật Dân sự, di chúc bằng văn bản bao gồm: di chúc không có người làm chứng, di chúc có người làm chứng, di chúc có công chứng và di chúc có chứng thực. Di chúc có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định.

Về hiệu lực của di chúc viết tay

Để bản di chúc do chính tay cha của bạn viết và không có người làm chứng có hiệu lực, phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, nội dung di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội (khoản 1 điều 630 bộ luật Dân sự).

Thứ hai, nội dung di chúc gồm các nội dung chủ yếu tại điều 631 bộ luật Dân sự: thời gian, thông tin người lập di chúc, thông tin người được hưởng di sản, thông tin về di sản…

Thứ ba, người lập di chúc phải tự viết và ký vào bản di chúc (điều 633 bộ luật Dân sự).

Vì vậy, bản di chúc do cha bạn viết tay nếu đáp ứng được các quy định trên thì vẫn có hiệu lực theo quy định pháp luật. Trừ trường hợp bạn có căn cứ chứng minh tại thời điểm lập di chúc, trạng thái tinh thần của cha bạn không được minh mẫn, sáng suốt hoặc bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.

Phân chia di sản thừa kế

Trường hợp, di chúc của cha bạn để lại có hiệu lực, đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định thì việc phân chia di sản thực hiện như sau:

Về chia căn nhà: đây là tài sản chung của cha mẹ bạn trong thời kỳ hôn nhân. Khi mẹ mất không để lại di chúc, còn cha thì để lại di chúc cho người con riêng toàn bộ căn nhà. Do đó, 1/2 căn nhà thuộc sở hữu của mẹ bạn sẽ được chia thừa kế theo pháp luật; 1/2 căn nhà thuộc sở hữu của cha bạn sẽ chia theo di chúc.

Theo điều 650 và 651 bộ luật Dân sự, thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp không có di chúc. Những người thừa kế theo pháp luật có hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha mẹ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

Cụ thể được chia như sau:

Đối với 1/2 căn nhà của mẹ bạn, do không có di chúc nên được chia thừa kế theo pháp luật. Như vậy, cha và bạn thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên mỗi người được hưởng một nửa di sản do mẹ bạn để lại, tương tứng mỗi người được hưởng 1/4 căn nhà.

Tổng cộng, phần của cha bạn sẽ là 3/4 căn nhà (gồm 1/2 căn nhà của cha bạn và 1/4 căn nhà được hưởng thừa kế từ mẹ bạn); bạn được hưởng 1/4 căn nhà là phần của mẹ để lại.

Đối với 3/4 căn nhà của cha bạn, mặc dù cha có di chúc để lại toàn bộ căn nhà cho con riêng, tuy nhiên ông bà nội của bạn là người thừa kế không phụ thuộc vào di chúc. Bởi theo điều 644 bộ luật Dân sự, con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng vẫn được hưởng phần di sản bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật, nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản.

Tức cả hai ông bà nội được hưởng 1/4 căn nhà (mỗi người được hưởng 1/8); còn người con riêng được hưởng 1/2 căn nhà.

Về chia 5 thửa ruộng: đây là tài sản mà cha mẹ bạn không để lại di chúc, nên sẽ được chia thừa kế theo pháp luật cho các hàng thừa kế thứ nhất gồm: bạn, ông bà nội và người con riêng.

Tương tự như căn nhà, bạn được hưởng 1/4 ruộng đất của mẹ và còn 3/4 ruộng đất còn lại là của cha bạn.

Lúc này, 3/4 ruộng đất của cha bạn sẽ tiếp tục được chia đều cho 4 người gồm: ông bà nội, bạn và người con riêng. Theo đó, bạn được hưởng tổng cộng 7/16 ruộng đất (1/4 được hưởng từ mẹ và 3/16 từ cha), ông bà nội được hưởng 6/16 và người con ngoài riêng được hưởng 3/16.

Về chia 5 lượng vàng và 2 nhẫn kim cương: nếu đây là tài sản riêng của cha bạn thì cha bạn có quyền để lại cho bạn thừa kế như nội dung di chúc. Tuy nhiên, ông bà nội vẫn được thừa kế tài sản này mà không phụ thuộc vào di chúc. Vì thế bạn chỉ được hưởng 2/3 tổng giá trị vàng, nhẫn kim cương; ông bà nội hưởng 1/3 giá trị còn lại.

Trường hợp toàn bộ 5 lượng vàng và 2 cái nhẫn kim cương là tài sản chung của cha mẹ bạn, thì tương tự như chia nhà, ruộng đất ở trên. Bạn được hưởng 1/4 giá trị di sản vàng, nhẫn kim cương từ mẹ bạn. Còn lại 3/4 là của cha bạn được chia cho ông bà nội 1/4 giá trị và bạn được hưởng thêm 1/2 giá trị còn lại. Tổng cộng bạn được hưởng 3/4 giá trị vàng, nhẫn kim cương; ông bà nội được hưởng 1/4 giá trị; người con riêng không được hưởng vì trên 18 tuổi.

Trong vụ việc của bạn, mỗi người thừa kế đều có quyền yêu cầu phân chia tài sản bằng hiện vật. Nếu không thể chia bằng hiện vật, thì những người thừa kế có thể thỏa thuận định giá tài sản trên quy ra tiền rồi chia nhau.

Nguồn: Báo Thanh niên (Ngân Nga)

Khi nào di chúc 'miệng' được thay thế di chúc văn bản?

Ngân Nga- ngannga90@gmail.com

Nếu di chúc 'miệng' có sau di chúc văn bản thì di chúc miệng phải được công chứng viên hoặc UBND cấp xã chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

Bố mẹ tôi có 3 người con đều đã trưởng thành và có gia đình riêng. Năm 2015, bố mẹ tôi lập di chúc văn bản tại văn phòng công chứng, để lại căn nhà cho con trai trưởng; 2 thửa đất còn lại được chia cho tôi và người em trai út. Năm 2016, bố tôi mất, hai năm sau thì mẹ tôi cũng qua đời. Khi anh em tôi chuẩn bị hồ sơ khai di sản thừa kế thì chú ruột cho biết, lúc bố tôi nằm viện có di chúc 'miệng' để lại căn nhà cho em út.

Ông bà nội, ông bà ngoại đã qua đời trước bố mẹ tôi. Việc có hai di chúc như vậy thì chia tài sản sẽ thực hiện như thế nào? Chúng tôi nên chia theo di chúc 'miệng' hay di chúc đã được lập bằng văn bản trước đó?

Bạn đọc Văn Hưng có thắc mắc như nêu trên gửi đến Báo Thanh Niên.

NGỌC DƯƠNG

Luật sư tư vấn

Luật sư Nguyễn Thị Diễm Phương tư vấn, theo điều 629 bộ luật Dân sự: "Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng. Sau 3 tháng kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ".

Căn cứ theo điều 630 bộ luật Dân sự, di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.

Thứ hai, nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

Trong trường hợp trên, di chúc 'miệng' được coi là hợp pháp, nếu bố bạn thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất 2 người làm chứng và được người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 5 ngày làm việc, di chúc này phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền như UBND cấp xã chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

Khi một người để lại nhiều bản di chúc đối với một tài sản thì chỉ bản di chúc sau cùng có hiệu lực (theo điều 643 bộ luật Dân sự).

Căn cứ vào các quy định trên, trường hợp di chúc bằng văn bản của bố mẹ có trước thì mới xét tới bản di chúc 'miệng' của bố bạn. Bạn nên hỏi lại người chú về di chúc miệng của bố bạn xem có đúng theo quy định trên hay không. Căn nhà là tài sản chung của bố mẹ nên cho dù di chúc 'miệng' của bố bạn có hợp pháp thì em trai út cũng chỉ được hưởng 1/2 giá trị căn nhà thuộc phần của bố. 1/2 giá trị căn nhà còn lại của mẹ thì anh trai trưởng được hưởng.

Còn nếu di chúc miệng của bố bạn lập trước thì sẽ không có giá trị. Khi ấy bản di chúc bằng văn bản của bố mẹ bạn sẽ có hiệu lực. Nghĩa là căn nhà sẽ thuộc về con trai trưởng, 2 thửa đất còn lại được chia cho bạn và người em trai út. Gia đình bạn vẫn tiến hành kê khai di sản theo di chúc tại tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh thành có bất động sản.

Nguồn: Báo Thanh niên

Sổ đỏ không chính chủ có cầm cố được không? Có bị phạt không?

Sổ đỏ không chính chủ có cầm được không là vấn đề khiến khá nhiều người băn khoăn, lo ngại. Cùng tham khảo câu trả lời về vấn đề này thông qua bài viết dưới đây.

1. Sổ đỏ không chính chủ có cầm được không?

Cầm cố tài sản được hiểu là việc bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố nhằm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015.

Căn cứ Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau về tài sản:

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Đồng thời, tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có quy định Sổ đỏ (hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) được xem là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, trước hết có thể thấy Sổ đỏ không được xem là tài sản mà chỉ được xem là chứng thư pháp lý và không thể được cầm cố. Thực tế cho thấy nhiều người vẫn chấp nhận nhận cầm cố bằng Sổ đỏ, tuy nhiên bản chất giao dịch này được xem là giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất.

Hành vi tự ý lấy Sổ đỏ không chính chủ để thế chấp được xem là hành vi vi phạm pháp luật, bởi lẽ khi thực hiện giao dịch thế chấp tài sản, bên thế chấp phải dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015)

Tóm lại, không thể thực hiện cầm cố đối với Sổ đỏ không chính chủ theo quy định pháp luật.

Thực tế, một số cơ sở cầm cố phi pháp vẫn nhận cầm cố Sổ đỏ không chính chủ, tuy nhiên việc này có thể gây ra nhiều hệ quả pháp lý khi xảy ra tranh chấp.

Ngoài ra, cần lưu ý nếu sử dụng Sổ đỏ không chính chủ dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khi vay tiền (thế chấp Sổ đỏ) thì cần có sự cho phép, ủy quyền của chủ sở hữu

2. Cầm Sổ đỏ không chính chủ có bị phạt không?

Như đã phân tích tại phần trên, pháp luật không công nhận hình thức cầm cố đối với Sổ đỏ. Tuy nhiên trên thực tế một số tổ chức, cá nhân vẫn nhận cầm cố Sổ đỏ.

Hành vi cầm Sổ đỏ không chính chủ có thể được xem là hành vi cầm cố trái phép tài sản của người khác và có thể bị xử phạt hành chính từ 03 - 05 triệu đồng (điểm đ khoản 2 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP).

Đối với hành vi nhận cầm cố tài sản không chính chủ mà không có giấy ủy quyền hợp lệ của người đó cho người mang tài sản đi cầm cố thì bị xử phạt hành chính từ 05 - 10 triệu đồng (điểm l khoản 3 Điều 12 Nghị định 144/2021/NĐ-CP).

3. Có cách nào để cầm Sổ đỏ không chính chủ đúng luật không?

Hiện nay, pháp luật không công nhận hình thức cầm cố Sổ đỏ, do đó không có cách cầm cố Sổ đỏ không chính chủ đúng luật.

Tuy nhiên, có thể tiến hành việc thế chấp Sổ đỏ (thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất) để vay tiền.

