SỞ TƯ PHÁP THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG PHẠM VĂN KHÁNH

 955 Ngô Quyền, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
02363.944.955   -     Email: pvk@congchungdanang.vn
Công chứng Phạm Văn Khánh Đà Nẵng

Những vướng mắc khi công chứng Những vướng mắc khi công chứng

Trong các quy định của pháp luật hiện hành, “Hộ gia đình” cũng có thể là chủ thể của các giao dịch dân sự. Theo qui định tại các Điều 106, Điều 108 và Điều 109 BLDS năm 2005, hộ gia đình gồm các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật qui định. Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, tài sản do các thành viên cùng nhau tạo lập... “Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ 15 tuổi trở lên đồng ý”. Cùng với đó, trong các quy định của pháp luật đất đai cũng quy định về nội dung này: Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định "Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất".

Khách hàng thực hiện thủ tục công chứng tại Văn phòng Công chứng Phạm Văn Khánh

          Trước đây với nền sản xuất nông nghiệp, nhà nước thường giao đất cho các hộ gia đình để khai thác, sản xuất, có lẽ cũng từ thói quen xem đất nông nghiệp là tài sản chung của gia đình mà rất nhiều cơ quan địa phương khi cấp đất dù đất do cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) hay đất do người trong gia đình khai hoang đều ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ là "Hộ ông/bà", điều này dẫn đến một số những vấn đề vướng mắc khi thực hiện việc công chứng, chứng nhận các hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình:

          1. Hiện nay, chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về việc xác định thành viên trong hộ gia đình. Các tổ chức hành nghề công chứng khi giải quyết các giao dịch về đất đai của hộ gia đình thông thường đều căn cứ vào sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định những thành viên trong hộ gia đình; Trường hợp khách hàng không xuất trình được sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp đất thì phải làm đơn xin xác định nhân khẩu tại cơ quan Công an địa phương quản lý hộ để xác định số lượng nhân khẩu tại thời điểm cần xác định.

          Tuy nhiên, trên thực tế có những thành viên cùng chung hộ khẩu nhưng không phải là thành viên trong gia đình, không có tài sản chung, không cùng đóng góp công sức để sản xuất như theo quy định của pháp luật về “hộ gia đình” : Ví dụ trường hợp nhập nhờ hộ khẩu… Nhưng khi yêu cầu công chứng đối với đất hộ, công chứng viên không thể loại trừ những người này, vì không có cơ sở để xác định quyền lợi của họ trong hộ.

          2. Trong trường hợp quyền sử dụng đất do cá nhân tạo lập bằng công sức, tài sản riêng của mình (nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, khai hoang…) nhưng khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất thì trên Giấy chứng nhận ghi là quyền sử dụng đất của “Hộ ông/bà”, từ quyền sử dụng đất của cá nhân lại chuyển thành quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Do đó, khi cá nhân đi yêu cầu công chứng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì gặp khó khăn:

          - Các tổ chức hành nghề công chứng căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông/ bà nên yêu cầu phải có sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định những thành viên trong hộ gia đình hoặc đơn xin xác định nhân khẩu tại cơ quan Công an địa phương quản lý hộ để xác định số lượng nhân khẩu tại thời điểm cần xác định, đồng thời yêu cầu các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên tham gia ký kết hợp đồng. Từ đó người yêu cầu công chứng có thể gặp những khó khăn như các thành viên trong hộ ở xa, có người đã chết hay có người không đồng ý ký kết hợp đồng, giao dịch vì họ cho rằng họ không có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan nên từ chối ký kết hợp đồng… Trường hợp này nếu cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân thì việc công chứng, chứng nhận các hợp đồng giao dịch sẽ đơn giản hơn và tạo điều kiện cho người có quyền sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật.

          Ví dụ 1: Trường hợp một thành viên trong hộ được cha mẹ và các thành viên khác trong hộ thoả thuận tặng cho một phần quyền sử dụng đất trong thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ, khi thành viên này hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng thửa đất được tặng cho này thì cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất lại cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi là “Hộ ông/bà”. Người được nhận tặng cho là thành viên trong hộ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với thửa đất được nhận tặng cho) ghi là “Hộ ông/bà”. Như vậy, khi người này đi công chứng các hợp đồng, giao dịch đối với thửa đất mà mình được nhận tặng cho nêu trên, căn cứ theo thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ nên Công chứng viên yêu cầu thủ tục, giấy tờ như trường hợp đất hộ và các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ đó phải tham gia ký kết hợp đồng (cũng chính là những người đã đồng ý tặng cho mình thửa đất đó phải ký vào hợp đồng, giao dịch đối với phần đất mà họ đã tặng cho). Như vậy, việc tặng cho này trở thành vô nghĩa?

          Ví dụ 2: Người yêu cầu công chứng xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “hộ ông/bà” kèm theo Hợp đồng Chuyển nhượng/ tặng cho quyền sử dụng đất (thể hiện nguồn gốc đất là do cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho) để chứng minh là tài sản của cá nhân, không phải là tài sản của hộ gia đình nhưng do cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận có thông tin là cấp cho hộ. Trong trường hợp này, Công chứng viên căn cứ theo Giấy chứng nhận cấp cho hộ nên yêu cầu thủ tục, giấy tờ như trường hợp đất hộ thì người yêu cầu công chứng không đồng ý (vì họ có hợp đồng chứng minh quyền sử dụng đất có được là do cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không liên quan đến hộ). Để có cơ sở giải quyết hồ sơ cho người dân, công chứng viên có văn bản yêu cầu cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất cung cấp thông tin địa chính thì cơ quan này trả lời: căn cứ theo Hợp đồng Chuyển nhượng/ tặng cho quyền sử dụng đất như cá nhân đã cung cấp có thể xác định quyền sử dụng đất trong trường hợp này là của cá nhân (nhưng trên giấy chứng nhận cũng do chính cơ quan này cấp ghi thông tin cấp cho hộ). Như vậy, có sự mâu thuẫn trong việc xác định người có chủ quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân hay cho hộ gia đình.

          Thiết nghĩ trong trường hợp này, khi người dân hoặc tổ chức hành nghề công chứng có yêu cầu cung cấp thông tin địa chính thì cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất cần có văn bản xác định quyền sử dụng đất là của cá nhân nhưng do sai sót, nhầm lẫn mà cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất cấp thành đất hộ để Công chứng viên có cơ sở giải quyết các hợp đồng, giao dịch cho người dân.

          Do đó, cá nhân, hộ gia đình khi yêu cầu công chứng các Hợp đồng, giao dịch đối với đất hộ  cần cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác có liên quan mà công chứng viên yêu cầu để công chứng viên có sơ sở để giải quyết hồ sơ đúng theo quy định của pháp luật.