Theo đó, căn cứ Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 để thế chấp tài sản đúng luật thì tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp, trường hợp tài sản này không chính chủ thì phải có sự đồng ý cũng như ủy quyền của chủ sở hữu tài sản cho người thực hiện việc vay thế chấp Sổ đỏ.

Ngoài ra căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 việc thế chấp Sổ đỏ được thực hiện khi có đủ điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp tại khoản 3 Điều 186, trường hợp nhận thừa kế tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

- Đất này không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án;

- Còn trong thời hạn sử dụng đất.

Tóm lại, có thể dùng Sổ đỏ để vay thế chấp tuy nhiên Sổ đỏ này phải chính chủ và thỏa mãn các điều kiện được quy định theo pháp luật về đất đai, trường hợp Sổ đỏ không chính chủ thì phải có sự đồng ý và văn bản ủy quyền, hợp đồng ủy quyền của người sở hữu tài sản cho bên thế chấp.

4. Sổ đỏ đã bị cầm có được xin cấp lại không?

Căn cứ quy định tại Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người dân chỉ có thể xin cấp lại Sổ đỏ khi làm mất. Theo đó, quy định hiện hành không đề cập đến việc cấp lại Sổ đỏ khi đã mang đi cầm cố.

Trường hợp này bên cầm cố có thể khởi kiện yêu cầu bên nhận cầm cố trả lại Sổ đỏ. Do việc cầm cố Sổ đỏ là giao dịch không được pháp luật công nhận nên trường hợp xảy ra tranh chấp thì giao dịch cầm cố này có thể được Tòa án tuyên bố vô hiệu và các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

(Nguồn: Luật Vietnam)

Chồng di chúc hết tài sản cho con, vợ có được hưởng thừa kế?

Nếu cha mẹ tặng riêng cho người chồng căn nhà, dù người vợ không có tên trong di chúc thì vẫn được hưởng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật.

Chồng tôi mất năm 2021, để lại tài sản là căn nhà và một thửa ruộng. Căn nhà là của cha mẹ chồng tặng cho, còn thửa ruộng là của vợ chồng tôi mua.

Vừa rồi tôi mới biết chồng để lại di chúc toàn bộ căn nhà cho người con trai. Người con này hiện đã lập gia đình và sống chung với tôi. Do không hợp với con dâu, nên tôi không muốn sống chung nữa.

Tôi muốn hỏi, cha mẹ chồng tôi mất cách đây 10 năm. Việc chồng tôi di chúc để lại toàn bộ căn nhà cho con trai, vậy tôi và các con còn lại đều đã trên 18 tuổi có được hưởng quyền lợi gì không? Nếu có thì chúng tôi cần phải làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình?.

Bạn đọc Nguyễn Thi thắc mắc với Thanh Niên.

Chuyên gia tư vấn

Luật sư Nguyễn Thị Diễm Phương tư vấn, trước hết cần xác định căn nhà là cha mẹ tặng riêng cho chồng bạn hay tặng cho cả hai vợ chồng. Trường hợp không có căn cứ xác định việc tặng riêng cho người chồng, thì theo luật Hôn nhân và gia đình đây là tài sản chung của hai vợ chồng.

Nếu là tài sản chung thì di chúc chỉ có hiệu lực đối với phần tài sản của người chồng, phần còn lại vẫn thuộc về bạn.

Theo điều 651 bộ luật Dân sự, "người thừa kế theo pháp luật" gồm có hàng thừa kế thứ nhất: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết…

Còn theo điều 644 bộ luật Dân sự quy định về "người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc", thì con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng vẫn được hưởng phần di sản bằng 2/3 của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn 2/3 suất đó.

Do đó, nếu cha mẹ tặng riêng cho chồng căn nhà, cho dù bạn không có tên trong di chúc của chồng thì vẫn được hưởng thừa kế. Nghĩa là, bạn sẽ được hưởng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật, nếu di sản được chia theo pháp luật.

Khi tiến hành thủ tục kê khai thừa kế theo di chúc, người con được hưởng thừa kế phải có nghĩa vụ chứng minh không còn "người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc". Nếu con bạn cố tình kê khai gian dối thì bạn có quyền khởi kiện tại tòa án để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Đối với thửa ruộng, vì là tài sản chung của hai vợ chồng và chồng bạn cũng không để lại di chúc, thì sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Khi ấy, bạn sẽ được hưởng 1/2 thửa ruộng; 1/2 thửa ruộng còn lại sẽ chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất, trong đó có bạn và các con.

(Nguồn: Báo Thanh niên-Ngân Nga)

Điều kiện hành nghề môi giới bất động sản từ 2025

Tác giả: Hậu Nguyễn

Tham vấn bởi: Luật sư Nguyễn Văn Tuấn

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 2025 với những quy định mới liên quan đến môi giới bất động sản. Cùng tìm hiểu quy định mới về điều kiện hành nghề môi giới bất động sản tại bài viết dưới đây.

 MỤC LỤC BÀI VIẾT [Ẩn]

Hiển thị thêm

• 1. Môi giới bất động sản là gì?
• 2. Điều kiện hành nghề môi giới bất động sản từ 2025
• 2.1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản
• 2.2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản
• 3. Điều kiện được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản?
• 4. Thủ tục xin cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
• 4.1. Điều kiện dự thi
• 4.2. Hồ sơ đăng ký dự thi 

1. Môi giới bất động sản là gì?

Hiện nay, môi giới bất động sản được định nghĩa là việc làm trung gian cho các bên trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua bất động sản (theo Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014). Tương tự Khoản 11 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025 tiếp tục kế thừa quy định này.

Môi giới bất động sản là một ngành, nghề hợp pháp đóng vai trò quan trọng trong hoạt động giao dịch liên quan đến bất động sản.

Tuy nhiên, hiện nay môi giới bất động sản thường bị nhầm lần và gọi là “cò đất”. Tuy nhiên, môi giới bất động sản và "cò đất" không phải là một:

Môi giới bất động sản là những người đáp ứng điều kiện pháp luật quy định và được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản trong quá trình hành nghề. Ngược lại “cò đất” lại là những người hoạt động tự phát và thường không có chứng chỉ hành nghề theo quy định pháp luật.

2. Điều kiện hành nghề môi giới bất động sản từ 2025

Hiện nay, điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo đó:

• Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và có tối thiểu 02 người có chứng chỉ;

• Cá nhân có quyền kinh doanh môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuế;

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025) với nhiều quy định mới liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng. 

Trong đó, nổi bật là quy định môi giới bất động sản không được hành nghề tự do kể từ ngày Luật này có hiệu lực. Hay nói cách khác, từ ngày 01/01/2025 môi giới bất động sản không được hành nghề tự do.

Điều kiện hành nghề môi giới bất động sản từ năm 2025 được quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: 

2.1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã.

Đồng thời, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Phải có quy chế hoạt động môi giới bất động sản;

• Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu;

• Có ít nhất 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề (hiện nay cần 02 người);

• Trước khi hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản, doanh nghiệp gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để đăng tải thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

2.2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản

• Có chứng chỉ hành nghề;

• Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

3. Điều kiện được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản?

Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là một loại giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp cho cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản. 

Để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cá nhân phải đáp ứng đủ tiêu chuẩn về trình độ, kinh nghiệm và năng lực theo quy định.

Hiện nay, cá nhân sẽ được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có năng lực hành vi đầy đủ;

• Tốt nghiệp cấp trung học phổ thông trở lên;

• Đã qua bài thi sát hạch.

Từ 2025, cá nhân muốn được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Đã qua bài thi sát hạch;

• Có năng lực hành vi đầy đủ;

• Không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, không đang bị tạm giam, phạt tù, bị đưa vào cơ sở cai nghiện, cơ sở giáo dục bắt buộc hoặc đang bị Tòa án cấm đảm nhiệm chức vụ, hành nghề hoặc công việc nhất định.

4. Thủ tục xin cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Để được cấp cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cá nhân cần thực hiện bài thi sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Cụ thể, hiện nay, điều kiện thi, hồ sơ thủ tục đăng ký thi được quy định tại Thông tư 11/2015/TT-BXD.

4.1. Điều kiện dự thi

• Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù;

• Tốt nghiệp từ cấp trung học phổ thông trở lên;

• Đã nộp hồ sơ đăng ký và phí dự thi.

4.2. Hồ sơ đăng ký dự thi 

• 01 Đơn đăng ký dự thi có dán ảnh màu cỡ 4x6cm trong thời gian 06 tháng tính đến ngày đăng ký dự thi ;

• 01 Bản sao chứng thực Giấy chứng minh nhân dân (nếu là người nước ngoài thì hộ chiếu hoặc bản sao có bản chính để đối chiếu);

• 01 Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận hoàn thành khóa học về đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản (nếu có);

• Bản sao chứng thực bằng tốt nghiệp từ Trung học phổ thông (hoặc tương đương) trở lên;

• 02 ảnh màu cỡ 4x6cm trong thời gian 06 tháng tính đến ngày đăng ký dự thi, 02 phong bì có tem ghi rõ họ tên, số điện thoại, địa chỉ;

• Bản sao và bản dịch có chứng thực chứng chỉ do nước ngoài cấp (người nước ngoài hoặc người Việt Nam có chứng chỉ hành nghề do nước ngoài cấp đang còn giá trị).

4.3. Thủ tục đăng ký dự thi

• Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Người có nhu cầu cấp chứng chỉ chuẩn bị hồ sơ theo quy định và thực hiện đăng ký dự thi sát hạch trên phạm vi toàn quốc.

Hàng năm người có nhu cầu cấp chứng chỉ nộp đơn đăng ký dự thi từ ngày 01/ 01, Sở Xây dựng các địa phương nhận đơn đăng ký. 

Trước mỗi kỳ thi, thí sinh nộp trực tiếp 02 bộ hồ sơ đăng ký và kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức.

• Bước 2: Tiến hành dự thi

• Bước 3: Cấp chứng chỉ hành nghề

Thí sinh có bài thi đạt yêu cầu sẽ đủ điều kiện đề nghị cấp chứng chỉ.

Bài thi đạt yêu cầu khi có kết quả như sau:

• Phần kiến thức cơ sở đạt từ 70/100 điểm trở lên;

• Phần kiến thức chuyên môn đạt từ 70/100 điểm trở lên.                                                                                                                                                                             (Nguồn: Luatvietnam)

 

Thừa kế thế vị là gì? Khi nào được thừa kế thế vị?

Bộ luật Dân sự hiện có quy định về việc áp dụng thừa kế thế vị trong trường hợp người thừa kế mất trước hoặc mất đồng thời với người để lại di sản. Cùng tìm hiểu về điều kiện áp dụng thừa kế thế vị tại bài viết dưới đây.

1. Thừa kế thế vị là gì? Khi nào được thừa kế thế vị

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, người thừa kế là người được hưởng di sản do người mất để lại.

Theo đó, người thừa kế nếu là cá nhân thì cá nhân đó phải còn sống tại thời điểm mở thừa kế/đã thành thai trước khi người để lại di sản mất và được sinh ra sau thời điểm mở thừa kế. Người thừa kế nếu không phải là cá nhân thì phải tồn tại tại thời điểm mở thừa kế.

Tuy nhiên, trên thực tế có không ít trường hợp người thừa kế mất trước người để lại di sản thừa kế. Trong trường hợp này Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về thừa kế thế vị.

Khi nào được thừa kế thế vị

1.1. Thừa kế thế vị là gì?

Điều 652 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nếu con của người để lại di sản mất trước/mất cùng thời điểm với người để lại di sản thì cháu của người để lại di sản được hưởng di sản thừa kế mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống.

Nếu cháu cũng mất trước hoặc mất cùng thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng di sản mà cha mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.

Như vậy, có thể hiểu thừa kế thế vị là việc các cháu (chắt) được hưởng di sản của ông, bà (cụ) để lại cho cha, mẹ của cháu (chắt) trong trường hợp cha hoặc mẹ mất trước hoặc mất cùng thời điểm với ông, bà (cụ).

1.2. Khi nào được thừa kế thế vị

Thừa kế thế vị được áp dụng khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Người thừa kế mất trước hoặc mất cùng thời điểm với người để lại di sản. Tức là cha hoặc mẹ của cháu (chắt) mất trước hoặc mất cùng thời điểm với ông, bà (cụ);

- Con thế vị cha, mẹ để hưởng di sản của ông bà hoặc chắt thế vị cho cha, mẹ để hưởng di sản của các cụ;

- Cha hoặc mẹ của người thừa kế thế vị có quyền được hưởng di sản của người mất;

- Cháu, chắt là người thừa kế thế vị của người để lại di sản phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc chưa ra đời nhưng đã thành thai vào thời điểm ông, bà, cụ mất.

2. Vợ, con dâu, con nuôi có được thừa kế thế vị không?

Thừa kế thế vị là việc người mất để lại di sản và con hoặc cháu của người mất đó mất trước hoặc cùng lúc với người để lại di sản thì cháu hoặc chắt của người để lại di sản được thừa kế thế vị.

Pháp luật dân sự không ghi nhận quyền thừa kế thế vị đối với trường hợp của vợ và con dâu. Do đó, vợ và con dâu không được hưởng thừa kế thế vị khi chồng hoặc cha mẹ của họ qua đời.

Đối với quan hệ “con nuôi”, Điều 653 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định con nuôi và cha mẹ nuôi được thừa kế di sản của nhau và còn được thừa kế di sản theo pháp luật và thừa kế thế vị.

Như vậy, nếu con nuôi đáp ứng đủ các điều kiện để trở thành người thừa kế thế vị theo quy định thì con nuôi có thể là người thừa kế thế vị của cha mẹ nuôi nhận di sản thừa kế do ông bà để lại.

3. Trường hợp người thừa kế thế vị không được hưởng di sản thừa kế

Người thừa kế thế vị sẽ không được quyền hưởng di sản thừa kế nếu không đáp ứng các điều kiện được liệt kê ở phần trên.

Đồng thời, nếu rơi vào các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 621 Bộ luật Dân sự, người thừa kế thế vị cũng không được hưởng di sản thừa kế:

- Bị kết án về các hành vi xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe của người để lại di sản hoặc người thừa kế có hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng đến danh dự, nhân phẩm của người để lại di sản;

- Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng đối với người để lại di sản;

- Bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm đến tính mạng của người thừa kế khác để được hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng;

- Có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc có hành vi ngăn cản người để lại di sản lập di chúc, giả mạo, sửa chữa di chúc, hủy di chúc, che giấu di chúc để được hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý muốn của người để lại di sản.

Tuy nhiên theo quy định tại Khoản 2 Điều 621 Bộ luật Dân sự quy định nếu người để lại di sản đã biết hành vi của những người thừa kế thế vị nhưng vẫn cho họ hưởng di sản thì những người thừa kế thế vị này vẫn có quyền được hưởng di sản thừa kế.

(Nguồn: Luatvietnam)

GIẢI PHÁP ĐẶT CỌC KHI NHÀ ĐẤT ĐANG CẦM CỐ TẠI NGÂN HÀNG.

----------------------

BƯỚC 1: Hai bên cùng nhau đến ngân hàng để yêu cầu ngân hàng phát hành văn bản xác nhận số dư nợ cần thanh toán cho khoản vay của bên bán (bao gồm tiền vay, lãi suất, và phí trả trước) cũng như các điều kiện để rút sổ.

BƯỚC 2: Khi mọi thông tin đã được làm rõ, hai bên sẽ soạn và ký một hợp đồng đặt cọc.

BƯỚC 3: Đến phòng công chứng để ký hợp đồng cọc (ký, lăn tay, chưa đóng dấu phát hành).

BƯỚC 4: Quay lại ngân hàng của bên bán, chuyển tiền trực tiếp vào ngân hàng, thực hiện thủ tục rút sổ và nộp đơn xóa thế chấp.

BƯỚC 5: Công chứng hợp đồng cọc. Điều này có thể tùy thuộc vào khả năng xoá thế chấp trong ngày, vì vậy nên tham khảo ý kiến của phòng công chứng trước.

BƯỚC 6: Xóa thế chấp và chờ ngày công chứng.

Để đảm bảo an toàn hơn, bản sao mới nhất của hợp đồng cọc nên được giữ lại trong tài liệu.

Sổ đỏ đứng tên chồng, nếu ly hôn thì người vợ có được phân chia tài sản?

MINH HUY (T/H)  -  Thứ năm, 18/04/2024 19:00 (GMT+7)

Sổ đỏ đứng tên chồng nếu ly hôn người vợ sẽ được chia tài sản nếu đó là tài sản chung của hai vợ chồng. Dưới đây là nội dung hướng dẫn phân chia cụ thể, bạn đọc có thể tham khảo.

Quy định về tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân

+ Tài sản chung của vợ chồng

Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định, tài sản chung của vợ chồng gồm: tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

+ Tài sản riêng của vợ, chồng

Tài sản riêng của vợ, chồng gồm: Tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các Điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

Sổ đỏ đứng tên chồng nếu ly hôn người vợ được phân chia tài sản ra sao?

Tuỳ từng trường hợp sổ đỏ đứng tên chồng nếu ly hôn người vợ sẽ được chia tài sản hoặc không.

+ Nếu sổ đỏ đứng tên chồng nhưng là tài sản chung của hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân

Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:

- Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng.

- Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập.

- Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập.

- Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.

+ Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.

+ Nếu sổ đỏ đứng tên chồng là tài sản riêng của chồng

Nếu ly hôn, người chồng phải có nghĩa vụ cấp dưỡng cho con theo quy định tại Điều 82 Luật hôn nhân và gia đình 2014.

Cha, mẹ không trực tiếp nuôi con có nghĩa vụ tôn trọng quyền của con được sống chung với người trực tiếp nuôi.

Cha, mẹ không trực tiếp nuôi con có nghĩa vụ cấp dưỡng cho con.

Sau khi ly hôn, người không trực tiếp nuôi con có quyền, nghĩa vụ thăm nom con mà không ai được cản trở.

(Nguồn: Báo Lao động)

[GÓG THAM KHẢO]

Luật Đất đai 2024: mở rộng cơ hội sở hữu nhà đất của Việt Kiều

Trước đây, các quy định tại Luật Đất đai hiện hành đều sử dụng chung cụm từ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam số 24/2008/QH12 bao gồm:

Công dân Việt Nam cư trú ở nước ngoài.

Người gốc Việt Nam sinh sống, cư trú ở nước ngoài.

Hiện tại, luật hiện hành quy định chung cho cả 02 đối tượng trên chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho khi là:

Nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 mới đây đã mở rộng việc sở hữu nhà đất đối với đối tượng công dân Việt Nam cư trú tại nước ngoài.

Cụ thể, khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15 quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam cũng sẽ có đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất như cá nhân trong nước.

Theo đó, người gốc Việt hiện định cư ở nước ngoài đủ điều kiện được nhập cảnh vào Việt Nam sẽ được

Mua, thuê nhà ở gắn liền với đất ở.

Nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở.

Nhận thừa kế quyền sử dụng đất và các loại đất khác có nhà ở.

Nhận tặng cho nhà ở gắn liền với đất từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định.

Có thể thấy, Với Luật Đất đai 2024, Nhà nước sẽ tạo điều kiện cho công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được tham gia vào các loại giao dịch bất động sản trong nước mà không cần phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

Chú ý: Ai chưa có Sổ đỏ cần biết 7 quy định này tại Luật mới

Tác giả: Hậu Nguyễn

Tham vấn bởi: Luật sư Hoàng Tuấn Vũ

Sổ đỏ là giấy tờ rất quan trọng để xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi liên quan đến Sổ đó, trong đó có:

1. Cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ trước 01/7/2014

Đây là một trong những quy định nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân. Theo đó, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định đất không có giấy tờ trước 01/7/2014 đáp ứng các điều kiện sau sẽ được cấp Sổ đỏ:

- Sử dụng đất ổn định trước 01/7/2014;

- Không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền;

- Nay được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã xác nhận không có tranh chấp.

So với quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2013, Luật mới đã kéo dài mốc thời điểm công nhận quyền sử dụng đất cho đất không có giấy tờ thêm 10 năm, từ 01/7/2004 thành 01/7/2014.

2. 4 trường hợp đất vi phạm vẫn được cấp Sổ đỏ

Theo quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất vi phạm nếu thuộc các trường hợp sau vẫn được xem xét cấp Sổ đỏ:

Trường hợp 1:

- Sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ; hoặc

- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng; hoặc

- Lấn đất, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác

Nay có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác.

Trường hợp 2:

- Đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm có nguồn gốc nông, lâm trường đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thuộc nơi không có Ban Quản lý rừng; hoặc

- Đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm có nguồn gốc nông, lâm trường đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp làm nhà ở trước 01/7/2014 và không thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng.

Trường hợp 3:

Đất lấn, chiếm không thuộc 02 trường hợp trên đang được sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn

Trường hợp 4:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp như đất trồng cây hàng năm, lâu năm,… do tự khai hoang mà đất đó không có tranh chấp.

3. Từ 2025, đất do xã giao sau 2014 sẽ được cấp Sổ đỏ

Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/01/2025 (thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) đáp ứng các điều kiện sau theo quy định Khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024 thì được cấp Sổ đỏ:

- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;

- Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

Theo đó, đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn giao sau 01/7/2014 - trước 01/01/2025 được cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện nêu trên.

4. Tăng chi phí khi làm Sổ đỏ lần đầu

Từ ngày 01/01/2026, các tỉnh, thành phố trên cả nước sẽ ban hành Bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường chứ không căn cứ vào Khung giá đất như hiện nay. Điều này sẽ kéo theo chi phí làm Sổ đỏ có thể tăng rất nhiều.

Trong các khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp Sổ đỏ lần đầu có các khoản tiền được tính theo giá đất trên Bảng giá đất:

- Tiền sử dụng đất;

- Tiền thuê đất (nếu có);

- Lệ phí trước bạ.

Theo đó, khi có Bảng giá đất mới tất cả các khoản chi phí trên sẽ tăng theo.

Xem thêm: Không làm Sổ đỏ trước 2026 sẽ mất rất nhiều tiền, có đúng không?

5. Các trường hợp không được cấp Sổ đỏ

Người sử dụng đất không được cấp Sổ đỏ trong các trường hợp quy định tại Điều 151 Luật Đất đai 2024:

1- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 của Luật này;

2- Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

3- Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

4- Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 của Luật này;

5- Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;

6- Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;

7- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

Bên cạnh đó Luật mới còn quy định các trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp Sổ hồng như: Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó thuộc trường hợp không cấp Sổ đỏ/không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ…

6. Các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 đã luật hóa quy định về các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất tại các Nghị định hiện hành.

Theo đó, Điều 137 Luật mới quy định nếu có một trong các loại giấy tờ nêu sau thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất:

Stt	Loại giấy tờ
1	Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
2	Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
3	Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
4	Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
5	Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
6	Bằng khoán điền thổ.
7	Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
8	Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
9	Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.
10	Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp.
11	Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.
12	Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được UBND cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.
13	…

7. Tên gọi chính xác của Sổ đỏ, Sổ hồng từ 2025

Từ ngày 01/01/2025, Sổ đỏ, Sổ hồng sẽ có tên gọi theo quy định là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Hiện nay, tên gọi chính xác của Sổ đỏ, Sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, Luật mới quy định nhà ở thuộc tài sản gắn liền với đất và định nghĩa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại khoản 21 Điều 3 như sau:

21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy những ai chưa có Sổ đỏ cần biết quy định nêu trên.

(Nguồn: Luatvietnam)

Hồ sơ thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở mới nhất năm 2024

THẠCH LAM (T/H) 

Hiện nay, việc chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở là nhu cầu phổ biến của người dân. Để chuyển sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải được sự đồng ý của UBND cấp huyện và phải nộp tiền sử dụng đất.

Chuyển đất vườn sang đất ở phải xin phép

Theo Khoản 2 Điều 9 Luật đất đai 2024 quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

- Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác.

- Đất trồng cây lâu năm.

- Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

- Đất nuôi trồng thủy sản.

- Đất chăn nuôi tập trung.

- Đất làm muối.

- Đất nông nghiệp khác.

Như vậy, theo Điều 9 Luật Đất đai 2024 thì pháp luật không có phân loại đất vườn vào nhóm đất nào. Tuy nhiên có thể dựa vào mục đích sử dụng đất có thể hiểu đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm (thuộc nhóm đất nông nghiệp).

Đồng thời, theo Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở

* Các bước thực hiện

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc chuyển từ đất vườn sang đất ở được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ. Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng).

Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ

- Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Cách 2: Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

- Tiếp nhận hồ sơ:

+ Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp (trong phiếu ghi rõ hạn trả kết quả).

+ Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 3 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu: Giai đoạn này thì người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất.

Bước 4. Trả kết quả

* Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Nguồn: Báo Lao động)

[GÓG THAM KHẢO]

Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi sang tên Sổ đỏ

1. Trường hợp được miễn thuế TNCN

Trường hợp 1: Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, khi chuyển nhượng bất động sản giữa những người sau sẽ được miễn thuế TNCN:

- Giữa vợ với chồng;

- Cha, mẹ đẻ với con đẻ;

- Cha, mẹ nuôi với con nuôi;

- Cha, mẹ chồng với con dâu;

- Cha, mẹ vợ với con rể;

- Ông, bà nội với cháu nội;

- Ông, bà ngoại với cháu ngoại;

- Anh, chị, em ruột với nhau.

Ngoài ra, trường hợp bất động sản là tài sản chung vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, khi ly hôn phân chia theo thỏa thuận hoặc do Tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó cũng thuộc diện được miễn thuế.

Trường hợp 2: Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở trên lãnh thổ Việt Nam

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, nếu người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở trên lãnh thổ Việt Nam thì sẽ không phải nộp thuế TNCN.

03 điều kiện để được miễn thuế TNCN khi sở hữu duy nhất 01 nhà ở, đất ở tại Việt Nam:

- Chỉ được có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc đất ở tại thời điểm mua bán. Trường hợp này chỉ đất ở được miễn, các loại đất khác thì vẫn sẽ phải nộp thuế.

- Có quyền sở hữu nhà ở, đất ở trong tối thiểu 06 tháng (183 ngày). Thời điểm xác nhận quyền sở hữu được tính từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.

- Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở

2. Trường hợp được miễn lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, thông thường, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sẽ phải nộp lệ phí trước bạ, trừ khi có thỏa thuận khác.

Theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, 02 trường hợp được miễn lệ phí trước bạ khi sang tên nhà đất gồm:

- Nhà đất nhận thừa kế giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.

- Nhà đất nhận tặng cho giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.

Tách sổ đỏ để làm nhà khi sổ đứng tên bố 

Nguồn: Kinh tế đô thị 

 

Câu hỏi 

Xin hỏi luật sư, sổ đỏ đất ở của gia đình tôi đang đứng tên bố mà bố mất rồi. Gia đình tôi có 5 anh chị em; tôi muốn tách sổ đỏ để làm nhà thì phải làm thế nào?

Trả lời

Theo thông tin bạn cung cấp, sổ đỏ vẫn đang đứng tên bố, mà bố bạn đã mất. Có thể có các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Toàn bộ diện tích đất ở là tài sản riêng và là di sản thừa kế của bố bạn sau khi qua đời.

Trường hợp 2: Diện tích đất ở là tài sản chung của bố mẹ bạn trong thời kỳ hôn nhân. Khi đó, di sản thừa kế của bố bạn  là ½ diện tích đất ở.

Trong trường hợp bố bạn mất không để lại di chúc, di sản sẽ được chia theo quy định của pháp luật. Căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015, những người sau đây sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn: “vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết”. Những người này sẽ được hưởng một phần bằng nhau trong khối di sản thừa kế.

Những người thuộc hàng thừa kế sẽ thoả thuận phân chia di sản thừa kế. Trường hợp tất cả đều muốn cùng đứng tên đồng sở hữu thì thoả thuận đồng sở hữu chung và sau đó đăng ký biến động sang tên sổ đỏ.

Sau khi đã đứng tên đồng sở hữu căn cứ theo quy định về diện tích tối thiểu về tách thửa, điều kiện tách thửa, các đồng sở hữu tiến hành thủ tục tách thửa.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo - Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An

Chỉ có vợ hoặc chồng để lại di chúc căn nhà, chia thừa kế cách nào?

Chia sẻ

Căn nhà là tài sản chung của vợ chồng, nhưng chỉ có 1 người để lại di chúc, thì phần còn lại của người không có di chúc có thể bị phân chia cho các cháu bên ngoại.

Cha mẹ tôi có 1 căn nhà ở TP.HCM, được cấp sổ đỏ năm 2018, và còn nợ gần 1 tỉ đồng tiền sử dụng đất. Năm 2021 mẹ tôi chết (không để lại di chúc). Sau đó, cha tôi lập di chúc cho tôi toàn bộ căn nhà này nhưng không cho giao dịch như mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh, mà chỉ để ở và làm nơi thờ cúng.

Năm 2023 cha tôi qua đời. Ba tháng sau thì ông bà ngoại tôi cũng qua đời. Ông bà ngoại có 5 người con, trong đó bác trai tôi (người con đầu lòng của ông bà ngoại) đã mất năm 2010 và người này có 2 người con.

Tôi tới văn phòng công chứng để khai nhận di sản, nhưng công chứng viên yêu cầu cung cấp rất nhiều giấy tờ liên quan nên tôi không biết phải làm sao. Tôi muốn hỏi, trong trường hợp của tôi, các người con của ông bà ngoại tôi có được chia phần căn nhà này không, nếu có thì chia thế nào? Thủ tục khai nhận di sản thừa kế ra sao?

Bạn đọc Nguyễn Ngọc.

Luật sư tư vấn

Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn luật sư TP.HCM tư vấn, theo điều 33 luật Hôn nhân và gia đình và điều 213 bộ luật Dân sự, thì tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

Nếu như trước đây cha mẹ bạn không có sự thỏa thuận nào khác, thì căn nhà này mỗi người đều có quyền ngang nhau, tương đương mỗi người được hưởng 1/2 giá trị căn nhà. Do đó, di chúc của cha bạn lập cho bạn toàn bộ căn nhà không có giá trị đối với phần di sản của mẹ bạn trong khối tài sản chung này.

Lúc còn sống mẹ bạn không lập di chúc, khi chết thì 1/2 căn nhà của mẹ bạn sẽ được chia thừa kế theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm: chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi (theo các điều 649, 650 và 651 bộ luật Dân sự).

Do ông bà ngoại qua đời sau mẹ bạn, nên phần mà ông bà ngoại được hưởng từ mẹ bạn sẽ được chia cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông bà ngoại (tức các con của ông bà ngoại). Bác trai bạn chết trước ông bà ngoại, nên 2 con của bác sẽ được hưởng thừa kế thế vị theo điều 652 bộ luật Dân sự. Nghĩa là, 2 người con này sẽ hưởng phần thừa kế từ bác trai bạn để lại.

Như vậy, bạn cần phải cung cấp các giấy tờ chứng minh nhân thân (CCCD, giấy khai sinh, giấy xác nhận (nếu không có giấy khai sinh), hoặc các loại giấy tờ khác chứng minh sự liên quan cha mẹ con với nhau của những người được thừa kế.

Nếu các bên thỏa thuận được với nhau thì việc phân chia sẽ thực hiện tại cơ quan công chứng. Trường hợp các bên không thỏa thuận được thì khởi kiện ra tòa án để phân chia.

Lưu ý thêm với bạn, do di chúc của cha bạn chỉ định căn nhà để làm nơi thờ cúng, nên khi phân chia nếu căn nhà không đủ điều kiện chia tách (tách thửa, tách sổ), thì những người khác được hưởng thừa kế chỉ được nhận phần giá trị, hoặc đứng tên chung trong sổ đỏ. Còn phần của bạn nếu muốn đứng tên riêng (toàn bộ căn nhà) thì phải thanh toán tiền cho những người còn lại.

Ngoài ra, căn nhà còn nợ tiền sử dụng đất cho nhà nước nên việc khai nhận di sản chỉ được thực hiện khi đóng đủ (điều 168 luật Đất đai).

(Nguồn Báo Thanh niên- Ngân Nga)

Tặng cho hoặc di chúc sổ tiết kiệm sao cho đúng?

Cha, mẹ có thể viết tay tặng cho con số tiền trong sổ tiết kiệm, nhưng để tránh tranh chấp nên lập hợp đồng tặng cho, hoặc di chúc tại tổ chức hành nghề công chứng.

Mẹ tôi nay đã 75 tuổi đang ở dưới quê. Bà có một sổ tiết kiệm trị giá 1 tỉ đồng đang gửi ở ngân hàng. Đây là số tiền riêng của bà. Nhiều lần bà gọi tôi về quê để ra ngân hàng làm thủ tục tặng cho hoặc di chúc cho tôi số tiền này. Nhưng vì công việc nên tôi cũng chưa có thời gian để về.

Hôm rồi, bà vào TP.HCM thăm tôi, và bà tự viết tay tặng tiền trong sổ tiết kiệm cho tôi. Vậy việc viết tay như vậy có hiệu lực không? Tôi và mẹ cần phải làm gì để đỡ mất thời gian và công sức đi lại, mà cũng để tránh sau này nếu bà có qua đời cũng không bị tranh chấp?

Bạn đọc Đức Hòa.

Luật sư tư vấn

Luật sư Mai Thanh Bình, Công ty luật TNHH Mai Thanh Bình, tư vấn: nếu mẹ bạn muốn viết tay tặng cho bạn sổ tiết kiệm, thì trong nội dung phải đầy đủ thông tin như: thông tin người cho, người nhận và thông tin của sổ tiết kiệm được tặng cho (số sổ, số tiền, lãi suất, ngân hàng)…

Tuy nhiên, tránh trường hợp phát sinh những tranh chấp không đáng có, mẹ bạn nên lập hợp đồng tặng cho có xác nhận của công chứng viên. Cụ thể, mẹ bạn có thể chọn một trong hai cách như sau:

Cách thứ nhất, mẹ bạn lập di chúc cho bạn sổ tiết kiệm tại tổ chức hành nghề công chứng, hay chứng thực tại UBND xã. Theo điều 624 và 643 bộ luật Dân sự, di chúc là sự thể hiện ý chí của mẹ bạn nhằm chuyển tài sản của mình cho con sau khi chết.

Trong quá trình gửi tiết kiệm, mẹ bạn có thể thay đổi thời gian gửi tiền như 6 tháng, 1 năm, hoặc rút 1 phần tiền lãi, hoặc tiền gốc. Do đó, số sổ tiết kiệm có thể bị thay đổi. Vì vậy, mẹ bạn cần đề nghị ngân hàng cung cấp số tài khoản tiết kiệm mặc định tại ngân hàng để đưa vào di chúc, hoặc hợp đồng tặng cho. Việc này sẽ giúp mẹ bạn tránh phải đi lại nhiều lần để sửa đổi, bổ sung hay lập lại di chúc mới, khi có thay đổi về số tiền tiết kiệm.

Cách thứ hai, mẹ bạn cũng có thể làm thủ tục tặng cho số tiền trong tài khoản của sổ tiết kiệm tại ngân hàng. Thủ tục này không quá phức tạp, và có thể được thực hiện nhanh chóng trong ngày. Quy trình này cần có sự tham gia của 3 bên: ngân hàng, bạn và mẹ.

Một số lưu ý khi tặng cho số tiền trong sổ tiết kiệm:

• Thứ nhất, việc chuyển giao quyền sở hữu tiền gửi tiết kiệm phải được thực hiện tại ngân hàng, nơi mở thẻ tiết kiệm.
• Thứ hai, cả người tặng cho và người được tặng cho số tiền trong tài khoản của sổ/thẻ tiết kiệm cần đến trực tiếp ngân hàng để làm thủ tục.
• Thứ ba, giấy chuyển giao quyền sở hữu tiền gửi tiết kiệm phải có đầy đủ chữ ký của người tặng và người được tặng.
• Thứ tư, trong đó chữ ký của người tặng cho phải khớp đúng với chữ ký mẫu đăng ký của ngân hàng. Chữ ký của người được tặng cho sẽ được dùng để đối chiếu với chữ ký khi đáo hạn số tiền tiết kiệm này…

Giấy tờ mà mẹ và bạn cần chuẩn bị: Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hiệu lực pháp lý; bản chính của sổ tiết kiệm.

(Nguồn: Báo Thanh niên - Ngân Nga)

Khi nào không thể chia tài sản theo di chúc của cha mẹ để lại?

Nếu cha mẹ di chúc miệng toàn bộ tài sản cho một người con, nhưng không có ít nhất 2 người làm chứng và không công chứng, hoặc chứng thực thì không hợp pháp.

Bố mẹ tôi có thửa đất rộng 4.000 m², trên đất có căn nhà rộng 200 m². Bố mẹ tôi có 5 người con, trong đó tôi là con trai út, nên lấy vợ và sống chung cùng một nhà. Lúc còn sống, ông bà có di chúc miệng với 5 người con là sẽ để lại toàn bộ nhà và đất này cho vợ chồng tôi để lo hương hỏa vì có công chăm sóc ông bà tuổi già.

Năm 2018, bố mẹ tôi qua đời không để lại di chúc. Vợ chồng tôi đi làm sổ đỏ sang tên cho mình theo đúng nguyện vọng của bố mẹ. Tuy nhiên, cán bộ xã không đồng ý cho làm thủ tục sang tên, yêu cầu phải có ý kiến các anh chị em còn lại. Ba người chị gái tôi đều thừa nhận có di chúc miệng và không có ý kiến gì. Chỉ duy nhất, người anh trai phủ nhận, nói rằng không hề hay biết gì hết và yêu cầu phải chia thừa kế. Ông bà nội và ngoại của tôi đều đã qua đời cách đây 20 năm.

Việc anh trai tôi không thừa nhận có di chúc miệng, nhưng 3 người chị gái tôi có thể làm chứng cho việc này được không? Khi nào di chúc miệng mới phát sinh hiệu lực? Tôi không đồng ý chia thừa kế cho anh trai có được không? Tôi cần phải làm những thủ tục gì mới có được sổ đỏ? Pháp luật quy định sao về trường hợp của tôi?

Bạn đọc Thạch Anh.

Luật sư tư vấn

Luật sư Nguyễn Bảo Anh (Trưởng văn phòng luật sư Bảo Anh) tư vấn, trong trường hợp của bạn sẽ áp dụng bộ luật Dân sự 2015 để xem xét tính hợp pháp của di chúc miệng.

Theo điều 629 bộ luật Dân sự 2015 quy định về di chúc miệng: Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng. Sau 3 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

Di chúc miệng cũng phải được công chứng hoặc chứng thực trong thời hạn 5 ngày

Tại điều 630 bộ luật Dân sự quy định di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất 2 người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực…

Người thừa kế theo di chúc, hoặc theo pháp luật của người lập di chúc, thì không được làm chứng cho việc lập di chúc (điều 632 bộ luật Dân sự). Do đó, 3 người chị của bạn thuộc đối tượng không được làm người làm chứng, do họ là người thừa kế theo pháp luật của bố mẹ bạn. Căn cứ theo các quy định pháp luật nêu trên thì đây là di chúc không hợp pháp.

Việc bạn không đồng ý chia thừa kế cho anh trai là không có cơ sở. Tại điều 650, 651 bộ luật Dân sự quy định những trường hợp thừa kế theo pháp luật: không có di chúc; di chúc không hợp pháp. Theo đó, người thừa kế theo pháp luật thì hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Những người này sẽ hưởng phần di sản bằng nhau. Trong trường hợp của bạn, do di chúc miệng của cha mẹ bạn để lại không hợp pháp, nên phải chia thừa kế theo pháp luật cho hàng thừa kế thứ nhất gồm 5 người con.

Do đó bạn không thể một mình đứng tên trên sổ đỏ. Trừ khi tất cả các đồng thừa kế khác đều từ chối nhận di sản, hoặc tặng cho toàn bộ phần di sản lại cho bạn.

Để có thể nhận phần di sản của bố mẹ để lại, thì 5 anh chị em của bạn cần thực hiện thủ tục khai nhận di sản tại tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà và đất của bố mẹ để lại. Khi làm thủ tục khai nhận, bắt buộc phải có những người nhận thừa kế có mặt ký tên, trường hợp người nào vắng mặt thì phải có giấy ủy quyền cho người khác, hoặc những người còn lại.

Đối với thủ tục khai nhận di sản thừa kế, về nguyên tắc các đồng thừa kế theo pháp luật sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau, nên nếu đồng thừa kế nào muốn tặng cho phần di sản cho những đồng thừa kế khác thì phải lập văn bản tặng cho. Có nghĩa 3 người chị của bạn có thể tặng cho toàn bộ phần di sản của họ lại cho bạn.

Bạn và anh trai có thể thỏa thuận định giá phần di sản thừa kế để bạn mua lại 1/5 giá trị phần di sản của người anh. Sau đó, người anh trai sẽ làm thủ tục tặng cho phần di sản cho bạn, lúc này bạn sẽ đứng tên trên toàn bộ nhà đất của bố mẹ để lại.

Sau khi làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng, bạn sẽ làm thủ tục đăng ký sang tên nhà đất tại văn phòng đăng ký đất đai.

Trong trường hợp bạn và anh trai không thỏa thuận được việc phân chia di sản thừa kế như trên thì có thể khởi kiện ra tòa án. Nếu bạn được 3 người chị gái tặng cho toàn bộ phần di sản, như vậy bạn có tổng cộng 4 phần di sản, bạn có thể đề nghị thanh toán giá trị phần di sản được quy ra thành tiền cho người anh trai để được nhận toàn bộ căn nhà.

(Nguồn: Báo Thanh niên - Ngân Nga)

Thủ tục sang tên sổ đỏ khi bố mất không để lại di chúc

Câu hỏi

Bố tôi mất và không để lại di chúc, trong khi sổ đỏ đất nhà chúng tôi đứng tên của cả bố và mẹ. Hiện giờ mẹ tôi muốn tách sổ cho các con (nhà em có 2 anh em), vậy thủ tục thực hiện thế nào?

Trả lời

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đứng tên cả bố và mẹ bạn. Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:

“Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”.

Khi bố bạn qua đời mà không để lại di chúc thì 1/2 mảnh đất được chia thừa kế theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất.

Hàng thừa kế theo pháp luật quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự bao gồm: hàng thừa kế thứ nhất: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người bố.

Theo quy định trên, ông bà nội (nếu ông bà còn sống), mẹ của bạn, 2 anh em của bạn là các đồng thừa kế ở hàng thừa kế thứ nhất. 1/2 tài sản trong khối tài sản chung của bố mẹ bạn là di sản thừa kế của bố bạn. Phần di sản của bố bạn sẽ được chia đều cho những người cùng hàng thừa kế, đó là: mẹ bạn, 2 anh em của bạn, (và ông nội, bà nội của bạn nếu còn sống)

Hai anh em bạn có thể từ chối quyền thừa kế, sau đó mẹ bạn sẽ làm thủ tục thoả thuận di sản thừa kế. Tiếp đó, mẹ bạn tiến hành sang tên sổ đỏ đứng tên mẹ bạn. Sau khi sổ đỏ đứng tên mẹ bạn, nếu đáp ứng các điều kiện về tách thửa thì mẹ bạn và các con làm thủ tục tách thửa.

Thủ tục thực hiện tách thửa như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ tại khoản 1 điều 2 và khoản 11 điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ tách thửa bao gồm các giấy tờ sau:

Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK

Bản gốc sổ đỏ

CCCD chứng thực của mẹ bạn và anh em bạn

Bước 2 : Tiếp nhận hồ sơ

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 3 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả).

Bước 3: Các công việc

Tách thửa khi chuyển nhượng, tặng cho thửa đất thì Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách.

Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào sổ đỏ đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền.

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4. Trả kết quả

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ trao sổ đỏ cho bạn hoặc gửi UBND cấp xã. Để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết trường hợp tách thửa mảnh đất.

Căn cứ Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, đối với lệ phí trước bạ thì trường hợp mẹ tặng cho con đất đai được miễn lệ phí trước bạ. Để được miễn nộp thì trong hồ sơ thực hiện sang tên, bạn cần có thêm giấy khai sinh (bản sao) để chứng minh quan hệ mẹ con. Đối với thuế thu nhập cá nhân thì mẹ tặng cho con cũng được miễn thuế.

Khi tiến hành thủ tục tách thửa, bạn nộp chi phí đo đạc, phí thẩm định, lệ phí cấp sổ mới.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo - Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An

(Nguồn: Kinh tế đô thị)

Từ 1/8, cấp sổ đỏ theo luật mới

Luật đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8. Theo đó những sổ đỏ làm mới từ thời điểm này cũng có những điểm thay đổi lớn:

- Tên gọi khác trước đây: Trước đây sổ đỏ có tên trong giấy tờ văn bản hành chính là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất". Khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực thì loại giấy tờ này có tên là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất".

- Sổ đỏ sẽ làm theo mẫu mới và có mã QR mà trước đây không có:

Sổ đỏ mẫu mới sẽ gồm một tờ có 2 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận), có kích thước 210 x 297 mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

Trang 1 của Giấy chứng nhận gồm các nội dung:

- Quốc hiệu;

- Quốc huy;

- QR code;

- Tên "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất" in màu đỏ;

- Mục "1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất";

- Mục "2. Thông tin thửa đất";

- Mục "3. Thông tin tài sản gắn liền với đất";

- Mục "4. Ghi chú";

- Mục "5. Sơ đồ thửa đất";

- Địa danh, ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký Giấy chứng nhận tại góc dưới cùng bên phải Trang 1 của Giấy chứng nhận;

- Nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận.

Trang 2 của Giấy chứng nhận gồm các nội dung:

- Mục "6. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận:";

- Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận theo dự thảo, mã QR trên sổ đỏ do cơ quan cấp sổ đỏ in, dùng để tra cứu thông tin trên sổ đỏ. Mục đích của mã QR là chống làm giả giấy chứng nhận, đảm bảo sự bảo mật của sổ đỏ.

Từ 7/2024: 2 trường hợp mua bán giấy tờ viết tay được cấp Sổ Đỏ: Ai không biết quá đáng tiếc

( PHUNUTODAY ) - 2 trường hợp này dù mua bán nhà đất giấy tờ viết tay sẽ được cấp sổ đỏ ai không biết quá thiệt thòi.

Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ chính là tên thường gọi quen thuộc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Đây là một loại giấy tờ do Bộ Tài nguyên và Môi trường cung cấp cho người dân khi có đủ những điều kiện cần thiết. Từ năm 2024 những trường hợp này dù mua bán nhà đất giấy viết tay sẽ được cấp Sổ Đỏ, đó là trường hợp nào hãy cùng tìm hiểu nhé!

2 trường hợp mua bán nhà đất giấy viết tay được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định Luật Đất đai 2013, 2 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn được cấp sổ đỏ.

- Trường hợp thứ nhất: Tất cả những trường hợp là người sử dụng đất bao gồm hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1.1.2008. Những trường hợp này sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dù mua bán bằng giấy tờ viết tay.

- Trường hợp thứ hai: Tất cả những người sử dụng đất là hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1.1.2008 đến trước ngày 1.7.2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dù mua bán bằng giấy viết tay.

Những giấy tờ cần có khi làm Sổ Đỏ cho nhà đất mua bằng giấy viết tay

Người sử dụng đất khi làm đơn cấp sổ đỏ cần chuẩn bị hồ sơ gồm những giấy tờ sau:

- Đơn đăng kí, cấp sổ đỏ theo mẫu 04/ĐK.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay giữa các bên.

- Một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng kí về quyền sử dụng đất từ ngày 1.7.2008 đến trước ngày 1.7.2014.

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; nếu thuộc trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất thì phải có giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất này.

- Các giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm theo quy định tại Điều 31, Điều 32, Điều 33, Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng kí quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thủ tục cấp sổ đỏ cho nhà đất viết giấy mua bán bằng tay

Bước 1: Trước tiên người đăng kí xin cấp sổ đỏ chuẩn bị đơn đăng kí, cấp sổ đỏ theo mẫu 04/ĐK.

Bước 2: Tiếp theo người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kí đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường để được xử lý.

Bước 3: Sau đó, cơ quan tiếp nhận hồ sơ tiến hành thẩm định hồ sơ và xác minh thực địa.

Bước 4: Khi hoàn thành thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ trả kết quả. Thời gian trả kết quả trong vòng 30 ngày, nếu hồ sơ hợp lệ.

Có thu hồi được đất nông nghiệp bỏ hoang?

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1.8 đã quy định rõ về các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai. Trong đó, bỏ hoang đất nông nghiệp là hành vi trái pháp luật. Nếu người sử dụng đất nông nghiệp không dùng đất liên tục trong khoảng thời gian sẽ bị thu hồi.

Thu hồi không bồi thường

Theo khoản 7 điều 81 quy định: đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính sẽ bị thu hồi.

Bên cạnh đó còn một số trường hợp bị thu hồi đất vi phạm, có thể kể đến như: Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.

Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm. Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền. Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của luật này. Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất. Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Ngoài ra, đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng.

Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này.

Trường hợp hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại cũng sẽ bị thu hồi.

Không sử dụng có quyền chuyển nhượng, tặng cho

Theo ThS Ngô Gia Hoàng, Trường đại học Luật TP.HCM quy định về việc thu hồi một số loại đất nông nghiệp do không đưa vào sử dụng trong một khoảng thời gian liên tục đã được quy định trong điều 64 luật Đất đai 2013, tương ứng với điều 81 luật Đất đai 2024. Luật Đất đai 2024 có điểm mới là bổ sung loại đất có thể bị thu hồi là đất nuôi trồng thủy sản và điều kiện thu hồi là đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Luật không áp dụng đối với trường hợp bất khả kháng.

Quy định như vậy là cần thiết nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hạn chế tình trạng bỏ hoang hóa đất đai, có biện pháp, chính sách để buộc người dân đưa đất đai vào sử dụng.

Những bổ sung của luật Đất đai 2024 cũng đảm bảo tính bao quát các loại đất nông nghiệp bị bỏ hoang. Đồng thời thể hiện tính "khoan dung" của pháp luật khi việc thu hồi đất chỉ được thực hiện khi đã áp dụng các biện pháp xử lý khác (xử phạt vi phạm hành chính) mà người vi phạm không chấp hành hoặc tiếp tục vi phạm. Do đó, quy định này sẽ không ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, bởi đây là trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai.

Không chỉ vậy, theo ông Ngô Gia Hoàng, theo khoản 3 điều 101 luật Đất đai 2024, các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai tại điều 81 sẽ không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Do đó, trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp tại khoản 7 điều 81 người dân sẽ không được đền bù.

Ông Ngô Gia Hoàng giải thích rõ hơn, Nhà nước chỉ thu hồi khi đất không được sử dụng trong thời gian liên tục, chứ không bắt buộc người sử dụng đất phải trực tiếp sử dụng, Những trường hợp không sử dụng thì Nhà nước vẫn chưa thu hồi. Đặc biệt đối với trường hợp không có nhu cầu sử dụng, không còn đủ sức lao động mà cho người khác thuê để sử dụng thì pháp luật vẫn chấp nhận. Hơn nữa, người không đủ khả năng sử dụng nếu đủ điều kiện chuyển nhượng thì có quyền chuyển nhượng, tặng cho người khác.

Tuy nhiên, để hạn chế tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang cần sự theo dõi, sâu sát của địa phương. Ngoài ra cũng cần có hướng dẫn rõ ràng việc việc như thế nào không được sử dụng và liên tục để có căn cứ xử phạt và thu hồi. Ví dụ, đất trồng cây lâu năm có sẵn cây trồng trên đất nhưng người dân không chăm sóc, thì có được coi là không sử dụng. Hay mỗi năm người dân chỉ canh tác trên đất vài hôm thì có được coi là không sử dụng liên tục. Do đó cần hướng dẫn rõ ràng để tránh việc áp dụng pháp luật khác nhau hoặc phát sinh khiếu kiện.

(Nguồn: Báo Thanh niên - Đình Sơn)

Một số điểm mới đáng chú ý của luật đất đai sửa đổi có thể kể đến như sau:

Cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa

Quy định mới trên thúc đẩy sự linh hoạt trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất chuyển nhượng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không còn bị hạn chế bởi nhu cầu, mục đích sử dụng đất. Tạo điều kiện để người dân được tiếp cận nguồn đất nhiều hơn, phục vụ nhu cầu sản xuất cá nhân. đồng thời hạn chế tình trạng lãng phí đất bỏ hoang.

Nếu người dân sử dụng đất ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2014, đất không có tranh chấp thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa trong hạn mức giao đất; mở rộng phạm vi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp từ địa bàn cấp xã lên địa bàn cấp tỉnh.

Cấp sổ đỏ cho nhiều loại đất không có giấy tờ

Theo quy định tại Luật đất đai 2024, các loại đất không có giấy tờ đáp ứng các điều kiện bao gồm: đất không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và tùy vào từng nhóm sẽ có những quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bỏ quy định về khung giá đất và đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường

Theo đó, khi bỏ khung giá đất, mỗi địa phương sẽ tự quyết định Bảng giá đất và điều chỉnh Bảng giá mỗi năm 1 lần để phù hợp với giá đất thị trường ( thay vì 5 năm/lần và căn cứ vào giá đất tối thiếu – tối đa do Chính phủ ban hành như hiện nay).

Bổ sung thêm hình thức bồi thường khi nhà Nước thu hồi đất

Nhà nước đã đưa ra 4 hình thức bồi thường khi nhà Nước thu hồi đất, nhiều hơn 2 hình thức so với Luật Đất đai 2013, 4 hình thức đó được quy định cụ thể tại Khoản 2, Điều 91, Luật Đất đai 2014 và có 2 hình thức mới đó là bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi và bằng nhà ở.

Luật mới cũng bổ sung quy định người có đất ở thu hồi được ưu tiên lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu và phải đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ngoài ra, theo khoản 7 Điều 91 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu phần diện tích còn lại của thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà UBND cấp tỉnh quy định, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi thì sẽ được UBND cấp có thẩm quyền thu hồi, bồi thường và hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.

Thêm nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ 2025

Điều 157 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm một số trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ ngày 01/01/2025 so với quy định tại Điều 110 Luật Đất đai 2013, Điều 11, 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

- Đất để làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm;

- Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng; đất xây dựng công trình công nghiệp đường sắt; đất xây dựng công trình phụ trợ khác trực tiếp phục vụ công tác chạy tàu, đón tiễn hành khách, xếp dỡ hàng hóa của đường sắt;

- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư;

- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng nhà xưởng sản xuất

- Sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn;

- Sử dụng đất không phải đất quốc phòng, an ninh cho mục đích quốc phòng, an ninh của doanh nghiệp quân đội, công an;

- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi.

Những điểm khác nhau giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024?

Xin hỏi, những điểm khác nhau cơ bản giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1.7.2024) cụ thể thế nào? – Câu hỏi của bạn Mạnh Đức (Hà Nam).

Luật sư Nguyễn Hoàng Thịnh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội tư vấn như sau:

Thay đổi tên gọi chính xác của số đỏ, sổ hồng

Theo Luật Đất đai 2024, sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu tài sản gắn liền với đất.

Trước đây, sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi như sau:

Từ ngày 10.12.2009 đến ngày 31.12.2023 sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Theo nghị định số 88/2009/NĐ-CP, luật Đất đai 2013).

Luật Đất đai 2024 được giải thích bổ sung các thuật ngữ mới.

Theo Điều 3, Luật Đất đai 2013 hiện tại chỉ có 30 từ ngữ được giải thích, căn cứ Điều 3, Luật Đất đai 2024 đã xuất hiện thêm 19 từ ngữ được thêm vào nhằm bổ sung cho luật cũ.

Bảng giá đất được xây dựng hàng năm

Theo khoản 3, Điều 150, Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố, áp dụng từ ngày 01.01.2026. Hàng năm, Ủy bản nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Hiện nay, theo khoản 1, Điều 114, Luật Đất đai 2013 quy định, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm 1 lần và công bố vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ.

Không còn cấp đất cho hộ gia đình

Căn cứ khoản 2, Điều 5, Luật Đất đai 2013 quy định “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân trong nước”.

Tuy nhiên căn cứ Điều 4, Luật Đất đai 2024 quy đinh về người sử dụng đất thì không còn tồn tại hộ gia đình. Hộ gia đình sử dụng đất có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu tài sản gắn liền với đất, nhận quyền chuyển sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành (1.1.2025).

Căn cứ vào Điều 4, Luật Đất đai 2024 thì kể từ ngày 1.1.2025 Nhà nước sẽ không còn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình

Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai

Kế thừa và bổ sung quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất tại Điều 169 Luật Đất đai 2013. Tại điểm b, Điều 169, Luật Đất đai 2013 quy định “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ” được tách rời thành các điểm b, điểm c, điểm d Khoản 1, Điều 28, Luật Đất Đai 2024 và bổ sung thêm khoản 3, Điều 28.

Phải công bố công khai tất cả các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Điều 75, Luật Đất đai 2024 quy định về công khai quy hoạch kế hoạch sử dụng đất như sau:

Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

Kế hoạch sử dụng đất quốc gia: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.

Hiện nay, theo Điều 46, Luật Đất đai 2013 (sửa đổi bổ sung 2018) quy định công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

Việc công bố công khai quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất (an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch).

Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai.

Toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải công bố công khai.

Phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất

Theo khoản 6, Điều 91, Luật Đất đai 2024, ủy ban nhân dân cấp tỉnh, ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện nội dung tái định cư để đảm bảo chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.

Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa

Hiện nay, theo khoản 3, Điều 191, Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không thực hiện sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Tuy nhiên, tại Mục 5, Chương III, Luật Đất đai 2024 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì không còn quy định này.

Bên cạnh đó, khoản 4, Điều 45, Luật Đất đai 2024 có quy định rõ như: “Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6, Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế” nên Luật Đất đai 2024 đã mở rộng cho phép cá nhân không trực tiếp sản nông nghiệp vẫn được chuyển nhượng đất trồng lúa.

Thái Yến ghi (Báo điện tử Đại biểu nhân dân)

Thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng đất ở

Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, người dân có thêm cơ hội được bồi thường bằng đất ở, nhà ở theo quy định tại Luật Đất đai 2024.

Người dân có thể được bồi thường bằng đất ở, nhà ở nếu Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

Khoản 6 Điều 111 Luật Đất đai 2024, người dân khi có đất nông nghiệp thuộc diện thu hồi nếu đủ điều kiện bồi thường mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở, nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư.

Ngoài ra, đối với trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì vẫn được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Tuy nhiên, đối chiếu với nguyên tắc bồi thường về đất tại Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, vẫn sẽ ưu tiên bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc tiền.

Điều kiện bồi thường đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi

Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp bị thu hồi đất được bồi thường về đất nếu đáp ứng đủ những điều kiện dưới đây:

+ Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

+ Có quyết định giao đất/quyết định cho thuê đất/quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

+ Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp sổ đỏ.

+ Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.

+ Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

(Nguồn: Báo Lao động - Minh Huy)

Đất cha mẹ cho con, khi Nhà nước thu hồi quy chủ cho ai?

Khả Vân

(Dân trí) - Cha mẹ cho con cái mảnh đất, người con đã sử dụng mấy chục năm, nay Nhà nước thu hồi thì lại quy chủ cho cha mẹ, không bồi thường cho người con. Theo quy định pháp luật hiện hành việc này đúng không?.

Bố tôi tên là Đinh Xuân Thặng, là người có tên trong sổ đăng ký ruộng đất lập năm 1990, tại thửa đất số 375. Sau khi họp gia đình bố tôi cho tôi đất, ông chuyển sang thửa 379 để sinh sống. Từ khi nhận đất đến nay tôi đã xây dựng nhà 3 tầng, bê tông cốt thép, lập gia đình, hàng năm gia đình đóng thuế đầy đủ. Thửa đất đến nay chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đến năm 2024, UBND huyện Xuân Trường, tỉnh Nam Định thu hồi toàn bộ thửa đất 375, tuy nhiên lại quy chủ về cho bố tôi là ông Đinh Xuân Thặng chứ không phải cho tôi. Tôi xin hỏi việc quy chủ như vậy có căn cứ hay không? Tôi cần làm gì để cơ quan chức năng quy chủ và bồi thường cho tôi.

(Đinh Xuân Bắc, Xuân Trường - Nam Định)

Luật sư Quách Thành Lực, Giám đốc Công ty luật Pháp trị - Đoàn luật sư thành phố Hà Nội giải đáp như sau:

Quy chủ là từ người dân thường gọi để xác định người có quyền sử dụng đất. Để xác định người có quyền sử dụng đất thì cần căn cứ quy định tại điều 100 Luật đất đai năm 2013.

Ông Đinh Xuân Thặng là người có tên trong sổ đăng ký ruộng đất năm 1990, thửa 375, căn cứ quy định tại điểm b, khoản 1 điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì có căn xác định ông Thặng là người có quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên như ông Bắc trình bày, ông đã được bố cho từ lâu thì ông Bắc cần căn cứ quy định tại khoản 2, điều 100 Luật đất đai năm 2013 "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất" để xác định mình là chủ sử dụng với thửa đất số 375.

Có thể trường hợp của ông Bắc sẽ nảy sinh khó khăn trong việc xuất trình "kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan" cho cơ quan chức năng để chứng minh là người có quyền sử dụng đất.

Về vấn đề này có thể giải quyết theo cách sau.

Khi ban hành Luật đất đai năm 2013, quá trình áp dụng vào thực tế khoản 2, điều 100, Luật đất đai năm 2013 nảy sinh một vấn đề là đa số việc chuyển quyền không tuân thủ hình thức có công chứng chứng thực, thậm chí không lập biên bản, chỉ cho bằng miệng, không bằng chứng giấy tờ. Đây là thực tế diễn ra phổ biến ở khắp các địa phương trong cả nước bởi sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân. Do vậy khi ban hành Nghị định hướng dẫn Luật đất đai vấn đề này đã được giải quyết.

Theo đó nội dung này đã được quy định tại khoản 1, điều 82, nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ, được sửa đổi bổ sung tại khoản 54, điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ:

"54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau: "1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất;

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008".

Với quy định này, ông Bắc không có nghĩa vụ phải cung cấp giấy tờ chuyển quyền cho cơ quan có thẩm quyền và cơ quan này cũng không được yêu cầu người dân cung cấp. Trường hợp huyện Xuân Trường muốn kín kẽ hồ sơ quy chủ thì cần chủ động thực hiện việc xác thực, khẳng định bởi sự xác nhận của ông Thặng, các anh chị em của ông Bắc và bởi thực tế ăn ở, ổn định, xây nhà, lập gia đình sinh sống nhiều năm, ổn định trên thửa đất số 375, bản đồ năm 1990.

Quá trình tư duy pháp lý trong vụ việc này được triển khai theo các bước sau:

Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được quy định tại điều 75 Luật đất đai năm 2013: "Hộ gia đình đang sử dụng đất ….hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp". Hiểu ngắn gọn người được bồi thường khi có đủ điều kiện: i) người đó hiện đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi; ii) Người đó đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Áp dụng quy định trên vào việc quy chủ, bồi thường cho ông Đinh Xuân Bắc (là con) thì thấy phù hợp, đúng quy định pháp luật hơn việc quy chủ, bồi thường cho ông Định Xuân Thặng (là bố) bởi ông Bắc là người đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy ông Bắc cần được UBND huyện Xuân Trường quy chủ sử dụng đất và được bồi thường với vai trò người sử dụng đất

(Nguồn: Báo Dân Trí)

Sổ đỏ theo mẫu mới có gì khác biệt?

Theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (có hiệu lực từ 01/8/2024) thì khác biệt lớn nhất là mẫu sổ đỏ mới chỉ còn 2 trang, thay vì 4 trang như trước đây.

Tên sổ đỏ cũng đã được rút gọn lại còn 16 chữ, gồm: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất".

Ngoài ra, sổ đỏ theo mẫu mới còn có mã quét QR.

Sổ đỏ trước đây có 20 chữ, gồm: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", không có mã quét QR.

Kích thước mảnh đất trong Sổ đỏ không đúng thực tế xử lý thế nào?

Tác giả: Khắc Niệm

Tham vấn bởi: Luật sư Nguyễn Văn Tuấn

Kích thước mảnh đất trong Sổ đỏ không đúng thực tế dẫn tới diện tích trong sổ và thực tế có sự khác nhau. Nguyên nhân dẫn tới sự khác nhau chủ yếu do đo đạc sai hoặc trong quá trình sử dụng đất bị lấn, chiếm hoặc lấn, chiếm đất người khác.

Khi người sử dụng đất phát hiện kích thước mảnh đất (thửa đất) nhỏ hơn so với Sổ đỏ, Sổ hồng thì tùy thuộc vào từng trường hợp mà có cách xử lý khác nhau, cụ thể:

1. Yêu cầu bên bán trả lại một phần tiền nếu hợp đồng quy định

Từ ngày 01/12/2004 theo Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT hết hiệu lực ngày 15/8/2006, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi kích thước thửa đất (chiều dài các cạnh của thửa đất), trừ một số trường hợp.

Nếu người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát hiện kích thước các chiều cạnh, diện tích của thửa đất mà mình nhận chuyển nhượng trên thực tế nhỏ hơn so với trong Giấy chứng nhận thì có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại một phần tiền tương ứng với kích thước, diện tích bị thiếu.

Tuy nhiên, chỉ có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại một phần tiền nếu hợp đồng chuyển nhượng có quy định, trừ trường hợp bên chuyển nhượng tự nguyện trả lại.

Ngoài ra, nếu các bên xảy ra tranh chấp về kích thước, diện tích thửa đất thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thủ tục khởi kiện vụ án dân sự.

>> Tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai  1900.6192 

Cách xử lý khi kích thước mảnh đất trong Sổ đỏ khác với thực tế (Ảnh minh họa)

2. Công nhận theo diện tích, kích thước thực tế hoặc cấp Sổ đỏ

Dự liệu được khả năng diện tích, kích thước trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và số liệu trên thực tế có sự khác nhau nên tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 đã quy định rõ cách giải quyết như sau:

- Cấp/cấp đổi Giấy chứng nhận được xác định theo số liệu đo đạc thực tế: Nếu có đủ điều kiện:

• Sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp

• Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất

• Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.

- Xem xét cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có): Đáp ứng điều kiện:

• Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất

• Diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất.

- Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

3. Thủ tục giải quyết kích thước trong Sổ đỏ không đúng thực tế

Như vậy, theo quy định trên có 03 trường hợp xảy ra:

Trường hợp 1: Công nhận diện tích, kích thước thửa đất theo thực tế (lớn hoặc nhỏ hơn trong Giấy chứng nhận)

Được công nhận theo số liệu đo đạc thực tế nếu có đủ các điều kiện sau:

- Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới của thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

- Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.

Mặc dù có quy định Nhà nước công nhận diện tích, kích thước thửa đất theo thực tế nhưng nếu muốn thể hiện trong Giấy chứng nhận thì phải chuẩn bị hồ sơ đổi Giấy chứng nhận mới.

Căn cứ điểm i khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính mà phát hiện có thay đổi về kích thước các cạnh, diện tích thực tế so với thông tin trong Giấy chứng nhận có quyền cấp đổi Giấy chứng nhận.

Căn cứ cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trình tự thủ tục thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp công nhận diện tích, kích thước thửa đất theo thực tế như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ nêu trên đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cụ thể là:

• Bộ phận Một cửa thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, huyện, xã: Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại đây nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

• Văn phòng Đăng ký Đất đai (“VPĐKĐĐ”).

• Chi nhánh VPĐKĐĐ.

Trên thực tế thường nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

Nơi chưa thành lập bộ phận một cửa thì người sử dụng đất nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.

- Hình thức nộp: Trực tiếp hoặc online trên Cổng dịch vụ công quốc gia/cấp tỉnh (nếu có), qua bưu chính hoặc tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người nộp hồ sơ và nơi nhận hồ sơ.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người sử dụng đất. Trường hợp cơ quan tiếp nhận là bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến VPĐKĐĐ.

Bước 4: Trả kết quả

VPĐKĐĐ chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận; trao Giấy chứng nhận hoặc gửi cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

- Thời gian giải quyết: Căn cứ điểm b khoản 3 và khoản 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận theo diện tích thực tế được quy định như sau:

• Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ.
• Đối với các xã ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn thì tăng thêm 10 ngày làm việc.

- Thời gian trên không tính thời gian sau đây:

• Cơ quan thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính
• Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính
• Thời gian xem xét xử lý trường hợp đất có vi phạm pháp luật
• Thời gian trưng cầu giám định, niêm yết công khai, đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng
• Thời gian để thực hiện thủ tục chia thừa kế,....

Trường hợp 2: Được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất

Đối với trường hợp này thì diện tích, kích thước khác so với giấy tờ về quyền sử dụng đất, không khác so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (vì chưa được cấp sổ).

Nếu ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích, kích thước thửa đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích nhiều hơn (nếu có).

Xem chi tiết: Thủ tục cấp Sổ đỏ, Sổ hồng lần đầu

Trường hợp 3: Rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp nếu Giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác

Đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Tóm lại, kích thước mảnh đất trong Sổ đỏ không đúng thực tế dẫn tới diện tích thay đổi theo. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà có các cách xử lý khác nhau như yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại một phần tiền nếu hợp đồng có quy định hoặc tự nguyện, cấp đổi Sổ đỏ để cập nhật lại diện tích, kích thước.

(Nguồn: Luatvietnam)

SỐNG CHUNG NHƯ VỢ CHỒNG CÓ ĐƯỢC CÙNG ĐỨNG TÊN TRÊN SỔ ĐỎ?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, nếu tài sản thuộc sở hữu chung của vợ, chồng mà luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, đất đai… thì giấy chứng nhận (Sổ đỏ) phải ghi tên cả hai vợ, chồng trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận khác.

Như vậy, trong thời kỳ hôn nhân, nếu hai vợ, chồng có tài sản chung là nhà, đất thì Sổ đỏ sẽ đứng tên của hai vợ, chồng trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, với nam, nữ sống chung với nhau như vợ, chồng theo phân tích trên thì không được công nhận là vợ, chồng. Tài sản do hai bên có được trong thời gian chung sống với nhau cũng không được coi là tài sản chung vợ, chồng và sẽ không được thực hiện theo quy định nêu trên.

Về việc giải quyết quan hệ tài sản trong trường hợp này, khoản 1 Điều 16 Luật Hôn nhân và Gia đình nêu rõ:

- Quan hệ tài sản giữa hai người nam, nữ chung sống với nhau như vợ, chồng mà không đăng ký kết hôn được giải quyết theo thỏa thuận của các bên.

- Nếu các bên không có thỏa thuận thì giải quyết theo quy định của Bộ luật Dân sự cũng như các quy định liên quan khác.

Theo đó, căn cứ Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015, sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể với tài sản, gồm: Sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

Cũng tại Bộ luật Dân sự, có sở hữu chung của cộng đồng như sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn… hay sở hữu chung của các thành viên trong gia đình; của vợ, chồng; trong nhà chung cư hoặc sở hữu chung hỗn hợp…

Như vậy, nếu hai người không có quan hệ hôn nhân vẫn hoàn toàn có quyền cùng sở hữu tài sản và được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán.

Về việc cấp Sổ đỏ, khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024 nêu rõ:

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.

Từ quy định này có thể thấy, hai người không phải vợ, chồng hoàn toàn có quyền cùng đứng tên trên Sổ đỏ. Khi đó, Sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của những người này và sẽ cấp cho mỗi người một Sổ đỏ.

Nếu những người cùng sở hữu chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở… có yêu cầu thì hoàn toàn được cấp chung một Sổ đỏ và trao cho người đại diện.

Nói tóm lại, về vấn đề nam, nữ sống chung như vợ, chồng có được cùng đứng tên trên Sổ đỏ không thì câu trả lời là có.

Đây sẽ là tài sản thuộc sở hữu chung và thực hiện theo thỏa thuận của cả hai mà không được xem là tài sản chung của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân bởi sống chung như vợ, chồng không đăng ký kết hôn không được công nhận là vợ, chồng hợp pháp.

"Sống chung như vợ, chồng không được công nhận là vợ chồng

Hôn nhân là quan hệ giữa vợ và chồng sau khi kết hôn"

Định nghĩa này được nêu tại khoản 1 Điều 3 Luật Hôn nhân và Gia đình. Đồng thời, theo giải thích tại khoản 5 Điều 3 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, kết hôn là việc nam, nữ xác lập quan hệ vợ, chòng về điều kiện kết hôn và đăng ký kết hôn.

Về việc chung sống như vợ chồng, khoản 7 Điều 3 Luật này định nghĩa:

Chung sống như vợ chồng là việc nam, nữ tổ chức cuộc sống chung và coi nhau là vợ chồng

Có thể thấy, chỉ quan hệ hôn nhân và gia đình được xác lập, thực hiện theo Luật Hôn nhân và Gia đình cũng như đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì mới được tôn trọng và được pháp luật bảo vệ. Còn nam, nữ sống chung với nhau như vợ, chồng sẽ không được công nhận.

Thậm chí, nếu người đang có vợ, đang có chồng mà chung sống với người khác còn là một trong các hành vi bị nghiêm cấm theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 5 Luật Hôn nhân và Gia đình.

Đây cũng là quy định được nêu tại Điều 3 Thông tư liên tịch 01/2001/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP. Cụ thể, nam và nữ bắt đầu chung sống với nhau như vợ chồng từ ngày 01/01/2001 trở đi mà không đăng ký kết hôn thì không được pháp luật công nhận là vợ chồng.

Về hậu quả của việc nam, nữ chung sống với nhau như vợ, chồng mà không đăng ký kết hôn thì khoản 1 Điều 14 Luật Hôn nhân và Gia đình nêu rõ:

Nam, nữ có đủ điều kiện kết hôn theo quy định của Luật này chung sống với nhau như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn thì không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa vợ và chồng.

Dù vậy, vẫn có hai trường hợp ngoại lệ là:

- Nam nữ chung sống với nhau như vợ chồng trước 03/01/1987: Được khuyến khích và tạo điều kiện để đăng ký kết hôn.

- Nam và nữ chung sống với nhau như vợ chồng từ 03/01/1987 đến trước 01/01/2001: Phải đăng ký kết hôn trước ngày 01/01/2003.

Căn cứ các quy định trên, hiện nay, nam, nữ chung sống với nhau như vợ, chồng không được công nhận là vợ, chồng; không được pháp luật bảo vệ và không phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa vợ và chồng.

(Nguồn: Luatvietnam)

"CỨ MUA BẤT ĐỘNG SẢN THỨ 2 SẼ BỊ ĐÁNH THUẾ LÀ CHƯA ĐÚNG"

Việc áp thuế bất động sản (BĐS) thứ 2 chỉ xem xét sử dụng khi có những hành vi gây ảnh hưởng thiếu tích cực đến thị trường.

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân bất động sản tăng giá, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Trước đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2 của Bộ Xây dựng, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - cho rằng, việc áp thuế bất động sản, chỉ xem xét sử dụng khi có những hành vi gây ảnh hưởng thiếu tích cực đến thị trường. Còn người mua nhà thứ 2, thứ 3 hoặc nhiều hơn nhưng sử dụng đúng mục đích, tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội thì là hành vi tích cực, nên được khuyến khích, tạo điều kiện.

"Ví dụ, tôi mua bất động sản cho con khi tôi có tài chính và bất động sản có mức giá phù hợp. Trong quá trình chưa sử dụng, tôi cho thuê để ở hoặc kinh doanh. Khi đó, bất động sản của tôi lại phục vụ quỹ nhà mà người dân có nhu cầu và nộp thuế cho ngân sách Nhà nước.

Hoặc, khi có 2-3 căn nhà, tôi có thể cho thuê làm cơ sở y tế tại những nơi thiếu dịch vụ y tế, làm nhà trẻ, siêu thị mini tại những khu vực có nhu cầu về các dịch vụ này mà chưa được đáp ứng. Đây là những hành vi chính đáng, cần được hỗ trợ vì giúp tạo ra dịch vụ thiết yếu tại những nơi hạ tầng còn thiếu. Đây cũng là cơ sở để tạo thêm việc làm cho nhiều ngành nghề, làm lợi cho xã hội, đóng thêm thuế vào ngân sách Nhà nước", ông Đính nói.

Bên cạnh đó, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc giá nhà tăng, nguyên nhân chính yếu là do cán cân cung cầu bị lệch. Nguồn cung thì quá yếu, thiếu tính đa dạng và phù hợp với số đông người dân. Trong khi lực cầu lại rất lớn. Điều cần phải làm chính là căn chỉnh lại cán cân cung cầu, để cho cung có cơ hội tịnh tiến dần cho đến mức sát với cầu. Chỉ khi đó, giá bán mới có cơ hội được điều chỉnh.

Để làm được điều đó, nguồn cung phải được giải phóng, các dự án đang tắc nghẽn cần phải thông và các dự án mới cần được khởi động. Như vậy, người dân lao động mới có khả năng tiếp cận đất đai, nhà ở thuận lợi hơn. Vì sở hữu bất động sản hay kinh doanh bất động sản đều là những quyền lợi hết sức chính đáng của người dân.

Theo đó, nếu hiểu chưa đúng và áp dụng việc tính thuế với bất động sản thứ hai một cách cứng nhắc chắc chắn sẽ dẫn đến hệ lụy khôn lường.

Bởi lẽ, chính sách này vô hình trung sẽ khiến “sức mua bất động sản” ngay lập tức bị ảnh hưởng theo chiều hướng giảm xuống vì tâm lý “cân nhắc, tính toán” của người dân. Điều này, khiến thị trường mới chớm hồi phục ngay lập tức sẽ bị chững lại, thậm chí tiếp tục rơi vào trạng thái khó khăn.

Mà khi thị trường bất động sản khó khăn, thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới hàng loạt các ngành nghề khác và cả nền kinh tế nói chung. Điều này chúng ta đã được chứng kiến trong suốt thời gian vừa qua.

(Theo Báo Lao động)